年利6.0％！「みらファン第17号」のメリットとデメリット

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株式会社みらいアセットが運営する不動産投資クラウドファンディング『みらファン』が「17号ファンド」の募集を2月20日12時に開始します。

名古屋の屈指の高級住宅街である八事エリアに所在する1階が店舗のマンション1棟を投資対象とし、10ヶ月の運用で年利6.0％を予定。メリットとデメリットを詳しく説明します。

みらファン第17号「名古屋八事エリア マンション」

2月末に償還するファンドを再組成

このファンドは2月28日に運用を終了する「みらファン第10号」（以下、10号ファンド）の再組成ファンドです。

投資対象不動産は、名古屋の屈指の高級住宅街である八事エリアに所在する1階が店舗の「八事石坂マンション」です。このマンションを10ヶ月運用し、その間の賃料収入を原資に配当を行います（インカムゲイン型ファンド）。

データがある過去3年（2022年2月1日〜2025年1月31日）の稼働率が90％超と安定しているため、配当原資の確保に不安はありません。既に償還実績もある安心・安全ファンドと言えます。

借入金併用ファンド

今回のファンドは借入金併用ファンドです。

投資家からの出資金（優先出資）8,400万円、『みらファン』の運営会社であり、今回のプロジェクトの1号事業者でもある株式会社みらいアセットの劣後出資2,100万円に加え、金融機関から1億円の借り入れを行います。

このため、事業総額は2億500万円となります。

なぜ借入金併用にするかというと、事業資金の一部を資金コストの低い借入金（年利1.59455％の変動金利）で賄うことで、投資家への配当（想定年利6.0％）を手厚くしようという考えからです。

出資金振込先はGMOあおぞらネット銀行

募集は抽選式で行われ、2月20日12時から3月2日23時59分まで。翌日3日に抽選結果を知らせるメールが届きます。

当選された方は、メールの案内に従い出資契約を行い、3月7日までに入金（指定口座への振込み）を済ませてください。

出資金の振込先はGMOあおぞらネット銀行です詳しくはこちらのページへ。。

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最寄り駅徒歩約6分の6階建てマンション

名古屋の屈指の高級住宅街「八事エリア」

投資対象不動産は愛知県名古屋市天白区八事石坂に所在し、地下鉄鶴舞線・名城線「八事駅」徒歩約6分の立地。八事エリアは名古屋市内でも人気の高級住宅街です。

敷地面積は400.54m2（公簿）、南側が幅員約15.9ｍの市道と接道しています。この土地は第1種住居地域と第2種住居地域にかたがり、指定建蔽率60％、指定容積率200％。権利は所有権（敷地権）です。

建物は鉄筋コンクリート造（RC造）6階建、1987年8月竣工の築38年。延床面積779.23m2（公簿）、テナント総数 11 戸（店舗1戸・住戸10戸）、権利は所有権です。

通勤通学に便利で、生活利便生にも優れる周辺環境

名古屋市営地下鉄鶴舞線と名城線の２路線が乗り入れる「八事駅」は名古屋中心部へのアクセスが良好で通勤通学に便利。駅北側は中京大学、南山大学があり、駅前は大学生向けの飲食店等で賑わっています。

また、投資対象不動産の周辺には八事駅に直結するイオン、高級スーパーであるフランテ、銀行があり、生活利便性にも優れます。

通勤通学に便利で、生活利便生にも優れる周辺環境を背景に、投資対象不動産は安定した賃貸需要が期待できます。実際、既に説明した通り高い稼働率を維持しており、配当原資の確保に不安は少ないと考えます。

投資対象不動産の価格は2億500万円

株式会社みらいアセットは、投資対象不動産の価格を出資総額 1億500万円と借入金1億円の合計2億500万円と考えています。

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みらファン第17号のメリットとデメリット

賃料収入を基に余裕で配当 ⇒ 配当リスクは低い

資料によると、投資対象不動産の賃料収入は年額1,480.5万円（14,805,828円）、月額にすると123.3万円（1,233,819円）です。

投資対象不動産の管理コストを賃料収入の25％と仮定すると、年間で370.1万円（3,701,457円）になります。このため、差引利益は1,110.4万円（11,104,371円）になります。

年額賃料収入 1,480.5万円 ー 年間管理コスト 370.1万円 = 差引利益 1,110.4万円

一方、配当総額は、募集金額8,400万円を10ヶ月間にわたり6％で運用するため、420万円になります。

また、借入金に対する利子（利払費用）は、1億円を変動金利の年利1.59455％で借りるため、仮に期間平均で1.8％と仮定すると、150万円になります。

配当総額と利払費用（共に多めにみています）の合計で570万円になります。

配当総額 420万円 ＋ 利払費用 150万円 ＝ 570万円

つまり、管理費用と利払費用を多めに見ても、賃料収入から得られる利益1,110.4万円で賄うことができるわけです。

このため、配当リスクは低いと考えることが出います。

元本償還リスクも低い

今回のファンドの運用終了後に、「八事石坂マンション」を投資対象とするファンドが再組成されるのであれば、売却リスク（元本償還リスク）はゼロと考えていいと思います。

仮に外部に売却する場合でも、投資対象不動産の表面利回りが7.2％と高いため、買い手を見つけることは難しくないと思います。

年額賃料収入 1,480.5万円 ÷ 出資総額 2億500万円 = 表面利回り 7.22％

このため、配当リスクだけでなく、元本償還リスクも低いと考えます。

借入金の返済が優先されるリスク

発生する可能性は低いと考えますが、借入金とクラウドファンディングを併用して資金調達を行ったファンドが持つ固有のリスクがあります。

具体的には、配当の支払いや出資元本の償還よりも金融機関への返済が優先されるリスクです。万が一、プロジェクトで問題が発生し、想定した利益を確保できなかった場合、金融機関への利払いと借入金の返済が優先され、残金の範囲内で配当の支払いや出資元本の償還が行われます。

つまり、配当の支払いや出資元本の償還が影響を受ける可能性があります。

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まとめ

配当支払リスクと元本償還リスクの低いファンドです。償還実績もあり、出資するにあたって安心感があります。

もちろんリスクもありますが、現状ではテールリスク（発生する可能性の低いリスク）であると考えます。

リスクを抑えて不動産投資クラウドファンディングに投資したい方に特におすすめです。

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