年利5.5％！みらいアセットが提供する「みらファン第9号」のメリットとデメリット

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株式会社みらいアセットが運営する不動産投資クラウドファンディングのプラットフォーム『みらファン』が、9号ファンドの募集を2月2日18時に開始します。

愛知県海部郡蟹江町に所在する事務所店舗ビルを投資対象とし、8ヶ月の運用で年利5.50％を予定。メリットとデメリットを考えてみました。

みらファン第9号
投資対象不動産の概要
1. 駅前立地の事務所店舗ビル
2. 過去5年の稼働率は90％超の優良物件
「みらファン第9号」のメリットとデメリット
1. 配当と元本償還に安心感
2. 愛知県以外の投資家には馴染みが薄い物件所在地
『みらファン』と運営会社の株式会社みらいアセット
1. 不動産投資クラウドファンディング『みらファン』
2. 『みらファン』を運営する株式会社みらいアセット
まとめ

みらファン第9号

既に稼働している事務所店舗ビルへの投資

募集金額	327,000,000円（3億2,700万円）
想定利回り（年利）	5.5%
運用期間	8ヶ月（2024/03/01 ～2024/10/31）
払戻期日	2024/12/末
募集期間（先着式）	2024/01/22 1230 ～ 2024/01/25 1230
最低出資額	1口10,000円
入金期日	2024/2/28
出資総額	409,700,000円（4億970万円）
劣後出資額・比率	82,700,000円（8,270万円）・20.2％

投資対象不動産は愛知県海部郡蟹江町本町に所在する事務所店舗ビル「第26 オーシャンプラザ」です。

2024年2月1日に『みらファン』の運営会社である株式会社みらいアセットが所有権移転を受け、同年3月1日にファンドの運用が始まる予定です。

2024年1月28日時点で投資対象不動産は稼働しており、分配金（配当金）の支払予定額を上回る賃料収入を得ています。

劣後出資比率20.2％

分配金の支払い及び元本償還の信用補完として優先劣後構造が採用され、株式会社みらいアセットが出資総額の20.2％にあたる8,270万円を劣後出資します。

このため、仮に運用損失が発生しても8,270万円以下であれば、出資した元本が毀損することはありません（投資家は損をしません）。

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投資対象不動産の概要

駅前立地の事務所店舗ビル

投資対象不動産は愛知県海部郡蟹江町本町11丁目に所在し、近鉄名古屋線「近鉄蟹江駅」の目の前（徒歩約2分）にある事務所店舗ビルです。

敷地面積1,041.25m2（公簿）。近隣商業地域に指定され、指定建ぺい率80％、指定容積率200％（いずれも制限なし）。駐車場あり。

建物は鉄筋コンクリート造5階建、1986年4月竣工の築38年。延床面積1,990.76m2（公簿）、総戸数（店舗・事務所）17戸。各階は、1階471.12m2、2階502.80m2、3階420.90m2、4階389.66m2、5階206.28m2です。

過去5年の稼働率は90％超の優良物件

蟹江町は愛知県の西南部に位置し、人口約３万7千人。名古屋中心部へのアクセスが良く、生活利便性も良好であることから名古屋市のベッドタウンとして人気のエリアです。

目の前にある「近鉄蟹江駅」は「名古屋駅」まで急行で約10分。1日の乗降数が10,000人を超える駅です。都内であればJR常磐線「三河島駅」（東京都荒川区西日暮里）が同じくらいの乗降客です。

