年利10.0％！汐留ファンディング12号のメリットとデメリット

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汐留プロパティ株式会社が運営する不動産投資クラウドファンディングのプラットフォーム『汐留ファンディング』が、12号ファンドの募集を6月12日12時30分に開始します。

東京都墨田区に所在する駅チカの戸建用地を投資対象とし、キャピタルゲインを狙うプロジェクトへの投資です。12ヵ月の運用で年利10.0％のハイリターンを予定。メリットとデメリットを詳しく説明します。

汐留ファンディング12号(東京都墨田区戸建用地プロジェクト)
1. 想定年利10％のハイリターン
2. 出資金の振込先はGMOあおぞらネット銀行
儲かる不動産
「汐留ファンディング 12号」のメリットとデメリット
1. 10％の高い利回り（ハイリターン）
2. 出資は狭き門
汐留ファンディングとは
まとめ

汐留ファンディング12号(東京都墨田区戸建用地プロジェクト)

想定年利10％のハイリターン

募集金額	18,000,000円（1,800万円）
想定利回り（年利）	10.0%
運用期間	12ヶ月（2024/06/25 ～2025/06/24）
払戻期日	2025/07/31
募集期間（抽選式）	2024/06/12 1230 ～ 2024/06/14 1230
最低出資額	1口10,000円
入金期日	2024/06/20 2200
出資総額	20,000,000円（2,000万円）
劣後出資額・比率	2,000,000円（200万円）・10.0％

投資対象不動産は墨田区立花4丁目に所在し、東武鉄道亀戸線「小村井駅」徒歩約2分（約130ｍ）という駅チカを強みとする40.79m2（登記簿）の戸建用地です。

プロジェクトとしては、12ヶ月の運用期間中に上記の不動産を売却してキャピタルゲインを狙います。

出資金の振込先はGMOあおぞらネット銀行

募集期間は抽選式で、期間は6月12日12時30分から6月14日12時30分までの2日間。募集終了後、メールにて抽選結果の連絡があります。

当選した方は、6月20日22時までに指定の口座に入金して下さい。出資金の振込先はGMOあおぞらネット銀行です。詳しくはこちらのページへ。

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儲かる不動産

「東京駅」まで30分程度

投資対象不動産は東武鉄道亀戸線「小村井駅」徒歩約2分（約130ｍ）という駅チカ物件です。

武鉄道亀戸線は「亀戸駅」から「曳舟駅」までの5駅。「小村井駅」は「曳舟駅」のとなりの駅です。「亀戸駅」でJRに乗り継げば、「東京駅」まで30分程度（「小村井駅」～「東京駅」）です。

一方、「曳舟駅」では、東武スカイツリーライン・伊勢崎線、東武日光線、東武アーバンパークライン等への乗り換えが可能。東武スカイツリーライン・伊勢崎線の利用で「浅草駅」まで2駅。また、「曳舟駅」のとなりの「押上駅」には、京成電鉄、都営地下鉄、東京メトロが乗り入れています。

建物が1棟あり

投資対象不動産の土地面積が40.79m2であることは既に説明した通りです。このエリアは商業地域に指定され、建蔽率（指定）80％、容積率（指定）400％。

ただ、接する道路（南側公道）の幅員が約4.0mなので基準容積率は240％（前面道路幅員 4m ×低減係数0.6 × 100=240％）です。言い換えると、400％をフルに使うことができず、240％が上限です。

この土地には鉄骨造2階建（延床面積：47.60m2）の建物が1棟建っています。

周辺不動産相場との比較

優先出資額の1,800万円を投資対象不動産の面積40.79m2で割った平米単価は約44.1万円（坪単価は約145.8万円）、出資総額の2,000万円ベースでの平米単価は49.0万円（坪単価は約162.1万円）になります。

原価法及び取引事例法により2,220万円と評価しています。平米単価は54.4万円（坪単価約179.9万円）になります。

投資対象不動産は最寄り駅の東武鉄道亀戸線「小村井駅」から約130ｍですが、「小村井駅」から80ｍのところにある「墨田区文花3-23-9」（商業地域）の2023年基準地価は、平米51.6万円（坪170.5万円）で、前年同期と比べて5％以上値上がりしています。

投資対象不動産との比較では、優先出資額ベースで14.48％、出資総額ベースで4.98％、高い価格です。

ただ、「基準地価は実勢相場の8掛け（80％）」と言われていることを考えると、実際の相場（実勢相場）は平米64.5万円（坪約213.2万円）程度と考えることができます。優先出資額よりも31.58％、出資総額よりも23.98％、それぞれ高くなります。

基準地価とは、各都道府県が主体となって行う7月1日時点の地価評価額です。9月半ば頃に公表され、土地の標準価格と考えられています。

今回のプロジェクトが年利10％の配当を実施する必要があることを考慮すると、少なくとも2,200万円（出資総額＋配当）で売る必要があります（管理や売却に必要な諸経費を考慮せず）。この場合の平米単価は約53.9万円です。つまり、近隣の実勢相場（平米64.5万円）よりも16.38％も安い計算です。

「墨田区文花3-23-9」は投資対象不動産よりも駅に近いうえ、面積が132m2（39坪）と広く、しかも幅員22mの公道に接しているため、容積率400％をフルに使うことができます。

これらの優位点を考えると、「墨田区文花3-23-9」の価格が投資対象不動産の価格よりも高くて当然なのですが、「出資総額＋配当」との価格差が16.38％もあることが果たして妥当なのか？ということになります。

このため、「投資対象不動産には価格訴求力があるためビジネスチャンスがある」と考えていいのではないでしょうか。

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