最高年利10.0％！汐留ファンディングのメリット・デメリット

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汐留プロパティ株式会社が運営する不動産投資クラウドファンディング『汐留ファンディング』が、15号ファンドの募集を2月18日12時30分に開始します。

神奈川県川崎市麻生区に所在するマンションの1棟を外装の大規模修繕と内装のリフォーム・リノベーションによりバリューアップした後、売却してキャピタルゲインを狙うプロジェクトへの投資です。18ヵ月の運用で年利10.0％のハイリターンを予定。メリットとデメリットについて詳しく説明します。

汐留ファンディング 15号（川崎市麻生区1棟マンションプロジェクト）

マンション1棟のバリューアップ・プロジェクト

投資対象不動産は神奈川県川崎市に所在するマンション1棟です。外装の大規模修繕と内装のリフォーム・リノベーションによりバリューアップを図り、売却してキャピタルゲインを狙います。

現在、入居者がいるため、運用期間中の家賃収入（インカムンゲイン）も期待できます。このため年利10.0％を想定している配当の内訳は、インカムゲイン年利4.0％とキャピタルゲイン同6.0％を想定しています。

なお、このファンドは優先劣後構造を採用しており、汐留プロパティ株式会社が出資総額の11.1％（2,000万円）を劣後出資する予定です（募集状況等によっては変更になる可能性あり）。

ファンドに出資するためには投資家登録が必要です。オンラインで完結するため、今からでも間に合います。興味を持たれた方は公式サイトで投資家登録を行って下さい。　汐留ファンディング

出資金の振込先はGMOあおぞらネット銀行

募集は先着式で行われ、期間は2月18日正午12時30分から3月7日正午12時30分まで。出資金の事前入金の必要はありません。

申込期間中に『汐留ファンディング』のサイトにログインして出資申込手続きを行って下さい。

ログインした後、「電子取引にかかる重要事項説明書」と「契約成立前書面」を閲覧すると、その下の「応募する」ボタンが緑色に変わり応募が可能になります。 応募口数（応募口数×1万円＝出資金額）を入力した後、「応募する」ボタンを押して下さい。

応募が完了すると、「契約成立時書面」の確認を促されます。確認して同意すると出資確定です。その後、入金口座が表示されるので（マイページでも確認できます）、入金手続きを行って下さい。

出資金の振込先はＧＭＯあおぞらネット銀行ですが、支店名と口座番号はファンド毎に代わる可能性があります。きちんと確認して間違いのないように気を付けて下さい。

入金期限は3月12日ですが、前日までに入金することをおすすめします。

なお、出資金の振込手数料、投資家の口座への振込手数料共に投資家の負担となります。GMOあおぞらネット銀行に口座があれば、振込み手数料はかかりません。

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最寄り駅徒歩10分の3階建マンション

大規模修繕＆内装リフォーム・リノベでバリューアップ

投資対象不動産（ファミール麻生）は神奈川県川崎市麻生区高石2丁目に所在し、小田急小田原線「百合ヶ丘駅」徒歩約10分（700ｍ）の立地です。

敷地面積は1,005.65m2。第一種低層住居専用地域に指定され、建蔽率50％、容積率100％。

建物は鉄筋コンクリート造陸屋根３階建、延床面積708.11m2（1階265.54m2、2階265.54m2、3階177.03m2）。1988年5月竣工の築37年です。

外装は大規模修繕により、劣化部分や故障個所の補修を行うと共に、デザイン性を取り入れた外観へ回収します。また、内装は全ての部屋でリフォーム・リノベーションを実施します。

東京都区部への通勤・通学の利便性

最寄り駅の小田急小田原線「百合ヶ丘駅」は都内でも有数のターミナル駅である「新宿駅」まで20分以内とアクセスが良好。東京都区部への通勤・通学が便利なため、東京のベッドタウンとして発展が続いています。

こうした利便性の高さもあり、川崎市麻生区内の賃貸マンションの賃料は直近の3年間で5％以上上昇しているそうです。

このため、今回のプロジェクトにおいても、投資対象不動産の入居者募集やバリューアップ後の売却について不安は少ないと思われます。

評価額は出資総額1億8,000万円を上回る1億9,200万円

投資対象不動産の価格は出資総額と等しい1億8,000万円です。

しかし、今回のプロジェクトの1号事業者である汐留プロパティ株式会社では、2025年1月31日時点で取引事例法を基に投資対象不動産を1億9,200万円と評価しています（鑑定評価は受けていません）。

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汐留ファンディングとは

汐留プロパティ株式会社が運営

『汐留ファンディング』は東京都港区東新橋に本社を置く汐留プロパティ株式会社が運営しています。

会社設立は2017年4月と比較的新しく、不動産売買、賃貸借、仲介、鑑定評価など不動産全般のビジネスを手掛けている他、ホテル事業のコンサルティングにも力を入れています。

