年利5.5％！「みらファン第16号」コンテナホテル投資のメリットとデメリット

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株式会社みらいアセットが運営する不動産投資クラウドファンディング『みらファン』が「16号ファンド」の募集を2月6日12時に開始しました。

香川県坂出市に所在するコンテナホテル「HOTEL R9 The Yard 坂出」を投資対象とし、6ヶ月の運用で年利5.5％を予定。メリットとデメリットを詳しく説明します。

みらファン第16号「HOTEL R9 The Yard 坂出」
平日はビジネス需要、休日は観光需要が見込まれる「HOTEL R9 The Yard 坂出」
みらファン第16号のメリットとデメリット
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『みらファン』を運営する株式会社みらいアセット
まとめ

みらファン第16号「HOTEL R9 The Yard 坂出」

2024年9月竣工のコンテナホテル

募集金額	136,000,000円（1億3,600万円）
想定利回り（年利）	5.5%
運用期間	6ヶ月（2025/03/01 ～2025/08/31）
元本償還日	2025/09/01（出金手続きが必要）
配当	償還時
募集期間（抽選式）	2025/02/06 1200 ～ 2025/02/20 2359
抽選結果発表	2025/02/21
最低出資額	1口10,000円・上限なし
入金期日	2025/02/27
出資総額	169,950,000円（1億6,995万円）
劣後出資額・比率	33,950,000円（3,395万円）・20.0％

投資対象不動産は香川県坂出市西大浜北3丁目に所在するコンテナホテル「HOTEL R9 The Yard 坂出」。2024年9月に竣工した新築物件です。

不動産鑑定評価はありませんが、取引利回り事例等を参考に収益還元法を中心に『みらファン』を運営する株式会社みらいアセットが算定した投資対象不動産の価格は3億4,970万円（349,700,000円）です。

2024年11月に募集した「みらファン第14号」（募集金額1億3,600万円・出資総額1億6,995万円）でも上記の物件を投資対象としています。「みらファン14号」と「同16号」の出資総額合計は3億4,000万円弱となり、算定価格3億4,970万円とほぼ等しくなります。

どうも上記物件の取得を「みらファン14号」（一部を取得）と「同16号」（残りを取得）の2回に分けたようです。

みらファン14号「HOTEL R9 The Yard 坂出」

募集金額	136,000,000円（1億3,600万円）
想定利回り（年利）	5.8%
運用期間	8.5ヶ月（2024/12/16 ～2025/08/31）
元本償還日	不明（※出金手続きが必要）
配当	償還時を含め2回（第1回は2025年8月31日までに実施予定）
募集期間（抽選式）	2024/11/09 1200 ～ 2024/12/01 2359
抽選結果発表	2024/12/02
最低出資額	1口10,000円・上限なし
入金期日	2024/12/06
出資総額	169,950,000円（1億6,995万円）
劣後出資額・比率	33,950,000円（3,395万円）・20.0％

安心のマスターリース（一括借り上げ）契約

ホテル運営会社である株式会社デベロップ（千葉県市川市：代表取締役岡村健史）とマスターリース契約を結ぶため、ホテルの稼働状態のいかんにかかわらず安定した賃料収入が期待できます。

この安定収益を原資に年利5.5％の配当を実施します。

出資金振込先はGMOあおぞらネット銀行

募集は抽選式で行われ、2月6日12時から2月20日23時59分まで。翌日21日に抽選結果を知らせるメールが届きます。

当選された方は、メールの案内に従い契約を行います。2月27日までに入金（指定口座への振込み）を済ませてください。

出資金の振込先はGMOあおぞらネット銀行です。詳しくはこちらのページへ。

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平日はビジネス需要、休日は観光需要が見込まれる「HOTEL R9 The Yard 坂出」

「HOTEL R9 （アールナイン）The Yard」とは

詳しくはこちらのページへ

42室のコンテナホテル

投資対象不動産の土地面積は2,452.63m2。権利は借地権（事業用定期借地権）で、契約期間は2024年3月1日から54年2月28日までの30年間です。

事業用定期借地権とは、事業のために使用する建物の所有を目的として、存続期間10年以上50年未満で設定される借地権です。

この地域は、準工業地域に指定され、指定建蔽率60％、指定容積率200％。

建物は、鉄骨造1階建、延床面積664.74m2（賃貸面積・賃貸可能面積664.29m2）。客室42室（ダブルルーム36室、ツインルーム6室）、フロント棟1室、リネン棟3室、ランドリー棟1室、備品庫兼自販機1室等です。

