最大年利8.0％！『FUNDROP』のメリット・デメリット

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ONE DROP INVESTMENT株式会社が運営する不動産クラウドファンディング『FUNDROP』。リスクを抑えたファンドですが、年利8.0％のファンドを定期的に組成しています。

1万円から始める「ほったらかし不動産投資」として、不動産投資クラウドファンディングの初心者から投資に慣れた人まで幅広くおすすめです。メリットとデメリットについて詳しく説明します。

FUNDROP 28号「東京都八王子市」

高利回りの人気ファンドを再組成

投資対象不動産は、東京都八王子市中野上町に所在する借地権付きマンション1棟。このマンションの賃料収入を分配の原資とする「インカムゲイン重視」のファンドです。

10月2日に運用を終了する予定の「FUNDROP 20号ファンド」の再組成ファンドです。予定分配率8.0%を予定する高利回りのお宝ファンドと言えます。

なお、今回の投資対象不動産は、2022年1月に募集した「FUNDROP5号ファンド（8％、3ヶ月）」、2022年7月に募集した「FUNDROP9号ファンド（6％、12ヶ月）」、2023年7月に募集した「FUNDROP15号ファンド（8％、6ヶ月）」、2024年2月に募集した「FUNDROP20号ファンド（8％、6ヶ月）」でも投資対象となっており、いずれも想定通りの年利、運用期間で償還しています。

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リスクを限りなく限定

投資対象不動産は転貸人とマスターリース契約（一棟借り上げ契約）を締結しているため、分配金（配当）の原資となる賃料収入に不安はありません。

また、運用終了日までに投資対象不動産を売却して、その売却代金で元本の償還を行う予定ですが、この場合の売却は、運用終了予定日にファンド事業者であるONE DROP INVESTMENT株式会社への売却です（正確には同社の固有財産とする）。

このため、運用終了日までに売却できずに元本償還が遅れたり、想定した売却価格で売却できずに元本が毀損したり、という元本償還リスクが原則ありません（事業者の判断により、市場へ売却する場合があります）。

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出資金の振込先は楽天銀行です。詳しくはこちらのページへ。

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利便性に優れるレジデンスマンション

5階建の借地権付きマンション

投資対象不動産は、東京都八王子市中野上町に所在し、JR中央線・横浜線「八王子駅」徒歩30分。

最寄駅からは距離がありますが、徒歩6分のところにバス停があり、「八王子駅」までバスで12分。バスは運行本数が多く、深夜バスの運行もしているため、交通面で不便さを感じさせません。

土地面積は449.58m2。権利は借地権です。用途地域は準工業地域で、建蔽率60％、容積率200％。

建物は鉄筋コンクリート造陸屋根5階建、延床面積807.73m2（登記記録）、総戸数21戸（ワンルーム、1DK）。1990年1月竣工の築約35年。権利は所有権です。

『FUNDROP』Webサイトより

周辺の商業施設も充実

周辺の商業施設も充実しており、生活利便性も良好です。

具体的には、「セブンイレブン中野山王1丁目店」徒歩4分、「ファミリーマート中野中央通り店」徒歩5分、「しまむら中野上町店」徒歩6分、「クリエイト中野上町店」徒歩6分、「スーパーアルプス中野店」徒歩6分、「八王子中野上町郵便局」徒歩5分といった具合です。

借地権付きマンションとは

借地権付マンションとは土地の所有者から借りた土地に建てたマンションです。このため、土地については所有権がなく、賃借権（借地権）を持つことになります。

マンションの建築コストは、通常、土地代と建築費です。しかし、投資対象不動産の土地は借地権なので、土地代がかかっていません。加えて、土地に対する固定資産税や都市計画税もかからないため、ランニングコストも抑えることができます。

このため、借地権付の建物は一般的に相場よりも高い利回りを実現できます。

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FUNDROP 28号「東京都八王子市」のメリットとデメリット

FUNDROP 20号「東京都八王子市」は不動産投資クラウドファンディングなのでリスクがゼロというわけではありませんが、配当リスク・元本償還リスクが限りなく抑えられている一方で、年利8.0%の高い利回りが期待できることがメリットです。

