年利8.0％！COZUCHI「南青山3丁目 事業用地」ファンドのメリットとデメリット

PR 不動産投資クラウドファンディング COZUCHI

LAETOLI株式会社が運営する不動産投資クラウドファンディング『COZUCHI』が「南青山3丁目 事業用地」の募集を1月26日19時に開始します。

都内一等地である東京都港区南青山での不動産開発プロジェクトの初期フェースへの投資です。9ヶ月の運用で年利8％の高利回りを予定。メリットとデメリットについて詳しく説明します。

fund No.121 南青山3丁目 事業用地

都内一等地の約76坪の土地

投資対象不動産は、東京メトロ千代田線・銀座線・半蔵門線「表参道」駅徒歩7分、銀座線「外苑前」駅徒歩8分の場所に位置する建物付きの土地です。

ショッピング施設などが近隣に林立しているものの、青山通りから少し入った場所に位置するため都心にありながら落ち着いた環境であることが強みです。

立地特性を活かした事業性等の各種検証を実施

投資対象不動産は東京都港区南青山3丁目に所在し、敷地面積は254.74m2（約76坪）。

この地域は第2種中高層住居専用地域に指定され、建蔽率（指定）60％、容積率は指定300％ですが、前面道路幅員による制限のため160％です。

土地上に既存建物がありますが、現在は空室であり、取得後に解体を行います。並行して、立地特性を活かして新築建物の開発を前提に、事業性等の各種検証を行っていきます。

ただ、直近の建築費高騰などマーケットの動向を鑑み、住宅・店舗等の開発用地として売却していくことが合理的と判断した場合には、売却してプロジェクトを早期に終了する可能性もあります。

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チャレンジポイント募集対象ファンド

まず「チャレンジポイント募集」を行い、その後「一般募集」を実施

今回のファンドはチャレンジポイント募集対象ファンドです。

まずCOZUCHIポイント（チャレンジポイント）1ポイント以上の保有者のみが応募できる「チャレンジポイント募集」を行い、その後、COZUCHIポイントの有無にかかわらず、投資家登録してある方であれば誰でも応募できる「一般募集」が行われます。

チャレンジポイント募集はCOZUCHIポイントの多い投資家から順番に当選します。 現在保有しているCOZUCHIポイントはマイページで確認できます。

本来、チャレンジポイント募集で当選すると保有ポイントが「0」になりますが、今回のファンドは「年末年始！大感謝キャンペーン」対象ファンド（後述）なので、「5ポイント」のCOZUCHIポイントがプレゼントされます。

このため、当選するまでに持っていたポイントは「0」になりますが、新たに「5ポイント」を保有することになります。一般募集でも当選すれば、同様に5ポイントがプレゼントされます。

一方、チャレンジポイント募集・一般募集共に落選した場合はチャレンジポイントが1ポイント付与されます。また、チャレンジポイント募集に落選しても、一般募集に再応募することが可能です。

チャレンジポイントとは

チャレンジポイント募集

募集金額：3億円

募集期間：1月26日（日）1900 〜 1月29日（水）1300

一般募集

募集金額：2億2,900万円（予定。キャンセル等により増額される可能性あり）

募集期間：1月29日（水）1900 〜 1月31日（金）1300

出資金の振込先は三井住友銀行

申込みは最低1万円から。1万円単位で、最大3,000万円です。

募集は抽選式で行われ、チャレンジ募集は1月29日に出資者が確定し、メールにて連絡が入ります。メールに従って出資確定の手続きを行って下さい。入金期日は2月4日です。

一般募集は1月31日に出資者が確定し、メールにて連絡が入ります。メールに従って出資確定の手続きを行って下さい。入金期日は2月7日です。

キャンセル待ちの制度も用意されています。キャンセル待ちで当選した場合、2月7日にメールにて連絡が入ります。メールに従って出資確定の手続きを行い、手続きの日から3日後までに出資金を入金して下さい。

出資金の振込先は三井住友銀行です。詳しくはこちらのページへ。

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fund No.121 南青山3丁目 事業用地 のメリットとデメリット

