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ロードスターインベストメンツ株式会社が運営する不動産特化型クラウドファンディング（ソーシャルレンディング）のプラットホーム『OwnersBook』が「渋谷区戸建用地1-3」の募集を12月11日18時に開始します。
東京都渋谷区神宮前に所在する戸建用地を担保とする「シニアローン」への投資です。24ヶ月の運用で年利 4.3％を予定。メリットとデメリットについて詳しく説明します。
渋谷区戸建用地第1号第3回
募集額14.7億円の大型ファンド
| 募集金額 | 1,470,000,000円（14億7,000万円） |
| 予定利回り（年利） | 4.30% |
| 運用期間（投資実行 ～ 償還） | 24ヶ月（2023/01/17 ～ 2026/01/20） |
| 貸付条件：金利・期間 | 4.2％・23ヶ月（2023/01/17 ～ 2025/12/31） |
| 募集期間（先着式） | 2023/12/11 18:00 ～ 2024/01/15 23:59 |
| 申込最低・上限金額 | 1口10,000円・上限なし |
| 分配・償還予定日 | 2024/04/20、07/20、10/20 |
| 2025/01/20、04/20、07/20、10/20 | |
| 2025/01/20 |
東京都渋谷区神宮前に所在する戸建用地を担保とする「シニアローン」への投資です。この土地の一部を既に保有し、残りの部分を取得する不動産会社に14億7,000万円の貸付けを行います。
現在、更地の状態であり、土地上に建物は存在しません。駐車場として一時的に賃貸されているようです。
募集額14億7,000万円のうち4億円は株主優待枠として、12月11日正午12時から17時59分まで先行して募集されます。
地上げ完了で担保不動産がバリューアップ
今回の貸付先であるアセットオーシャン株式会社は、2022年12月に募集した「渋谷区戸建用地第1号第1回」（募集金額7億円）の貸付先企業でもあります。
その後の2023年3月に募集した「渋谷区戸建用地第1号第2回」（募集金額4億5,000万円）の貸付先企業であるフォレストガーデン株式会社が隣接地を取得しました。
アセットオーシャン株式会社は、今回募集する「渋谷区戸建用地第1号第3回」の14億7,000万円を使い、「同 第1号第1回」の利払いと元本の返済を行うと共に、フォレストガーデン株式会社から隣接地を買い取ります。
この結果、これまで分かれていた土地が一つのまとまった土地となり、大幅なバリューアップが期待できます。
なお、フォレストガーデン株式会社は、上記の土地の譲渡に伴い、「同 第1号第2回」の利払いと元本の返済を行います。
このため、「同 第1号第1回」と「同 第1号第2回」は共に2025年2月20日の償還を予定していましたが、「同 第1号第3回」の運用開始と共に償還する予定です。
「渋谷区戸建用地第1号第1回」（募集額7億円） 貸付先企業 アセットオーシャン株式会社
「渋谷区戸建用地第1号第2回」（募集額4.5億万円） 貸付先企業 フォレストガーデン株式会社
「渋谷区戸建用地第1号第3回」（募集額14.7億円） 貸付先企業 アセットオーシャン株式会社
担保の設定と連帯保証で債権を保全
信用補完の一環として、貸付けの際に債権額14億7,000万円の抵当権（第一順位）を設定します。
加えて、2023年12月7日時点で追加取得部分を保有しているフォレストガーデン株式会社が連帯保証人となります。
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担保不動産は希少性高い都心の戸建用地
敷地面積約542m2（約164坪）
担保不動産は東京都渋谷区神宮前3丁目に所在し、敷地面積は約0.47m2の敷地後退部分を含めて542.12m2。
狭い道幅のところに低層住宅が密集しているような感じのエリアといったイメージです。担保不動産は南東側が幅員約3.87mの公道と接道しています。
用途地域は第1種中高層住居専用地域に指定され、建蔽率は指定建蔽率の60%が適用されます。容積率は指定容積率が 200%ですが、接道の関係で160%に制限されています。
東京メトロ「表参道駅」へ12分程度
東京都渋谷区神宮前3丁目に所在し、東京メトロ銀座線・千代田線・半蔵門線「表参道駅」、東京メトロ銀座線「外苑前駅」へ徒歩10分程度、JR山手線「原宿駅」へ徒歩12分程度の立地です。
つまり、渋谷、新宿、池袋、銀座、日比谷、東京等、都内主要駅へのアクセスが良好。徒歩圏内に、表参道や明治通り、青山通り沿いに加え、原宿駅前の竹下通りがあります。
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担保不動産と貸付先企業の評価
担保不動産の査定額は18億4,000万円
2023年12月7日時点での不動産市況の動向、及び外部専門家による査定額を参考に、『OwnersBook』は、担保不動産を18億4,000万円と査定しています。
今回募集する14億7,000万円は、担保物件の査定価格の約79.9%となります（LTV 79.9％）。
貸付先企業 アセットオーシャン株式会社
貸付先企業は東京都渋谷区に所在し、不動産の保有と賃貸及び管理を主な事業としています。2021年12月に設立され、第1期決算となった2022年11月期は、売上高26百万円、営業利益6百万円、経常利益1百万円、当期純利益1百万円。財政状態は、総資産4億49百万円、純資産9百万円。
『OwnersBook』での借入が過去3件あり、うち1件の返済実績があり、他2件についても返済の遅延等はありません。
なお、今回の貸付けは資金使途についての定めがありません。また、返済原資として、担保不動産の売却代金の他、他の金融機関等からの借入等を想定しているようです。
リスク評価
『OwnersBook』では、立地の良さから、担保不動産のリスクは小さいとみています。このため、「リスク小」、「リスク中」、「リスク大」の3段階評価で、「リスク小」としています。
一方、貸付先企業については、未だ設立2年と社歴が浅いことや、利益水準の低さ、自己資本の薄さなどから、「リスク大」としています。
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まとめ
貸付先企業は既に担保不動産取得後をにらみ、その売却活動を始めています。2023年11月までの売却活動の中で『OwnersBook』の査定額前後の金額での購入意向の表明を複数受領しているそうです。
このため、元本の償還リスクは低いと考えることができます。リスクの低さを考えると、年利4.3％は魅力的なリターンであり、投資メリット大です。
ただ、貸付先企業は担保不動産の立地等の希少性から、時間をかけて更なる高値での売却を模索していくとのこと。なので期限前償還はなさそうです。
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