デメリットは特にありません。募集額は8,610万円と『FUNDROP』のファンドとしては大型です。前回の「FUNDROP 20号ファンド」の応募倍率は2.27倍でした。

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『FUNDROP』の運営会社とファンドの特徴

運営会社 ONE DROP INVESTMENT株式会社

『FUNDROP』を運営しているのは、東京都港区六本木に本社を置くONE DROP INVESTMENT株式会社です。

不動産クラウドファンディング事業、不動産流動化事業、アセットマネジメント事業の3事業を展開しています。

グループ会社のONE DROP REALTY株式会社が、不動産流動化事業、不動産賃貸事業、個人投資家向け不動産コンサルティング事業を手掛けており、ONE DROP INVESTMENT株式会社が手薄な事業領域をカバーしています。

不動産流動化事業、アセットマネジメント事業、子会社が手掛ける不動産賃貸事業等のノウハウを活かし、事業シナジーとグループシナジーを発揮しているのが不動産クラウドファンディング事業というわけです。

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ファンドの特徴

『FUNDROP』のファンドは主に首都圏の中古マンションや中古アパートといった賃貸物件1棟ものに投資する短期（12ヶ月が中心）運用の中小型ファンドです。

築年数が経過している物件をリフォームやリノベーションで再生することで初期投資を抑え、高い利回りを実現しています。

その一方で、マスターリース契約（一括借り上げ契約）により配当原資を確保しているため、配当リスクはローリスクです。

また、運用期間終了までに「売却」してファンドを償還しますが、この場合の「売却」は ONE DROP INVESTMENT株式会社が買い戻して、その後、同じ物件を投資対処とするファンドを組成するケースが多いことが特徴です（異なるスキームのファンドもある）。このため、元本償還リスクもローリスクです。

加えて、劣後出資比率が高いことも特徴です。低いファンドで12％、高いものでは60％というファンドもありました。

メリットとデメリット

メリットは、短い運用期間やマスターリース契約によりリスクを限定する一方で、比較的高い利回りを実現していることです。

デメリットは、募集頻度や募集金額の制約から出資する機会が少ないこと。年間に募集するファンドは6～7本。概ね2ヶ月に1本のペースです。募集金額は大半のファンドが5,000万円以下です。このため、大半のファンドの募集が短時間で終ってしまいます（例外もありますが．．．）。

ただ、メリットがデメリットを上回っていることは確かです。リスクとリターンの観点から言えば、両社のバランスのとれたファンドです。不動産投資クラウドファンディングの初心者から投資に慣れた人まで幅広くおすすめです。

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出資までの流れ：先ずは会員登録

『FUNDROP』のファンドに出資するためには先ず会員登録する必要があります。その後、本人確認を済ませると出資申込が可能になります。

流れは次のようになります。

会員登録　⇒　本人確認　⇒ 出資申込　⇒　出資確定・入金

その後、運用開始が始まり、運用終了後に登録した銀行口座に配当が入金されます。以下、順を追って説明します。

会員登録

FUNDROP の「会員登録」ページから、規約に同意の上、メールアドレスを登録してください。登録すると、直後に会員登録完了メールが届きます。

本人確認

メールに記載されているURLをクリックして『FUNDROP』のサイトに移動し、「1. スマートフォンを利用したオンライン認証」か、 「2. はがき郵送による本人確認はこちら」のいずれかの方法を選択してください。