想定年利8.0％の高い利回りながら、総じてリスクの低いファンド

今回のファンドは年利8.0％の高い利回りが期待できるファンドです。

ただ、プロジェクト全体をカバーするものではなく、そのスタートとも言える「事業性等の各種検証」フェーズをカバーするものです。このため、リスクは低いと考えます。

新築建物の開発を行う場合、今回のファンド運用終了後に組成されるであろう後継ファンドに引き継がれると思われます。

「建物開発」フェーズとなる後継ファンドは、今回のファンドよりもリスクは高まりますが、リターン（利回り）も高くなると思われます。この場合、今回のファンドに出資している投資家は優先的に出資できる権利が付与されると思われます。

５ポイントのチャレンジポイント取得

本来、チャレンジポイント募集に当選すると保有ポイントが「0」になってしまいます。

しかし、今回のファンドは「年末年始！大感謝キャンペーン」対象ファンド（後述）なので、「5ポイント」のCOZUCHIポイントがプレゼントされます。

このため、次回のチャレンジポイント募集ファンドに申し込む際も5ポイント保有の有利な状態で募集に臨むことができます。

配当上振れの可能性は低い

『COZUCHI』では、ファンドの終了時において、組成時の想定を大きく上回る利益を獲得できた場合、当初想定していた運用利回りを超える配当を実施する独自の方針を定めています。

実際、2024年12月末までに運用終了した81ファンドのうち、37ファンドで実績年利が想定より上振れました。

しかし、今回のファンドは「事業性等の各種検証」フェーズをカバーするものなので組成時の想定を大きく上回る利益を得ることは難しいと思われます。利回りが想定より上振れする可能性は低いと考えておいた方がいいでしょう。

『COZUCHI』が考えるリスク

『COZUCHI』では、今回のファンドのリスクとして、建物解体の長期化・費用の増加リスク、不動産の流動性リスク、ファンドの運用期間延長リスク、の3つを挙げています。

建物解体の長期化・費用の増加

運用期間中に建物の解体を予定していますが、それらの長期化や付随費用の増加が生じた場合、ファンドの収支が影響を受ける可能性があります。

確かに可能性はゼロではありませんが、9ヶ月という短い運用期間なので、余程突発的な事が起こらない限り、このリスクが顕在化する可能性は低いと考えます。

不動産の流動性リスク

建物開発の事業性等を検証する中で、投資対象不動産を開発用地として売却する方が合理的であると判断し売却した場合、基本的に売却時のキャピタルゲインが配当原資となります。

「高い価格で買ってくれる相手が現れたから売る」というのであればいいのですが、経済環境の悪化や不動産市況の悪化等で「売却を急いだ方がいい」といったケースの場合、損切となる可能性があります（売却損の発生 ⇒ 配当の減少や元本の既存）。

ファンドの運用期間を延長リスク

プロジェクトの進捗状況を踏まえて、ファンドの運用期間を延長することが合理的であると判断した場合には、運用終了日および償還・配当日を延期させる場合があります。

これまでにも、相手先の資金調達のタイミング等から運用終了日および償還・配当日を延期させたファンドがありました。

しかし、こうしたケースでは運用終了日および償還を延期した期間を反映して配当を行っています。

つまり、想定利回り通りの配当となりましたが、運用期間が伸びた分、配当の手取り額が増えたわけです。

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年末年始大感謝キャンペーン

このキャンペーンは初回限定ではなく、全ての出資者が対象となります。

具体的には、2024年12月9日に募集開始した今回のファンドNo.111「渋谷区道玄坂プロジェクトフェーズ2」以降、2025年1月末までに募集開始する全てのファンドの出資者を対象に特典が用意されています。

特典はAmazonギフトカード（抽選）とCOZUCHIポイント（漏れなく）

特典①：抽選で総額777万円分のAmazonギフトカードを山分け
抽選で対象ファンドへの合計出資額の1.0%相当分のAmazonギフトカードをプレゼント（プレゼントの上限は10万円分：合計出資額1,000万円相当）。

特典②：COZUCHIポイント5pt
対象ファンドへの出資の度に、COZUCHIポイント5ptをプレゼント

チャレンジポイントとは

※ 予めキャンペーン詳細を一読した上で参加して下さい。

PR　年末年始大感謝キャンペーンの詳細を公式サイトで確認　COZUCHI

まとめ

リスクが低い一方で、年利8％の高い利回りが期待できるファンドの募集です。このため今回の募集をパスする手はないですね。

しかも、当選すれば5ポイント、落選しても1ポイントのチャレンジポイントが付与されます。

投資家登録が済んでいない方は、急いで登録をしてください。オンラインで完結するため今からでも間に合います。

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