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ロードスターインベストメンツ株式会社が運営するソーシャルレンディング『OwnersBook』が新ファンド「江戸川区平井マンション案件」の募集を11月6日18時に開始します。
東京都江戸川に所在する賃貸マンション2棟を担保とする「シニアローン」への投資です。31ヶ月の運用で年利5.1％を予定。メリットとデメリットについて詳しく説明します。
江戸川区平井マンション案件
満室稼働中の賃貸マンションを担保とする貸付け
| 募集金額 | 180,000,000円（1億8,000万円） |
| 予定利回り（年利） | 5.10% |
| 運用期間（投資実行 ～ 償還） | 31ヶ月（2024/11/18 ～ 2027/06/20） |
| ※ 貸付条件：金利・期間 | 5.0％・30ヶ月（2024/11/18 ～ 2027/05/31） |
| 募集期間（先着式） | 2024/11/06 18:00 ～ 2024/11/17 23:59 |
| 申込最低・上限金額 | 1口10,000円～500口5,000,000円（上限500万円） |
| 分配・償還予定日 | 2025/01/20、04/20、07/20、10/20 |
| 2026/01/20、04/20、07/20、10/20 | |
| 2027/01/20、04/20、06/20 |
東京都江戸川区平井に所在する賃貸マンション2棟を担保とする「シニアローン」への投資です。この物件を取得する不動産会社に1億8,000万円の貸付けを行います。2024年11月5日時点で2棟は共に満室稼働中です。
なお、貸付金1億8,000万円のうち198万円はファンドの募集手数料としてロードスターインベストメンツ株式会社に支払われます。また、貸付け業務（貸付先企業への営業）を行うロードスターファンディング株式会社（後述）にも手数料として198万円が支払われます。
このため、貸付先の総合不動産会社が手にするのは17億7,604万円になります。
株主優待枠あり
このファンドは、募集を行うロードスターインベストメンツ株式会社の親会社であり、東証プライム上場企業であるロードスターキャピタル株式会社（証券コード3482）の株主向けに優待枠が設定されています。
このため、一般募集は11月6日18時から先着式で行われますが、募集額1億8,000万円のうち5,000万円は株主優待枠として、11月6日正午12時から同日17時59分まで先行して募集が行われます（先着式）。
『OwnersBook』と運営会社及びグループ企業についてはこちらのページをご覧ください。
出資金の振込先は三菱UFJ銀行
『OwnersBook』のファンドは申し込みにあたって事前入金が必要です。事前入金がないと申し込むことができず、事前に入金した金額の範囲内で申し込むことができます。
出資金の振込先は三菱UFJ銀行です。詳しくはこちらのページへ。
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安定した住宅需要が見込まれるエリアに立地
都心へのアクセスが良好で通勤・通学に便利
担保となる不動産2棟（以下、A棟、B棟とします）は東京都江戸川区平井4丁目に所在し、隣接しています。JR総武線「平井駅」（各駅停車）から800～900ｍ（徒歩10～11分）程度と思われます。
「平井駅」からは秋葉原駅へ直通12分。都心へのアクセスが良好で通勤・通学に便利なため、安定した住宅需要が見込まれます。
土地面積は397.09m2、南西側が幅員約5.19mの公道と接しています。準工業地域に指定され、建蔽率60%（指定建蔽率60%）、容積率200%（指定容積率200%）。
2棟共に満室稼働中
A棟は1977年4月に竣工した築38年の3階建賃貸マンション。延床面積239.67m2（1階79.89m2、2階79.89m2、3階79.89m2）。
B棟は2000年8月に竣工した築25年の3階建賃貸マンション。延床面積399.31m2（1階137.19m2、2階131.06ｍ、3階131.06m2）。
共に維持・管理の状態は普通とのことです。ただ、新築時の建築確認は取得しているものの、検査済証が発行されていないようです（江戸川区発行の建築台帳等記載事項証明書より）。
2024年11月5日現在、A棟は20m2台の9戸が満室（稼働率100%）。現行月額賃料（共益費込）の坪単価は7,400円程度で、外部専門家により査定された新規月額賃料（共益費込）の坪単価と同程度です。
B棟は20m2台の10戸及び30m2台の2戸の合計12戸が満室（稼働率100%）。現行月額賃料（共益費込）の坪単価は9,000円程度で、外部専門家により査定された新規月額賃料（共益費込）の坪単価と同程度です。
