大家.comのEXITファンド「久が原プロジェクト＃84」(2次募集)のメリットとデメリット

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株式会社グローベルスが運営する不動産投資クラウドファンディング『大家.com』が「久が原プロジェクト＃84」の2次募集を2月14日正午に先着式で開始しました。

東京都大田区に建設中のマンション「ザ・グローベル久が原」（完売）を投資対象とし、7ヶ月の運用で年利5.0％を予定するEXITファンドです。メリットとデメリットを詳しく説明します。

久が原プロジェクト＃84

完売した新築マンション1棟が投資対象

投資対象不動産は東京都大田区久が原3丁目に建設中の分譲マンション「ザ・グローベル久が原」（総戸数30戸）です。

今回の募集は昨年12月の1次募集に次ぐ2次募集であり、1号事業者であるグローベルスの優先出資分の一部の売り出しとなります。

「ザ・グローベル久が原」は既に完売（30戸全戸が売買契約締結済み）しており、2025年7月上旬の竣工と共に入居（引き渡し）を開始する予定です。

引き渡しをすることでマンション販売代金を回収し、これを原資に年利5.0％の配当金の支払いと元本償還を行います。既に全戸売買契約締結済みなので、配当金の支払いと元本償還の両面で不安の少ない安心・安全ファンドです。

既に売買契約を締結し、売却決済までの期間の資金を調達するファンドを「EXITファンド」、そしくは「ブリッジファンド」と呼び、リスクが極めて低い人気のファンドです。

グローベルスによる手数料無料の持分買取制度

ファンドの運用開始後に、緊急的に資金が必要になった投資家に応えるべく、無料の持分買取制度が設けられています。買い取りの対象は出資金の全額であり、出資金の一部買い取りには対応していません。

ただ、買取価格は出資金額を基本としていますが、買取申請時の公正な価格での買い取りとなるため、出資金額を下回る可能性があります。また、登録口座がGMOあおぞらネット銀行以外の方は買取金の振込手数料が発生します。

出資金の振込先はGMOあおぞらネット銀行

出資金の振込みは、出資が決まってから行います。出資が決まるとファンドから出資決定を伝えるメールがあり、出資契約に伴う書類の確認を行うためのサイトのURLが案内されます。書類の確認を終えると、メールで振込口座（支店名と口座番号）の連絡が届きます。

投資資金の振込先はＧＭＯあおぞらネット銀行です。出資金の振込手数料は投資家の負担となります。GMOあおぞらネット銀行に口座があれば、振込み手数料は無料です。

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最寄り駅徒歩4分、6階建て

3方角立地のコンパクトレジデンス

東京都大田区久が原3丁目に建設中の「ザ・グローベル久が原」は東急池上線「久が原駅」徒歩4分、東急多摩川線「鵜の木駅」徒歩14分の立地です。

敷地面積は643.59m2（登記記録）ですが、私道・道路敷地部分を含む実測は616.44m2。建物は鉄筋コンクリート造6階建。建築延面積1,364.60m2（容積対象外面積275.51m2を含む）、総戸数30戸。南・西・北が接道した3方角立地のコンパクトレジデンスです。

2024年11月21日開始予定の第1期分譲では17戸を販売する予定です。間取りは1LDK+WIC（ウオークインクローゼット）～2LDK+WIC+SIC（シューズインクローゼット）、専有床面積は30.16m2～45.60m2。

販売価格は4,060万円～6,850万円、最多価格帯は4,300万円台・4,700万円台・4,800万円台（各2戸）です。

『大家.com』Webサイトより

田園調布や山王と並ぶ大田区三大邸宅街の一つ

「ザ・グローベル久が原」を建設中の「久が原」は、田園調布や山王と並び、大田区の三大邸宅街の一つに数えられています。

個性豊かなショップが並ぶ「久が原銀座商店街（ライラック通り久が原）」が約30mのところにあり、生活には事欠かない利便性も備えているエリアです。

ザ・グローベル久が原公式HP （外部サイトへ）

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「久が原プロジェクト＃84」のメリットとデメリット

「ザ・グローベル久が原」は既に完売しているため、基本的には配当金の支払いや元本償還に必要な資金の回収に不安はありません。不動産投資クラウドファンディングでこれに勝るメリットありませんね。