スマートフォンを利用したオンライン認証

（１）Proostによる本人確認

入力したスマートフォンの電話番号宛に、認証コードの記載されたSMSが届きます。認証コードを画面に入力してください。

スマートフォンを利用したオンライン本人確認を利用すると、本人確認書類の提出が1点で済みます。

本人確認書類画像（いずれか1点）
・運転免許証
・運転経歴証明書
・在留カード
・個人番号（マイナンバー）カードの表面のみ

スマートフォンのインカメラで身分証明書と自身の顔を撮影します。その後、アウトカメラで身分証明書を撮影します。その後、住所等の本人情報を入力してください。

（２）その他必須事項の入力

Proostへの本人確認事項の登録完了後、画面が切り替わりまあす。その他必須事項を入力し、銀行口座確認書類（後述する画像データ）をアップロードします。

入力途中にブラウザを閉じると、会員登録からやり直しとなる可能性があります。【会員本登録完了】画面が表示されるまで、ブラウザを閉じないよう注意してください。

銀行口座確認書類（次のいずれか1点/画像）
・通帳
・キャッシュカード

インターネット銀行口座の場合は、 「銀行名・支店名（支店番号）・口座名義人・口座番号」の記載がある画像（スクリーンショット）を提出してください。

（３）本人確認コードの入力

登録内容の審査後、登録したメールアドレスに会員登録完了のメールが送付されます。メール受け取り後、マイページにログインし、表示された画面でメールに記載されている“本人確認コード”を入力します。

はがき郵送による本人確認

（１）お客様情報の入力

お客様情報を入力し、本人確認書類の画像データをアップロードしてください。配当金や償還元本の払い戻しのための銀行口座を登録するために銀行口座確認書類のアップロードも必要となります。

本人確認書類画像データ（いずれか2点）
・運転免許証
・写真付き住基カード
・パスポートの顔写真貼付面と所持人記載面
・健康保険証（裏面住所記載）
・在留カード
・運転経歴証明書
・個人番号（マイナンバー）カードの表面のみ
・特別永住者証明書（両面必須）

銀行口座確認書類（次のいずれか1点/画像）
・通帳
・キャッシュカード

インターネット銀行口座の場合は、 「銀行名・支店名（支店番号）・口座名義人・口座番号」の記載がある画像（スクリーンショット）を提出してください。

（２）本人確認コードの入力

登録内容の審査後、登録した住所に本人確認ハガキが郵送されます。ハガキが届いたら、マイページにログインし、表示された画面で“本人確認コード”を入力してください。

※　ハガキの発送までに、1週間程度時間がかかる場合あります。

出資申込と出資確定（契約成立）・入金

『FUNDROP』Webサイトの「ファンド一覧」画面より、出資を希望するファンドを選択します。 「契約成立前書面」「重要事項説明書」の内容を一読のうえ、申込口数と出資金額を入力し、「投資する」ボタンをクリックしてください。

募集方式が先着式のファンドの場合

募集中のファンドから、ファンドの概要、リスク等をご確認のうえ、投資申請（出資申込）を行ってください。

投資申請受付完了後、契約成立時書面および入金の案内（振込口座情報）が記載されたメールが届きます。必ず入金期限までに指定口座へ入金してください。

振込手数料は出資者負担となります。また、本人以外の振込依頼人名義の入金は受付できません。

募集方式が抽選式のファンドの場合

募集中のファンドから、ファンドの概要、リスク等をご確認のうえ、抽選申込（出資申込）を行ってください。

ファンドの募集期間終了後、抽選を行います。当選者には当選の連絡と併せ、契約成立時書面および入金の案内（振込口座情報）が記載されたメールが届きます。必ず入金期限までに指定口座へ入金してください。

振込手数料は出資者負担となります。また、本人以外の振込依頼人名義の入金は受付できません。

なお、先着式・抽選式共に契約成立時書面のメール送付をもって、契約成立となります。契約を破棄する場合は、メールの到着から8日以内に必ず『FUNDROP』指定の方法で連絡してください。

また、入金期限までに振込みの無い場合は、投資申請がキャンセルになることがあります。

運用開始・分配及び出資金の払戻し

ファンド募集期間終了から一定期間経過後、募集結果をご登録のメールアドレスに連絡があります。

運用期間中は、ファンドの運用状況をマイページで確認できます。

運用が終了すると、運用状況に応じた配当金の分配額および出資金の払戻額が通知されます。詳細はマイページの「取引履歴」で確認してください。

配当金および出資金は登録した銀行口座に入金されます（振込手数料は『FUNDROP』が負担します）。

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まとめ

『FUNDROP』』のファンドは、初期投資を抑え高い利回りを確保する一方、短期運用・マスターリース契約・高い劣後出資比率によりリスクを抑えています。

このため、1万円から始める「ほったらかし不動産投資」として、不動産投資クラウドファンディングの初心者から投資に慣れた人まで幅広くおすすめです。

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