投資対象不動産はクリニックや学習塾、美容院等が安定的に入居しており、過去5年（2019年1月1日〜2023年12月31日）の稼働率が90％超という優良物件です。

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「みらファン第9号」のメリットとデメリット

配当と元本償還に安心感

投資対象不動産は駅前に所在し高稼働率を維持する優良物件であるため、年利5.5％を予定している配当原資の確保に安心感があります。

また、募集金額が3億2,700万円と『みらファン』のファンドとしては大規模であるため、出資のチャンスも大きいと思われます。

家賃収入の利益で配当が可能

資料によると、投資対象不動産の現在の家賃収入は年間5,258.7万円（千円未満四捨五入、以下同じ）です。

仮に年間の管理コストが家賃収入の30％とした場合、管理費は1,577.6万円になり、差引利益は3,681.1万円。8ヶ月では2,944.9万円です。

一方、投資家出資分に対する配当総額は、3億2,700万円を年利5.5％で8ヶ月運用するため、1,199万円になります。

つまり、家賃収入に基づく利益2,944.9万円で配当1,199万円を賄うことができます。

なお、稼働率が現在の90％の場合、年間の家賃収入は4,732.9万円です。管理費が満室の場合と同じ1,577.6万円でも3,155.2万円の差引利益を確保できます。8ヶ月であれば、差引利益は2,524.2万円です。

つまり、稼働率が現在の90％であっても、家賃収入に基づく利益2,524.2万円で配当1,199万円を賄うことができます。

元本償還（売却）についても不安は小さい

現在の家賃収入である年間5,258.7万円は、募集金額3億2,700万円で表面利回り16.08％、出資総額4億970万円で12.84％になります。

稼働率90％でも、募集金額3億2,700万円で表面利回り14.47％、出資総額4億970万円で11.55％になります。

上記の通り高い表面利回りが期待できるため、売却（元本償還）についても不安は少ないと思います。

愛知県以外の投資家には馴染みが薄い物件所在地

投資対象不動産は名古屋中心部へのアクセスが良好な優良物件ですが、愛知県以外の投資家には馴染みが薄いことが難点です。イメージできないと投資し難いものです。

最寄り駅の「近鉄蟹江駅」は「名古屋駅」まで急行で約10分とのことなので、「東京駅」を起点にすると「新小岩駅」（JR総武線快速で13分程度）、「新宿駅」であれば「荻窪駅」（JR中央・青梅線快速で10分程度）といった感じです。

ただ、1日の乗降客数は全然違います。「新小岩駅」は6～7万人、「荻窪駅」は7～8万人です。

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『みらファン』と運営会社の株式会社みらいアセット

不動産投資クラウドファンディング『みらファン』

『みらファン』のファンドは、運営会社である株式会社みらいアセットの本社がある愛知県内の居住用や商業用の賃貸物件を主な投資対象としています。

ファンドに出資するためには投資家登録が必要ですが、投資家登録はオンライン上で完結。ファンドへの出資申込み、契約、分配金の支払い等もオンライン上で完結します。ファンドへの出資は1口10万円から可能です。

ファンドの特徴は、リスクを抑えながら、高いリターンを実現していること。これまで区分マンション1戸を投資対象とする小型ファンドでしたが、今回はビル1棟を投資対象とする大型ファンドとなりました。

募集実績を積み上げることで、今後、多くの方が出資可能な大型ファンドが中心になっていく可能性があります。

『みらファン』を運営する株式会社みらいアセット

株式会社みらいアセットは愛知県名古屋市に本社を置き、不動産クラファン事業や不動産買取・売買仲介・管理事業を行っています。

経営支援、投資事業、事業承継、M&A支援事業をグループで展開する持株会社である株式会社みらいホールディングス（愛知県名古屋市）が、グループの不動産事業強化を目的として2004年12月に株式会社みらいアセットを設立しました。

株式会社みらいアセットは2022年9月に不動産クラウドファンディング『みらファン』のサービスを開始しました。

会社名	株式会社みらいアセット
代表	代表取締役磯部悟
資本金	1億円
住所	〒451-0046 名古屋市西区牛島町6番1号名古屋ルーセントタワー5階
URL	https://miraiasset.jp/
創業年月日	2014年12月
事業内容	不動産クラファン事業、不動産買取・売買仲介・管理事業