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株式会社グローベルスが運営する不動産クラウドファンディングのプラットホーム『大家.com（大家どっとこむ）』が新ファンド「FunFund＃8」の募集を10月15日正午に抽選式で開始しました。
神奈川県横浜市に建築中の新築1棟収益アパートを投資対象とし、8ヶ月の運用で年利4.5％を予定。メリットとデメリットを詳しく説明します。
FunFund＃8（横浜市瀬谷区×新築1棟アパート）
横浜市での収益アパート建築プロジェクト
| 募集金額 | 41,000,000円（4,100万円） |
| 想定分配率（年利） | 4.5% |
| 予定運用期間 | 8ヶ月（2024/10/31 ～ 2025/06/30） |
| 分配・払戻予定日 | 2025/07/19 |
| 募集期間 | 抽選式：2024/10/15 1200 ～ 2024/10/21 1200 |
| 募集単位 | 1口10,000円 |
| 当選者確定 | 2024/10/21 18時までにメール連絡 |
| 出資金振込期日 | 2024/10/25 1800 |
| 出資総額 | 45,740,000円（4,574万円） |
| 劣後出資額・比率 | 4,740円（474万円）・10.4％ |
投資対象不動産は神奈川県横浜市瀬谷区に建築中の新築1棟収益アパートの9室です。
2025年3月の竣工を予定していますが、竣工前からリーシング（入居者募集）を行いながら販売活動を行っていきます。
2025年4月以降の期間中に得られるインカムゲイン（賃料）及び売却時のキャピタルゲイン（売却益）を配当原資として年利4.5％の配当を予定しています。このファンドの出資者には工事の進捗状況及びリーシング状況のメール報告が月に1度あります。
募集は抽選式で10月15日正午から21日正午まで。21日の18時までにメールにて抽選結果の連絡があります。
総事業費8,874万円。ファンド出資総額は総事業費の51.54％。残りは借入金
今回のファンドの出資総額は投資家からの優先出資4,100万円に株式会社グローベルスの劣後出資474万円を加えた4,574万円ですが、この新築1棟収益アパートの建築プロジェクトの総事業費は、シニアローンとして金融機関からの借入4,300万円（2024年9月末時点）を加えた8,874万円となります。
出資総額4,574万円は総事業費8,874万円の51.54％、借入金は48.46％になります。
このため、建築する収益アパートの9室分がファンドの取得分となり、残りは金融機関からの借入れを原資とする株式会社グローベルスの所有分となります。
株式会社グローベルスは2号事業者
このファンドは『大家.com』を運営する株式会社グローベルスが資金の募集を行いますが、実際に不動産事業を行うのは（上記の物件を運用するのは）、東京証券取引所TOKYO PRO Marketに株式を上場している株式会社フロンティアハウス（証券コード 5528）です。
不動産投資クラウドファンディングの法的根拠である不動産特定共同事業法では、実際に不動産事業を行う株式会社フロンティアハウスを1号事業者、資金の募集を代行する株式会社グローベルスを2号事業者と言います。
株式会社 フロンティアハウスの概要
株式会社フロンティアハウスは横浜市を中心に神奈川県・東京都内でアパート・マンション等の投資用不動産の開発・分譲等を行っており、土地仕入・建築・販売・リーシング・賃貸管理までのサービスをワンストップで提供できることが強みの不動産会社です。
実績に不安なし。4本が予定通り償還
株式会社フロンティアハウスはこれまでに自身が1号事業者となる「FunFund」のファンドを『大家.com』で7本募集しました。
このうち4本が予定通りに運用を終了し、当初想定した配当を実施しています（残り3本は運用中）。このため、実績に不安はないと思います。
株式会社フロンティアハウスについて詳しく知りたい方は同社公式サイトへ
資金の振込先はＧＭＯあおぞらネット銀行
21日の18時までにメールにて抽選結果の連絡があります。メールの指示に従って出資契約を行って下さい。
出資契約が終わったら、次は出資金の入金（振込み）です。10月25日18時までに振込みを行って下さい。
出資金の振込先はＧＭＯあおぞらネット銀行です。詳しくはこちらのページへ。
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最寄り駅徒歩10分の木造陸屋根2階建アパート
168.83m2、9室が投資対象
建築中の収益アパートは横浜市瀬谷区橋戸2丁目に所在し、相鉄線「瀬谷駅」徒歩10分の立地。相鉄本線快速で「横浜駅」まで23分程度です。
