年利10.0％！COZUCHIの「代々木駅前開発EXITファンド」のメリットとデメリット

PR 不動産投資クラウドファンディング COZUCHI

LAETOLI株式会社が運営する不動産投資クラウドファンディングのプラットフォーム『COZUCHI』が「代々木駅前開発プロジェクト」のチャレンジポイント募集を7月14日19時に開始します。

東京都渋谷区の築古建物付きの土地を取得し、建物の解体や権利調整等を行い新築が可能な状態にして売却しキャピタルゲインを狙います。約7ヶ月の運用で年利10.0％を予定。メリットとデメリットを詳しく説明します。

fund No.99「代々木駅前開発プロジェクト」
投資対象不動産は好立地が何よりの強み
1. JR山手線「代々木駅」至近の341.31m2
2. 高い賃貸需要が期待できる商業地
fund No.99「代々木駅前開発プロジェクト」のメリットとデメリット
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まとめ

fund No.99「代々木駅前開発プロジェクト」

チャレンジポイント保有者優先の募集

想定利回り（年利）※	10.0%（キャピタルゲイン9.9%＋インカムゲイン0.1%）
募集金額	696,600,000,000円（6億9,660万円）
	チャレンジ募集：450,000,000円（4億5,000万円）
	一般募集　　　：246,600,000円（2億4,660万円）
運用期間	約7ヶ月（2024/07/31 ～ 2025/02/27）
配当＆償還日	2025/03/28
募集期間（抽選式）	チャレンジ募集：2024/07/14 1900 ～ 07/16 1300
募集期間（抽選式）	一般募集　　　：2024/07/16 1900 ～ 07/18 1300
出資者確定日・入金期日	チャレンジ募集：2024/07/16・07/22
出資者確定日・入金期日	一般募集　　　：2024/07/18・07/23
キャンセル待期限・入金期日	2024/07/24・出資者確定日から2日後
最小投資額・最大投資額	10,000円・30,000,000円（3,000万円）
出資総額	1,339,000,000円（13億3,900万円）
劣後出資額・比率	309,000,000円（3億900万円）・23.1％

※　募集金額にはリセール募集の金額が含まれていません。

投資対象不動産は、JR山手線「代々木」駅至近に位置する、複数の築古建物が建っている約95坪の土地です。

築古建物（未登記建物）の解体や新たに中層建物を開発するための敷地境界に関する権利調整、更にはその他開発移行に必要な作業を行いバリューアップした後に開発事業者へ売却しキャピタルゲインを得る計画です。

既に買主（開発事業者）が決まっており、売買契約を締結済みです。つまり、このファンドは出口（EXIT）が見えているリスクの低いEXITファンドというわけです。

なお、償還金・分配金はデポジット口座への入金となります。このため、投資家本人の銀行口座への入金を希望する方は出金手続きが必要です。マイページの「出入金管理」から手続きを行って下さい。

チャレンジポイント募集の後に一般募集

7月14日19時から16日13時まで、チャレンジポイント保有者に限定した抽選式の募集を行います。16日に当落のメール連絡があります。当選した方は22日までに出資金を指定の銀行口座に振り込んで下さい。

16日19時からは一般募集が行われます（18日13時まで）。チャレンジポイントを保有していない方に加え、チャレンジポイント募集で落選した方も申し込むことができます。18日に当落のメール連絡があります。当選した方は23日までに出資金を指定の銀行口座に振り込んで下さい。

キャンセル待ちのシステムも用意されています。

なお、数ヶ月後にリセール募集を実施する予定のようです。このため、チャレンジポイント募集の4億5,000万円と一般募集の2億4,660万円の優先出資額合計の6億9,660万円に劣後出資額の3億900万円を加えても、出資総額の13億9,900万円を3億3,340万円下回ります。

チャレンジポイントとは

出資金の振込先は三井住友銀行

出資金の振込先は三井住友銀行です。詳しくはこちらのページへ。

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投資対象不動産は好立地が何よりの強み

JR山手線「代々木駅」至近の341.31m2

投資対象不動産は渋谷区千駄ヶ谷5丁目に所在し、JR山手線「代々木駅」のすぐ近くです。

土地面積は341.31m2（約95坪）。商業地域と第2種住居地域にまたがり、建蔽率は指定80％・指定60％。容積率は前面道路幅員制限を受け、約426％・約284％。権利は所有権です。

なお、北西側道路（特別区道号第855線）の道路端から20ｍ以内の範囲が商業地域、20ｍ超が第2種住居地域です。

高い賃貸需要が期待できる商業地

投資対象不動産周辺は飲食店等の比較的小規模な店舗や、低層のオフィスビル、戸建住宅が密集する混在エリアです。

投資対象不動産のセールスポイントは、前面道路に駅の東口・西口両方面から多くの歩行者が流れ込むため、周辺の繁華性が極めて高く、店舗需要が見込まれることです。

加えて、面積が約95坪と、小規模の物件が多い駅前周辺において希少なまとまった規模であること、敷地の北側と南側の両側が道路に面していることから視認性が高いこと、建物の出入り口を南北両面に設置できることもセールスポイントとして挙げることができます。

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fund No.99「代々木駅前開発プロジェクト」のメリットとデメリット

年利10.0％の高い利回りが期待できる一方、リスクは限定的

年利10.0％の高い利回りが何よりの魅力です。『COZUCHI』のファンドとしては久々です。しかも、EXITファンドなのでリスクは極めて限定的（契約不履行や解除等のリスクがゼロではないためノーリスクではありません）。

加えて、新たに建物を建てるわけではなく、やることは解体や権利調整等ですから自然災害リスクに対する不安もほとんどありません。また、運用期間が7ヶ月弱なので運用期間リスクもローリスクです。

なお、7ヶ月弱の運用なので利回りにすると5.8％程度になります。

高い応募倍率が予想される抽選募集

一般募集枠は2億4,660万円と『COZUCHI』のファンドにしては小規模なので、応募倍率は高くなりそうです。このため、チャレンジポイントを持たない方は出資のハードルが高いと言えます。

また、チャレンジポイント保有者にしても、優先枠があるとはいえ、募集枠が4億5,000万円と『COZUCHI』のファンドとしては大きいと言えません。かなり多くのポイントを保有していないと当選は厳しいかもしれません。

ただ、落選したらチャレンジポイントがたまります。

『COZUCHI』が挙げる2つのリスク

『COZUCHI』では、今回のファンドのリスクとして、（１）境界に関する権利調整に要する期間や未登記建物解体工期の長期化・費用増加、（２）売却契約の決済延期や解除の可能性、の2つを挙げています。

（１）境界に関する権利調整に要する期間や未登記建物解体工期の長期化・費用増加

運用期間中に敷地境界の権利調整や未登記建物解体を予定していますが、それらの長期化や付随費用の増加が生じた場合、ファンドの収支が影響を受ける可能性があります。

（２）売却契約の決済延期や解除の可能性

本ファンドは開発事業者との間における売却契約の締結されたEXITファンドとして運用しますが、予期せぬ理由によりかかる契約の決済延期や解除が生じた場合、ファンドの収支が影響を受ける可能性があります。

ただ、今回のファンドの1号事業者である株式会社TRIADは、今回のようなプロジェクトで豊富な実績を有します。このため、上記のリスクが顕在化する可能性は低いと考えていいのではないでしょうか。

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