四国の玄関口

JR予讃線「坂出駅」から車で約10分、瀬戸中央自動車道「坂出北IC」より車で約1分の立地。瀬戸大橋からもほど近く、四国の玄関口です。

周辺には「コスモ石油」、「川崎重工」、「三菱ケミカル」等の大手企業の工場・物流施設が多数所在します。また、近隣には「瀬戸大橋公園」、「坂出緩衝緑地」、「常盤公園」等の公園が点在しており、海と緑と工場に囲まれており、平日はビジネス需要、休日は観光需要が見込まれます。

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みらファン第16号のメリットとデメリット

ローリスクながら、年利5.5％の利回り

表面利回り9.23％の高収益物件（儲かる物件）

資料によると、マスターリース契約による年間の賃料収入は年額3,137.8万円（31,378,992円）、月額261.4万円（2,614,916円）です。

「みらファン14号」と「同16号」の出資総額合計の3億3,990万円（1億6,995万円×2）ベースで表面利回りを計算すると、9.23％という高い表面利回りになります。

ちなみに優先出資額ベース（1億3,600万円×2）で表面利回りを計算すると11.53％とさらに高い利回りになります。

このため、「HOTEL R9 The Yard 坂出」への投資は投資家にとって非常に有利な投資案件ということができます。運用期間終了日までに売却して投資家が出資した元本を償還するわけですが、売却できないリスク、言い換えると元本償還リスクは低いと考えることができます。

配当必要額を大きく上回る賃料利益

「HOTEL R9 The Yard 坂出」の年間の管理コストを賃料収入の30%と仮定した場合（かなり多めです）、管理コストは941.3万円（9,413,697.6円）となり、差引利益は2,196.5万円（21,965,294.4万円）。ファンド運用期間である8.5ヶ月の差引利益は1,555.8万円（15,558,750.2円）になります。

賃料収入 3,137.8万円ー管理コスト 941.3万円＝差引利益 2,196.5万円

年間差引利益 2,196.5万円 ÷ 12 × 8.5ヶ月＝ 8.5ヶ月の差引利益 1,555.8万円

一方、「みらファン14号」は優先出資額1億3,600万円を年利5.8％で8.5ヶ月運用するので配当金は558.8万円（5,587,333.3円）、「みらファン16号」は同額を年利5.5％で6ヶ月運用するので配当金は374万円（3,740,000円）、2ファンド合計の配当総額は932.8万円（9,327,333.3円）になります。

管理コストを多めにみても1,555.8万円の利益が残るわけですから、総額932.8万円の配当は余裕をもって払うことができます。つまり、配当の支払いリスクは低いと考えることができます。

差引利益 1,555.8万円＞配当総932.8万円

以上の事から、「みらファン16号」は年利5.5％の高い利回りが期待できる一方、リスクが非常に低いファンドと言えるのではないでしょうか。

募集金額1億3,600万円の大型ファンドのため出資チャンス大

募集金額1億3,600万円の大型ファンドのため、抽選に当たる可能性が高いと考えます。加えて、抽選式の募集のため、クリック合戦もありません。落ち着いて出資の申し込みをすることができます。

加えて、50口以上（50万円以上）出資できれば、後述するR9ホテルズグループ宿泊割引クーポンがもらえます。

特段のファンド固有リスクやデメリットはない

不動産投資クラウドファンディングなのでリスクがないわけではありません。しかし「みらファン第14号」については、ここで取り上げる特段の固有リスクやデメリットはないと思われます。

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R9ホテルズグループ宿泊割引クーポンをプレゼント

「みらファン第14号」に50口以上出資した投資家には、R9ホテルズグループ宿泊割引クーポンのプレゼントがあります。

クーポンは、北関東から、中部、関西、山陽、四国、九州に展開するR9ホテルズグループにて使うことができます。

投資口数	50口以上	100口以上	500口以上
適用値引き率	10％	10％	15％
宿泊予約可能期間	4ヶ月間	12ヶ月	12ヶ月
利用回数	無制限	無制限	無制限