年利7.5％！COZUCHIの「中央区銀座商業ビルⅡ」 - 不動産投資クラウドファンディング研究所

PR 不動産投資クラウドファンディング COZUCHI

LAETOLI株式会社が運営する不動産投資クラウドファンディングのプラットフォーム『COZUCHI』が「中央区銀座商業ビルⅡ」のチャレンジポイント募集を5月27日19時に開始します。

銀座に所在する商業ビル1棟を取得し、建て替え＆売却をメインシナリオとするキャピタルゲイン狙いのプロジェクトへの投資です。12ヶ月間の運用で年利7.5％のハイリターンを予定。メリットとデメリットを詳しく説明します。

fund No.97 「中央区銀座商業ビルⅡ」
1. チャレンジポイント募集の後に一般募集を実施
2. 出資金の振込先は三井住友銀行
プロジェクトの概要
大きなポテンシャルを有する土地
fund No.97 「中央区銀座商業ビルⅡ」ファンドのメリットとデメリット
1. 大きなキャピタルゲインが期待できる
2. 建築費の高騰等による想定外の費用発生リスクがゼロではない
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まとめ

fund No.97 「中央区銀座商業ビルⅡ」

チャレンジポイント募集の後に一般募集を実施

募集金額	チャレンジポイント募集：3,000,000,000円（30億円）
募集金額	一般募集　　　　　　　：1,150,000,000（11億5,000万円）
想定利回り（年利）	7.5%（キャピタルゲイン7.4％＋インカムゲイン0.1％）
運用期間	12ヶ月（2024/06/10 ～ 2025/06/09）
配当＆償還日	2025/07/09
募集期間（抽選式）	チャレンジポイント募集：2024/05/27 1900 ～ 05/28 1300
募集期間（抽選式）	一般募集　　　　　　　：2024/05/28 1900 ～ 05/30 1300
最小投資額・最大投資額	10,000円・99,990,000円（9,999万円）
出資者確定日・入金期日	チャレンジポイント募集：2024/05/28・2024/06/04
出資者確定日・入金期日	一般募集　　　　　　　：2024/05/30・2024/06/04
キャンセル待期限・入金期日	2024/06/05・出資者確定日から2日後
出資総額	4,370,000,000円（43億7,000万円）
劣後出資額・比率	220,000,000円（2億2,000万円）・5.0％

今回のファンドの募集はチャレンジポイント募集と一般募集の併用式です。5月27日19時からチャレンジ募集が行われ、翌28日13時に終了します。

チャレンジポイント募集の募集金額は30億円。チャレンジポイント保有者のみが応募できます。チャレンジポイントがないと応募できません。

チャレンジポイントを保有していない方は28日の19時から始まる一般募集に応募して下さい。募集金額は11億5,000万円です。

チャレンジポイントとは

出資金の振込先は三井住友銀行

チャレンジポイント募集の出資者確定日は5月28日、確定を知らせるメールが届きます。入金期日は6月4日です。

一般募集の出資者確定日は5月30日、確定を知らせるメールが届きます。入金期日は6月4日です。

キャンセル待ちの場合、確定を知らせる6月5日にメールが届きます。出資者確定日から2日後が入金期日です。

出資金の振込先は三井住友銀行です。詳しくはこちらのページへ。

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プロジェクトの概要

立て替えでバリューアップ ⇒ キャピタルゲイン

今回のファンドの投資対象不動産は、東京メトロ銀座線・日比谷線・丸ノ内線「銀座駅」から徒歩約6分の中層の商業店舗ビル1棟です。4月に募集したfund No.93 「中央区銀座商業ビル」の投資対象不動産の近くにありますが別の建物です。通りを挟んで少しずれたはす向かいといった感じです。

この商業店舗ビルは築56年の築古物件です。このため、建て替えによるバリューアップでキャピタルゲインを狙うシナリオを基本としています。ただ、リノベーションしての売却や開発用地としての売却等もシナリオとして考えており、状況次第でシナリオが変わる可能性があります。

『COZUCHI』Webサイトを基に作成

今回のファンドはプロジェクトの「土地開発フェーズ」

今回のファンドはプロジェクトのスタートである「土地開発フェーズ」が対象です。このため、売却までを行うのではなく、物件取得と、物件取得後の複数シナリオの事業性検証、各種許認可の取得に向けての準備までを行います。

基本シナリオに沿ってプロジェクトを進めるにしても、建て替えや売却は次回以降のフェーズとなります。

今回のファンドで得られるキャピタルゲインは、運用期間終了後に、ファンドの1号事業者である株式会社TRIADへの内部売却で発生するものです。最終的には外部に売却して得たキャピタルゲインを還元します。

次期フェーズ以降のファンドは年利7.5％を超える可能性

次回以降のファンドが、建て替えフェーズと売却フェーズの2フェーズになるか、建て替え＆売却の1フェーズとなるか、現状では不明です。しかし、いずれにしても売却フェーズのファンドは今回のファンドよりも想定利回りが高くなると思われます。