不動産投資クラウドファンディング固有のリスクがあるため、「久が原プロジェクト＃84」はリスクゼロではありませんが、リスクは極めて低いと考えることができます。

以下は1次募集の際のファンド紹介記事に記載したメリットとデメリットです。

比較的ローリスクなファンド

最寄駅からの距離と新築であることを考えると、「ザ・グローベル久が原」の分譲価格はリーズナブルであり、競争力を有すると思われます。

また、東急池上線「久が原駅」徒歩5分以内で住居表記が「久が原」となる物件は、1994年以降「ザ・グローベル久が原」が初です（出典：MRC調べ）。レアな物件であり、人気を呼ぶものと思われます。

加えて、ファンドの運営会社であり、「ザ・グローベル久が原」の販売会社である株式会社グローベルスがマンション分譲で豊富な実績を有することや、手数料無料の持分買取制度が整備されていることも含めて考えると、今回のファンド「久が原プロジェクト＃84」のリスクは比較的低いと思われます。

出資しやすいファンド

3億8,000万円の大型ファンドであり、募集実績（運用終了ファンドを除く）の平均は3,442万円を大きく上回っています。

募集期間は11月18日正午12時から11月25日正午12時を予定していますが、募集金額が大きいだけに短期間で募集が終わることは予想しにくく、募集期間をフルに要するものと思われます。

このため、出資しやすいと思われます。これから投資家登録しても間に合います。

リスクはあるが、いずれもテールリスク？

比較的リスクが低いファンドと考えますが、不動産投資クラウドファンディングそのものにリスクがあります。

今回のファンドであれば、不動産市況の変動リスクや自然災害リスク等を挙げることができます。ただ、分譲価格はリーズナブルであり、競争力を有すると思われることや、ファンドの運用期間が10ヶ月と短いこと等から、いずれもテールリスクであると思われます。

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久が原プロジェクト完売キャンペーン

『大家.com』は、投資対象である「ザ・グローベル久が原」の完売に伴うキャンペーンを実施します。

新規投資家登録を行い、かつ「久が原プロジェクト＃84」に出資した全ての方に、もれなく1,000円相当のAmazonギフト券をプレゼントします。

また「久が原プロジェクト＃84」に20万円以上出資した方の中から抽選で300名に2,000円相当のAmazonギフト券をプレゼントします。

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『大家.com』と運営会社の株式会社グローベルス

東証上場企業のグループ企業

『大家.com』を運営する株式会社グローベルスは、東京都品川区に本社を置く総合不動産デベロッパーです。

1996年7月に設立され、2023年2月に東京証券取引所スタンダード市場に株式を上場するＪトラスト株式会社（証券コード8508）のグループ企業となりました。このため、株式会社グローベルス自身は上場企業ではありませんが、バックボーンは強力です。

既存事業とのシナジーを追求するべく不動産投資クラファンに参入

株式会社グローベルスは戸建住宅の開発・販売や商業施設の設計・デザイン等の不動産事業を中心に展開し、その後、分譲マンション事業を継承し総合不動産デベロッパーとして再スタートしました。

現在の事業は、不動産開発事業、不動産の売買仲介・賃貸管理・リノベーション・収益ビル等のソリューション事業、不動産クラウドファンディング事業に分かれます。

不動産開発事業やソリューション事業とのシナジーを追求するべく、不動産クラウドファンディング事業に参入。2021年にファンドの運用を開始しました。

好業績！経営リスクはローリスク

好業績は続いており、過去3期間、順調に利益が増加しています。

2022年3月期は、売上高45億84万円、営業利益3億20百万円、経常利益1億93百万円、当期純利益1億37百万円。純資産22億39百万円、総資産97億90百万円。

2023年3月期は、売上高60億39百万円、営業利益5億66百万円、経常利益3億38百万円、当期純利益2億10百万円。純資産24億50百万円、総資産133億009百万円。

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まとめ

投資対象不動産が既に完売している安心・安全ファンドです。投資家登録してAmazonギフト券をGetしましょう。10万円出資した場合、年利5.0％の配当に1.71％が上乗せされる計算です（年利6.71％）。

興味のある方は、まずは会員登録。メールアドレスの入力で、簡単に無料登録できます。その後、案内に従って投資家登録して下さい。投資家登録には、本人確認書類（マイナンバーカードや免許書等）、銀行口座登録するための通帳またはネット口座のスクリーンショットが必要です（案内に従いアップロードします）。

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