土地は1号事業者の株式会社フロンティアハウスが2024年7月に取得しており、敷地面積は166.15m2（登記簿）。第1種低層住居専用地域に指定され、指定建蔽率は50％ですが、準防火地域の耐火建築であるため60％に緩和されています。容積率は指定の100％です。
建物は木造陸屋根2階建、2025年3月竣工予定です。全賃貸可能面積は581.06m2ですが、ファンドの所有予定は168.83m2で1K（専有面積約18m24台）が9室。
工事は順調に進捗
工事は順調に進捗しており、2024年10月10日に上棟（柱や梁など建物の基本構造が完成）済みです。
本物件完成前から、リーシングを行いながら販売活動を行っていくため、販売状況によっては予定している運用期間前に償還となる可能性がゼロではありません。
賃貸から得られる収入と利益
資料によると、投資対象不動産9室の想定年間家賃収入は663.6万円（6,636,000円）、想定年間費用は90.7万円（907,800円）です。差引利益は572.8万円（5,728,200円）になります。
投資対象不動産9室分の出資総額4,574万円は総事業費8,874万円の51.54％なので、家賃収入は663.6万円の51.54％＝約342.0万円、差引利益は572.8万円の51.54％＝約295.2万円になります。
家賃収入 663.6万円 × 51.54％＝約342.0万円（3,420,449円）
差引利益は572.8万円の51.54％＝約295.2万円（2,952,534円）
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「FunFund＃8」のメリットとデメリット
リスクの低いファンド
「FunFund＃8」は元本償還、配当の支払いともにリスクの低いファンドです。
売却にかかるリスク（元本償還リスク）は低い
投資対象不動産9室の売却までにかかる諸経費を出資総額4,574万円の3％と仮定すると約137.2万円（1,372,200円）になります。このため、9室の売却価格は出資総額4,574万円と諸経費137.2万円の合計金額4,711.2万円（47,112,200円）以上である必要があります。
この結果、表面利回りは7.23％、差引利益ベースでの利回りは6.27％と共に高い利回りが期待できることがわかります。このため、売却にかかるリスク（元本償還リスク）は「低い」と推測できます。
家賃収入 342.0万円 ÷ 売却価格 34,711.2万円 ＝ 7.23％
差引利益 295.2万円 ÷ 売却価格 34,711.2万円 ＝ 6.27％
本来、総事業費8,874万円ベースでアパート1棟の家賃収入と差引利益から計算する必要があります。このため、上記の利回りはあくまでも概算値（参考値）です。
配当の支払いにかかるリスクも低い
ファンドは、優先出資額（募集額）4,100万円に対して8ヶ月の運用で年利4.65％の配当を払う必要があります。金額にすると123万円（1,230,000円）になります。
一方、先に計算したように差引利益は295.2万円です。このため、家賃収入に基づく利益で余裕をもって配当の支払いができることがわかります。
差引利益 295.2万円 ＞ 配当額 123万円
リスクの低さに見合ったリターン（配当）
今回のファンドは年利4.5％の配当を予定しています。利回りにすると3.0％です。
不動産投資クラウドファンディングとしては高い利回りではありません。この利回りがデメリットと言えなくもありません。
しかし、既に説明した通り、元本償還や配当にかかるリスクの低いファンドです。加えて、運用期間が8ヶ月と短く、期間的なリスクも抑えられています。こうしたリスクの低さを考えると、納得のいくリターンと言えます。
「FunFund＃8」はリスクを抑えた不動産投資を考えている方や不動産投資クラウドファンディングの初心者におすすめのファンドと言えます。
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まとめ
「FunFund＃8」は短期運用のリスクの低いファンドです。リスクの低さを考えると、配当はまずまずの水準です。
これまでの募集実績を踏まえると、応募倍率は2倍程度になるのではないでしょうか。このため、比較的出資しやすいと考えます。
ファンドに出資するためには投資家登録をする必要がありますが、オンラインで完結します。先ずは投資家登録を。「FunFund＃8」の募集期限は10月21日12時なので、投資家登録がこれからでも、まだ間に合います。
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