年利8.5％！COZUCHI「中央区銀座 商業ビル フェーズ２」のメリットとデメリット

PR 不動産投資クラウドファンディング COZUCHI

LAETOLI株式会社が運営する不動産投資クラウドファンディング『COZUCHI』が「中央区銀座商業ビル フェーズ２」の募集を3月25日19時に開始します。

銀座に所在し、隣接する2棟の商業ビルを取得し、権利関係を整理して売却するプロジェクトへの投資です。12ヶ月間の運用で年利8.5％のハイリターンを予定。メリットとデメリットを詳しく説明します。

fund No.c-127「中央区銀座 商業ビル フェーズ２」

プロジェクトの最終フェーズに投資

今回のファンドは、2025年4月18日に運用を終了する「中央区銀座商業ビル」（No.93）のフェーズ移行による継続ファンド（フェーズ２ファンド）です。

投資対象不動産は、東京メトロ銀座線・日比谷線・丸ノ内線「銀座」駅より南西方徒歩約6分に所在し、隣接する2棟の商業店舗ビルです。この2棟のビルの権利関係を整理して流動性を高めて売却することでキャピタルゲインを狙うプロジェクトへの投資となります。

南北にそれぞれ1棟ずつ建物が建ち、南側のビルは全館空室の状態で利用されておらず、北側の店舗ビルには3テナントが入居しています。

プロジェクトでは、築50年が経過している築古ビルのため将来的な建替えを見据えています。こうしたビジョンの下、前回フェーズでは既存テナントと交渉して、権利関係の調整を進めました。

『COZUCHI』によると、交渉が進み、権利調整に一定の目途がついたため、取得時に比べ投資対象不動産の流動性を向上させることができた、とのことです。「流動性が向上した結果、不動産の価値が上がり、募集金額が前回の60億円から66億3,600万円に増加した」と言いたいわけです。

今回のフェーズ２では、将来的な開発用地として、既存建物の解体の必要性についての検証を行いながら、キャピタルゲイン獲得に向けた外部売却活動を本格化します。売却先は、デベロッパーや投資家等を想定しています。

ファンドの想定利回りが前回の9.0％から8.5％に低下

『COZUCHI』によると、「前回フェーズでは権利調整を進めていく運用戦略に基づき、一定のリスクを伴うと判断し、その分リターンを確保できるようにファンド収支を構築しておりました」とのこと。

しかし、「約1年間の運用期間を経て権利調整に一定の目途がつき、売却に向けてプロジェクトの見通しがより明確になっております。すでに売却活動を開始しており、売却金額も具体化しつつあることも踏まえてリスクとリターンのバランスを適切に考慮し、本フェーズの想定利回り（年利）を8.5％に見直しました」とのこと。

つまり、前回のフェーズでは一定のリスクを伴うことを反映して想定年利9.0％としたものの、権利調整に一定の目途がつき売却の見通しがより明確になったのでリスクが低減した。このリスク低減を反映して、今回のフェースでは想定年利が8.5％にダウンしたということのようです。

「ものは言いよう」という感もありますが、1年間の運用で想定年利8.5％は魅力的。募集に応募しない手はないですね。

フェーズ１ファンドの出資者に優先枠

ファンドの募集は抽選式で行われ、期間は3月25日 19時から4月1日13時まで。申込みは最低1万円から。1万円単位で、最大9,999万円までの申し込みが可能です。

「中央区銀座商業ビル」（No.93）に出資している投資家には「スイッチ申込」といって、前回の出資額を上限として優先的に出資できる優先枠が設けられています。

前回ファンド出資額を超える金額を申し込む場合は、「スイッチ申込」（優先枠）が適用されず、申込額全額が「新規申込」扱い、つまり抽選となります。

募集期間は「スイッチ申込」「新規申込」共に上記日程です。

出資金の振込先は三井住友銀行

「スイッチ申込」で申し込みをする方は、募集期間中に案内に従って出資確定手続き（出資契約）を行って下さい。入金は不要です。『COZUCHI』のサイトにアクセスして、「fund No.c-127 中央区銀座 商業ビル フェーズ２」のページからも手続きが可能です。

