年利6.0％！COZUCHI「南青山開発プロジェクトフェーズ２」のメリットとデメリット

PR 不動産投資クラウドファンディング COZUCHI

LAETOLI株式会社が運営する不動産投資クラウドファンディング『COZUCHI』が「南青山開発プロジェクトフェーズ２」の募集を3月2日に開始しました。

地下鉄「表参道駅」徒歩4分の土地に複合ビルを建てるプロジェクトへの投資です。16ヶ月の運用で年利6.0％を予定。メリットとデメリットについて詳しく説明します。

fund No.c-124 南青山開発プロジェクトフェーズ２
幅広い業態のテナント需要が見込める好立地
1. 最寄り駅徒歩4分の432ｍ2（130坪）
2. 建物は鉄筋コンクリート造・床面積681ｍ2を予定
南青山開発プロジェクトフェーズ２のメリットとデメリット
まとめ

fund No.c-124 南青山開発プロジェクトフェーズ２

No.82及びNo.95ファンドの後継ファンド

募集金額	1,660,000,000円（16億6,000万円）
想定利回り（年利）	6.0%（キャピタルゲイン6.0%）
運用期間	16ヶ月（2025/04/01～ 2026/07/31）
配当日（償還時含め2回）＆償還日	2026/04/30、2026/08/28
募集方式・募集期間	抽選式・2025/03/02 1900 ～ 2025/03/07 1300
最小投資額・最大投資額	10,000円・30,000,000円（3,000万円）
出資者確定日・入金期日	確定日2025/03/07・入金期日03/13
キャンセル待期限・入金期日	2025/03/17・出資者確定日から4日後
出資総額※	1,755,000,000円（17億5,500万円）
劣後出資額・比率	95,000,000円（9,500万円）・5.4％

東京メトロ銀座線・千代田線・半蔵門線「表参道」駅から徒歩4分の土地を取得し、複合ビルを建築するプロジェクトへの投資です。

今回のファンドは、2025年3月31日に運用を終了する「南青山開発プロジェクトフェーズ1」（No.82）および「南青山開発プロジェクトフェーズ１追加取得」（No.95）のフェーズ移行による継続ファンドです。

フェーズ１では、開発計画用地とその隣地を取得すると共に、両物件一体のプロジェクトとして、既存建物の解体や建築確認等の許認可を取得するなど開発に向けた準備・各種手続きを進めました。

フェーズ２では、飲食や物販、SOHO（Small Office Home Office：小さなオフィス・自宅兼用オフィス）からなる複合ビルの開発に着手します。

更にフェーズ３を予定しており、建物完成後のリーシング活動と外部売却に取り組む考えですが、竣工後にリーシングを行わず建物が空の状態で外部売却を行うことが合理的だと判断した場合には、建物を売却してフェーズ２でプロジェクトを終了します。

フェーズ１ファンドの出資者に優先枠

「南青山開発プロジェクトフェーズ1」（No.82）および「南青山開発プロジェクトフェーズ１追加取得」（No.95）に出資している投資家には「スイッチ申込」といって、前回の出資額を上限として優先的に出資できる優先枠が設けられています。

前回ファンド出資額を超える金額を申し込む場合は、「スイッチ申込」（優先枠）が適用されず、申込額全額が「新規申込」扱い、つまり抽選となります。

今回は「街づくり応援キャンペーン」（後述）として、ファンドへの出資・落選のいずれでも、「COZUCHIチャレンジプログラム」の参加に必要なCOZUCHIポイント（チャレンジポイント）が最大30ptプレゼントされます。

COZUCHIポイントとは、チャレンジポイント募集での出資申込時に使用できるポイントです。チャレンジポイント募集ではCOZUCHIポイントの高い投資家から抽選に当選します。

COZUCHIチャレンジプログラムとCOZUCHIポイント

出資金の振込先は三井住友銀行

申込みは最低1万円から。1万円単位で、最大3,000万円までの申し込みが可能です。

「スイッチ申込」で申し込みをされる方は、募集期間中に案内に従って出資確定手続き（出資契約）を行って下さい。『COZUCHI』のサイトにアクセスして、「fund No.c-124 南青山開発プロジェクトフェーズ２」のページからも手続きが可能です。

「新規申込」で申し込みをされる方は、『COZUCHI』のサイトにアクセスして、3月2日19時～7日13時までに申し込み手続きを行って下さい。募集最終日7日の夕方までには抽選結果についてのメール連絡があります。

当選された方はメールの案内に従って、出資確定手続きを行い、13日までに入金（銀行振込）を済ませてください。

抽選募集に落選された方にはキャンセル待ちのシステムが用意されています。キャンセル待ち当選の方には3月17日にメール連絡があります。メールの案内に従って、出資確定手続きを行い、出資確定日から4日後までに入金（銀行振込）を済ませてください。