高い利回りでありながら、リスクを抑えたファンド

『汐留ファンディング』のファンドは、高い利回りでありながら、運用期間リスクを抑えた短期運用であることがメリットです。

ハイリターン（高い利回り）でありながら、ローリスク（リスクの抑制）を可能にしている理由の一つは、首都圏の築年数の古い区分マンションや戸建等を主な投資対象とし初期投資を抑えていること。

もう一つは、建物の維持管理や様々なニーズに応じた更新・改修工事による資産価値の維持・向上、更には長期的な建物のランニングコスト抑制等のノウハウです。

『汐留ファンディング』のファンドの人気は高く、募集は毎回高い応募倍率となっています。応募倍率の高さがデメリットと言えます。

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先ずは会員登録

『汐留ファンディング』のファンドに出資するためには先ず会員登録（無料）する必要があります。その後、出資者登録（投資家登録）を行うことでファンドへの応募が可能になります。

流れは次のようになります。

会員登録（無料）　⇒　出資者登録（無料）　⇒　プロジェクトの選択・応募　⇒　出資確定と出資金の振込み　⇒　運用開始

その後、運用が終わると、登録した銀行口座に配当と出資金が入金されます。

以下、順を追って説明します。

会員登録（無料）

会員登録ページにてメールアドレスを入力し会員登録を行います。

入力したメールアドレス宛に認証用メールが届くので、記載されている認証用URLをクリックし会員登録を完了させてください。

会員登録が完了すると、マイページが作成されます。

出資者登録（無料）

マイぺージから出資者情報の登録と本人確認を行います。

本人確認のために下記に例示している身分証明書の画像をアップロードします。登録した情報と身分証明書の画像を元に審査が行われ、審査が無事終わると、本人確認ハガキが『汐留ファンディング』から登録した住所に送られてきます。

ハガキに記載されている「本人確認ID」をサイト上で入力することで出資者登録が完了し、出資応募が可能になります。

なお、審査内容に不備があった場合、登録から2～5営業日以内に、登録したメールアドレス宛に連絡が入ります。必ず確認の上、修正してください。

本人確認に必要な身分証明書の画像
・運転免許証(都道府県公安委員会発行のもの）
・パスポート
・在留カードまたは、外国人登録証明書
・健康保険証＋国民年金手帳
・マイナンバーカード

プロジェクトの選択・応募

出資者登録が完了すると、ファンド（プロジェクト）への出資が可能になります。また、出資者登録すると、募集開始の数日前に新ファンドの募集を知らせるメールが届くようになります。

募集に応募する場合は、募集期間中に応募手続きを行って下さい。具体的には応募するプロジェクトのページで応募口数を選択した後、「契約成立前書面」と「電子取引に係る重要事項等説明書」の2点を確認します。

上記を確認すると、応募ボタンがクリックできるようになります。

２つの募集方式

募集には先着式と抽選式があります。

抽選式の場合、募集期間終了後に抽選が行われ、抽選結果についてはマイページの＜お知らせ＞およびメールにて連絡が入ります。

一方、先着式は早い者勝ちです。応募手続きが完了すると、マイページの＜お知らせ＞およびメールにて連絡が入ります。

出資確定と出資金の振込み

当選した場合、応募したプロジェクトの詳細から「契約成立時書面」を確認の上で「出資確定」ボタンをクリックしてください。当選しただけでは出資確定とはならず、「出資確定」ボタンをクリックすることで出資が確定します。

先着式の場合、マイページの＜お知らせ＞およびメールの案内に従い「契約成立時書面」を確認た後、「出資確定」ボタンをクリックしてください。

出資が確定すると、入金口座等をマイページの＜お知らせ＞およびメールで連絡が入ります。

出資金の振込先はGMOあおぞらネット銀行ですが、支店名と口座番号はファンド毎に代わる可能性があります。きちんと確認して入金期日までに出資金を振り込んでください。

なお、出資金の振込手数料、投資家の口座への振込手数料共に投資家のとなります。ただし、GMOあおぞらネット銀行に口座があれば、振込み手数料はかかりません。

運用開始～配当金の受け取りと出資金の償還

運用開始日になると、投資家が出資した資金を元に運用が始まります。「ほったらかし不動産投資」の始まりです。

運用が終わると、運用終了月の翌々月までに配当および出資金が登録した銀行口座に振り込まれます。配当金の振込みが完了すると、配当結果をマイページの＜お知らせ＞およびメールにて連絡が入ります。

なお、配当の振込条件に付いては、プロジェクトにより異なる場合があります。

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まとめ

JR総武線・JR京葉線沿線は『汐留ファンディング』が強みを持つエリアです。今回のファンドで募集は14本になりますが、このうち13本がこのエリアの不動産を投資対象としています。強みを持つエリアの物件なので期待したいと思います。

『汐留ファンディング』のファンドは、高い利回りでありながら、リスクを抑えた優良ファンドです。このため、ファンドの人気は高く、比較的出資しにくいことが難点です。ただ、応募するにあたって事前入金の必要がないので、「ダメで元々」と考えて根気よく応募を続けましょう。

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