そして、『COZUCHI』のこれまでの募集実績を考えると、今回のファンドに出資すれば、次回以降のファンドに優先的に出資できる権利を取得できると思います。

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大きなポテンシャルを有する土地

地下2階付6階建のビル1棟

投資対象不動産は東京都中央区銀座7丁目に所在し、既に説明したとおり、東京メトロ銀座線・日比谷線・丸ノ内線「銀座駅」より徒歩約6分の立地です。

敷地面積は243.06m2（約73坪）。商業地域に指定され、指定建蔽率80％、指定容積率700％。権利は所有権。

建物は鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下2階付6階建、1968年9月竣工の築56年。延床面積1,719.49m2（1階218.68m2、2階167.04m2、3階222.48m2、4階222.48m2、5階222.48m2、6階225.90m2、地下1階221.72m2、地下2階218.71m2）。権利は所有権です。

現在、この建物は株式会社TRESという不動産会社が、2025年6月9日までの契約で、月480,000円（年5,760,000円）で借り上げています（賃貸面積1,719.49m2）。つまり賃貸収入があります。

建て替えで容積が25％以上増加（建築基準法改正の恩恵）？

小規模のビルが多く立ち並ぶ通りの中で、投資対象不動産は比較的まとまった規模の敷地面積（243.06m2・約73坪）です。

加えて、「地区計画の容積率緩和により、基準容積率以上の容積が見込まれる」とのことです。

筆者は、上記の「地区計画の容積率緩和」の意味がよく分かりません。しかし、2018年に建築基準法が改正され、地下室が容積率に含まれなくなったことの恩恵を受けるのではないか、と考えます。

投資対象不動産の現在の容積率は地下室を含めて700％（延床面積1,719.49m2 ÷ 敷地面積 243.06m2）ですが、この延床面積には、地下1階221.72m2、地下2階218.71m2の計440.43m2が含まれています。

しかし、容積率に地下室が含まれないとすると、単純計算ですが、新築ビルの容積は現在の築古ビルよりも440.43m2（25.6%）も増える計算です。建築基準法改正（規制緩和）の恩恵を受ける訳です。

公示地価との比較で考えてみた

投資対象不動産近隣の公示地価（国が正常な価格として公示している地価）を調べてみました。

投資対象不動産は「交詢社通り」の南側、銀座7丁目9番（銀座7-9）の区画に所在しますが、そこから「交詢社通り」を4区画ほど南東に進んだ「銀座7-9-19」の2024年公示地価は3,990万円/m2（1億3,190万円/坪）です。

投資対象不動産の敷地面積合計は243.06m2（約73坪）です。優先出資額41億5,000万円で単価を計算すると、単価は約1,707.4万円/m2（約5,644.3万円/坪）になります。

また、出資総額43億7,000万円で単価を計算すると、約1,797.9万円/m2（約5,943.5万円/坪）になります。

優先出資額はもちろん、出資総額で計算しても公示地価を大きく下回る（約54.9%下回る）ことがわかります。

公示地価 3,990万円/m2（1億3190万円/坪）＞出資総額ベース約1,797.9万円/m2（約5,943.5/坪）

公示地価は実勢価格の80％程度とも言われているので、投資対象不動産の取得価格が相場よりも非常に割安であることがわかります（実際には解体費等のコストが発生しますが、賃料収入もあるため無視します）。

このため、このプロジェクトでキャピタルゲインを確保する事の蓋然性は高く、次期以降のファンドの想定利回りが今回以上に高くなる可能性も高いと考えます。

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fund No.97 「中央区銀座商業ビルⅡ」ファンドのメリットとデメリット

大きなキャピタルゲインが期待できる

プロジェクトを通して（次回以降のファンドも含めて）大きなキャピタルゲインが期待できそうです。既に説明した通り、投資対象不動産は相場よりも極めて割安な価格で仕入れることができると思われます。

加えて、建て替えで25.6％も容積が増えます。つまり、新築によるバリューアップ＋容積増加によるバリューアップが期待できます。

なお、『COZUCHI』は、ファンド終了時に組成時の想定を大きく上回る利益を獲得できた場合、当初想定していた運用利回りを超える配当を実施する独自の方針を定めています。実際、2024年4月末までに運用終了した74ファンドのうち、34ファンドで実績年利回りが当初の想定を上回りました。

建築費の高騰等による想定外の費用発生リスクがゼロではない

『COZUCHI』では、「投資対象不動産は築56年と古く、アスベスト等有害物質の使用が確認できた場合には解体費用の増額や工期が長期化し、当初予定していた事業収支も影響を受ける可能性があります」と説明しています。

筆者は、上記に加えて、有害物質リスク等が発生しなかったとしても、人手不足や資材費の値上がりによる工事費の高騰で想定以上のコストが発生し、この面からも事業収支が影響を受ける可能性があると考えます。

また、建物を建てる訳ですから、自然災害リスクも大きくなります。

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