出資金の振込先は三井住友銀行です。詳しくはこちらのページへ。

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幅広い業態のテナント需要が見込める好立地

最寄り駅徒歩4分の432ｍ2（130坪）

複合ビルを建設する土地は東京都港区南青山3丁目に所在し、東京メトロ銀座線・千代田線・半蔵門線「表参道」駅から徒歩4分の立地です。

土地面積は432.22m2（約130.7坪）。この地域は第2種中高層住居専用地域に指定され、建蔽率は指定建蔽率が60％ですが、準防火地域内の耐火建築物等の緩和により70％。一方、容積率は指定容積率が300％ですが、前面道路による制限により160％です。

建物は鉄筋コンクリート造・床面積681ｍ2を予定

複合ビルは鉄筋コンクリート造で建物床面積681.45ｍ2（約206.1坪）を予定しています。比較的まとまった広さであるため、中庭やテラス等の設置を計画しており、より商品性の高い建築デザインを追求していく考えです。

なお、今回は建設予定の複合ビルについて詳しい説明がありませんでしたが、「南青山開発プロジェクトフェーズ１追加取得」（No.95）募集時の計画では、複合ビルについて、「地下1階〜地上2階を店舗、3階をテラス付きのSOHOとして利用できる住居付店舗ビル」としていました。

今回のプロジェクトの1号事業者である株式会社TRIADは、開発用地が表参道駅から徒歩4分と駅から近く、かつ周辺が落ち着いた街並みであることを踏まえ、高級レストランやアパレル店舗、エステサロンやインテリア系のショールームなど、幅広い業態のテナント需要が見込めるとしています。

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南青山開発プロジェクトフェーズ２のメリットとデメリット

配当＋最大30ptのCOZUCHIポイント

今回のファンドは「街づくり応援キャンペーン」対象ファンドです。

このため、年利6.0％、利回り換算で7.0％の高い配当が期待できることに加え、ファンドに落選した方はもちろん、当選した方にも、COZUCHIポイントが最大30ptプレゼントされます。

ファンドの対象となる「南青山開発プロジェクト」では、投資家の出資が街づくりに繋がっていきます。こうした社会的な意義を踏まえると共に街づくり応援の気持ちを込めて、「街づくり応援キャンペーン」を実施し、その一環としてCOZUCHIポイントをプレゼントします。

具体的には、COZUCHIチャレンジプログラムにおいて「落選」で付与される1ptとは別に、特別にポイントをプレゼントします。ポイント付与は2025年4月末頃を予定しています（保有ポイントはマイページで確認できます）。

＜スイッチ申込の方＞
COZUCHIポイント 30pt

＜新規申込の方＞
・300万円以上の出資完了、または落選：COZUCHIポイント 30pt
・200万円以上の出資完了、または落選：COZUCHIポイント 20pt
・100万円以上の出資完了、または落選：COZUCHIポイント 10pt
・50万円以上の出資完了、または落選：COZUCHIポイント 5pt

なお、金額に関わらず落選した場合、COZUCHIチャレンジプログラムの規定通り1ptが別途付与されます。

また、スイッチ申込・新規申込共に、当選後に出資キャンセルすると、保有している全ポイントが失効となります。

工期の長期化やコストの増加が発生するリスク

『COZUCHI』では、リスクとして「期の長期化やコストの増加が発生するリスク」を挙げています。

具体的には、「予期せぬ工期の遅れや、追加費用の発生によりプロジェクト収支が悪化する場合、ファンド運用期間が延長することや、配当額が変動する可能性がございます」としています。

配当に係る注意点

今回のファンドは運用期間の大半を建物の建築に要します。建築期間中はもちろん、建物完成後もテナントが入居するまではインカムゲイン（賃料収入）が発生しません。このため、想定年利6.0％の配当の原資としては、インカムンゲインを想定せず、キャピタルゲイン（売却益）のみを想定しています。

一方、ファンドの運用計画では2回の配当を予定していますが、これは年利6.0％相当の配当を2回行うということではありません。運用期間終了後の償還時に行われる配当と合わせた配当総額が年利6.0％になるという想定です。

このため、運用期間中の賃料収入（リーシング状況）によっては、第1期計算期日（2025年4月1日から2026年3月31日）に対応する第1回分配予定日（2026年4月30日）における配当が実施されないケースも想定されます。

ただし、この場合でも償還時の配当で調整され、配当総額で年利6.0％の配当となる予定です。

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まとめ

米（コメ）の値段が1年前の2倍程度に上昇する等、インフレに悩む今日この頃です。インフレとは貨幣価値の下落ですが、COZUCHIポイントを取り巻く環境もインフレ気味です。

先日募集があったチャレンジポイント募集対象ファンド「外苑前駅前　ビル2棟」（No.122）は想定年利10％のお宝ファンドでした。筆者はCOZUCHIポイント11ptを持って臨みましたが、見事に落選しました。

2023年の秋だったと思いますが、チャレンジポイント募集対象ファンドの第1回募集では、6pt保有していれば当選できました。1年半程度でCOZUCHIポイントは価値が半分近くに減じたことになります（インフレ率100％）。

今回のファンドは年利6.0％（利回り7.0％）の配当を得るだけでなく、COZUCHIポイントの大量にGetできます。落選してもです。つまり、今後の超高利回りファンドへの出資の布石を打つことができる訳です。

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