「新規申込」の方は4月1日に当落のメール連絡があります。当選された方はメールの案内に従って、出資確定手続きを行い、7日までに入金（銀行振込）を済ませてください。

抽選募集に落選された方にはキャンセル待ちのシステムが用意されています。キャンセル待ち当選の方には4月9日にメール連絡があります。メールの案内に従って、出資確定手続きを行い、出資確定日から2日後までに入金（銀行振込）を済ませてください。

出資金の振込先は三井住友銀行です。詳しくはこちらのページへ。

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花の銀座の築古ビル2棟

10階建と4階建のビル

投資対象不動産は中央区銀座6丁目に所在し、西側が南北に走る「外堀通り」に面し、南側が「交詢社通り」に面する角地です。

北側のビルは敷地面積が109.19m2。鉄筋鉄骨コンクリート造・鉄筋造地下2階付10階建、延床面積1,187.07ｍ2。1973年11月25日竣工の築51年。

南側のビルは敷地面積が117.02m2。鉄筋コンクリートブロック造地下1階付4階建、延床面積511.51ｍ2。竣工時期不詳。

このエリアは商業地域に指定され、建蔽率は指定80％、容積率は指定800％。

上記2棟は不動産会社1社に賃貸されており、年間780万円（月額65万円）の賃料収入が期待できます。

キャピタルゲインの獲得に向け2パターンを想定

「中央区銀座商業ビル」（No.93）の募集時には、次の様な説明をしていました。

最終的には外部に売却してキャピタルゲインを狙いますが、交渉の状況に応じて2通りのパターンを想定しています。

プランA　：　一体を開発用地として売却
プランB　：　北側はビル（3テナントが入居）を改装しリースアップ後に売却、南側はビル（全館空室）を解体し土地を売却

Bestなパターンは、2棟の建物を解体し、一体を開発用地として売却するプランAですが、テナントとの立ち退き交渉がうまくいかない場合は、プランBとなる可能性があります。

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「中央区銀座 商業ビル フェーズ２」のメリットとデメリット

魅力的な年利8.5%の配当

前回ファンドから0.5％低下したとはいえ、年利8.5％は魅力的です。

しかも、想定利回りのディスカウントはリスクの低減を反映した結果とのことですから、「安心・安全の年利8.5％ファンド」と考えていいのではないでしょうか。

『COZUCHI』では、ファンド組成時の想定を大きく上回る利益を獲得できた場合には、当初想定していた運用利回りを超える配当を実施する独自の方針を定めています。

実際、2025年2月末までに運用終了した91ファンドのうち、38ファンドで実績年利回りが想定より上振れしました。

つまり、「中央区銀座 商業ビル フェーズ２」も最終的な配当上振れ期待が、淡い期待ではあるものの、残っています。

「新規申込」は狭き門？

ファンドの募集額は66億3,600万円と大きいものの、前回の「中央区銀座商業ビル」（No.93）の規模からは6億3,600万円増えただけです。

つまり、（No.93）の出資者全員が前回と同額で「スイッチ申込」した場合、「新規申込」の出資枠は募集額全体の約1/10の6億3,600万円です。

他社であれば、6億3,600万円の募集額は極めて大きいのですが、『COZUCHI』として「中の小」くらいの規模です（中規模ではあるが小さい方）。このため「新規申込」は狭き門といった感があります。

売却が想定通りに進まないリスク

『COZUCHI』では、リスクとして、「売却が想定通りに進まないリスク」を挙げています。

具体的には、「売却活動にあたり、必ずしも想定する時期および価格で売却できない可能性があります。その状況によってはファンド運用期間の延長や、本ファンドの運用終了時点における配当額が変動する可能性がございます」としています。

しかし、「売却に向けてプロジェクトの見通しがより明確になっております」として想定利回りを9.0％から8.5％に下げているわけですから、言い訳抜きで頑張ってもらはないと出資者は困ります。

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まとめ

想定利回り面では前フェーズとの比較で若干の不満はあるものの、年利8.5％は依然として魅力的です。しかも、配当の上振れ期待がゼロではありません。

「スイッチ申込」があるため、「新規申込」の方には狭き門となりますが、言うまでもなく申し込みをして損はありません。申し込みはしておきましょう。

申し込むためには事前に投資家登録しておく必要がありますが、オンラインで完結するので今からでも間に合います。

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