2棟合計の評価額は2億2,800万円
『OwnersBook』は、2024年11月5日時点での不動産市況の動向及び外部専門家による査定額を参考に担保不動産（2棟合計）を2億2,800万円と評価しています。
今回のファンドの募集金額1億8,000万円は、査定額の約78.9%となります。つまり、LTV（担保掛目）が約78.9％ということです。
もっとも、上記の査定額は2024年11月5日時点でのものであり、万が一の時にこの金額で売却できることを保証するものではありません。
貸付先の不動産会社は設立されたばかり
貸付先の不動産会社は、東京都葛飾区に所在する合同会社亀有地所です。2024年9月に設立されたばかりで、不動産の保有と賃貸及び管理を主な事業としています。
担保となる賃貸マンション2棟は満室稼働のため安心感がありますが、貸付先は設立間もない企業であり、この点はリスクです。
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江戸川区平井マンション案件のリスクは比較的低そう
貸付金（出資金）の回収リスクは高くない
賃貸可能面積を延床面積の75％と仮定すると、A棟は延床面積が239.67m2なので、賃貸可能面積は約179.75m2（54.75坪）になります。
延床面積 239.67m2 × 75％ ＝ 賃貸可能面積 約179.75m2（54.75坪）
同様に、B棟は延床面積が399.31m2なので、賃貸可能面積は約299.48m2（90.59坪）になります。
延床面積 399.31m2 × 75％ ＝ 賃貸可能面積 約299.48m2（90.59坪）
賃貸可能面積と月額家賃を基に年間の賃料収入を計算すると、A棟は月額家賃が坪7,400円程度なので、年間の賃料収入は約482.8万円（4,828,512円）になります。
賃貸可能面積 54.75坪 × 7,400円 × 12ヶ月 ＝ 年間賃料収入 482.8万円
B棟が同9,000円程度なので、年間の賃料収入は約978.4万円（9,784,093円）になります。A棟・B棟合計で約1,461.2万円（14,612,605円）です。
賃貸可能面積 90.59坪 × 9,000円 × 12ヶ月 ＝ 年間賃料収入 978.4万円
A棟年間賃料収入 482.8万円 ＋ B棟年間賃料収入 978.4万円 ＝ 合計年間賃料収入 1,461.2万円
これを基に表面利回りを計算すると、貸付額の1億8,000万円ベースで8.12％と非常に高く、評価額の2億2,800万円でも6.41％と高い利回りになります。
高い利回りが期待できるため、「貸付先企業が売却先を探すハードルは高くない」と考えることができます。「貸付金（出資金）の回収リスクは高くない」と言い換えることができると思います。
分配金リスクも高くない
年間の管理コストを賃料収入の30％と仮定すると（かなり高めです）、年間の管理コストは約438.3万円（4,383,781円）になります。
この結果、差引利益は約1,022.8万円（10,228,823円）になります。
年間賃料収入 1,461.2万円 ー 年間管理コスト 438.3万円 ＝ 差引利益 1,022.8万円
一方、今回のファンドは募集金額1億8,000万円に対して、年利5.1％の配分を予定しています。年間の支払金額は918万円になります。
差引利益（約1,022.8万円）が年間の分配金支払額918万円を上回っていることがわかります。このため、「分配金のリスクも高くない」と考えることができると思います。
差引利益 約1,022.8万円 ＞ 年間分配金支払額 918万円
なお、利益ベースの利回りは、貸付額の1億8,000万円で5.68％、評価額の2億2,800万円で4.49％と共に高い利回りになります。
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まとめ
今回の「江戸川区平井マンション案件」は比較的リスクが低そうです。その一方で、利回りは年利5.1％と高めの利回りが予定されています。
ファンドの運用期間が31ヶ月と長いことはデメリットですが、『OwnersBook』のファンドは期限前償還が多く、これまでに償還したファンドの平均運用期間は12ヶ月弱です。
以上の事から、今回のファンドは利回り面でのメリットが大きい一方で、デメリットは少なそうです。是非出資を検討してみてください。
なお、『OwnersBook』のファンドに出資するためには、事前入金が必要です。先ずは無料の投資家登録から始めてください。
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