年利6.5％！COZUCHI「港区南麻布プロジェクト フェーズ２」ファンドのメリットとデメリット

LAETOLI株式会社が運営する不動産投資クラウドファンディング『COZUCHI』が「港区南麻布プロジェクト」に伴う3本のファンドの募集を行います。

投資対象は東京都港区の、ビル2棟、区分マンション、底地。フェーズ１で権利関係の調整が進んだため、周辺一体での大規模開発を目指します。約13ヶ月（21ヶ月弱から変更。2026年2月28日まで）の運用で想定年利6.5％（5.0％から変更）を予定。メリットとデメリットについて詳しく説明します。

周辺一体での大規模開発に発展の可能性

4本のファンドを一体運用（1月14日に運用期間及び想定年利を変更）

2025年1月30日に3本のファンド（「港区南麻布プロジェクト－ビル2棟－（fund No.89）」、「 同 －区分マンション－（fund No.88）」、「 同 －底地－（fund No.87）」）が運用を終了します。

上記3本の後継ファンドとして、1月11日より「港区南麻布プロジェクト－ビル2棟－フェーズ２（fund No.116）」、12日より「 同－区分マンション－フェーズ２（fund No.117）」、13日より「 同 －底地－フェーズ２（fund No.118）」の募集を開始します。

「港区南麻布プロジェクト」のファンドとしては、上記3本の他に「 同 －1棟ビル追加取得－（fund No.105）」があり、3本のフェーズ２ファンドと同じ2026年10月28日の運用終了を予定しています。

「港区南麻布プロジェクト－ビル2棟－フェーズ２（fund No.116）」
「 同－区分マンション－フェーズ２（fund No.117）」
「 同 －底地－フェーズ２（fund No.118）」
「 同 －1棟ビル追加取得－（fund No.105）」

当初は各々別の投資戦略に基づく運用を予定していましたが、フェーズ１で権利関係の調整が進んだため、4本の投資対象不動産をまとめて周辺一体での大規模開発を目指すことになりました。

※　「プロジェクトの進捗が順調なことから、運用期間の見直しを行ない、ファンド運用期間を短縮することといたしました。運用期間の短縮に伴い、想定年利回りも上昇しています！」との発表がありました。

運用期間は「約21ヶ月から約13ヶ月」へ、想定年利は「5.0％から6.5％」へそれぞれ変更されました。

希少性の高い大規模開発用地としてキャピタルゲインに期待

フェーズ１においては、複数の区分マンションや底地といった権利関係が複雑な物件を一度にまとめて購入することで、全体として割安に物件を取得することができました。

取得後、入居テナントとの契約形態を普通借家契約から定期借家契約に切り替える等、物件の流動性を一定程度確保することができています。加えて、隣接物件も取得できたため（fund No.105）、このプロジェクトの1号事業者である株式会社TRIADは用地を整形に近づけることができる蓋然性が高まったと考えています。

周辺一体での大規模開発が可能になれば、港区南麻布において希少性の高い大規模開発用地となるため不動産価値の大幅な向上が見込まれます。権利関係が複雑な状況で割安に物件を取得できただけに大きなキャピタルゲインの獲得に期待が高まります。

前回ファンドの出資者に優先枠

前回のファンドに出資している投資家には「スイッチ申込」といって、前回の出資額を上限として優先的に出資ができる優先枠が設けられています。

前回ファンド出資額を超える金額を申し込む場合は、「スイッチ申込」（優先枠）が適用されず、「新規申込」扱いとなり、申込額全額が抽選となります。

出資金の振込先は三井住友銀行

申込みは最低1万円から。1万円単位で、最大3,000万円です。募集は抽選式で募集最終日の夕方までには抽選結果の連絡があります。落選された方にはキャンセル待ちのシステムが用意されています。

fund No.116　ビル2棟 フェーズ２ 募集 1月11日～15日　入金期日1月22日
fund No.117　区分マンション フェーズ 募集 1月12日～16日　入金期日1月23日
fund No.118 底地 フェーズ２ 募集 1月13日～17日　入金期日1月24日

出資金の振込先は三井住友銀行です。詳しくはこちらのページへ。

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fund No.116 港区南麻布プロジェクト－ビル2棟－フェーズ２

事務所ビル2棟

投資対象不動産は事務所ビル2棟です。一つの敷地の南北にそれぞれ1棟ずつ建物が建ち、そのうち北側1棟は外部テナントに賃貸しています。

このため、賃貸収入を原資としてインカムゲイン配当を行うとともに、隣接地の老朽建物や複雑な権利関係を是正し一体開発の実現性を高めることで、外部売却時のキャピタルゲインを最大化するべく取り組みを進めていきます。

敷地面積373.15m2

投資対象不動産は東京メトロ日比谷線 「広尾」駅より徒歩3分の立地です。

建物は、1棟（南側）が鉄骨造陸屋根2階建の事務所・倉庫です。延床面積は、1階40.60m2、2階4.50m2、計45.10m2。1982年5月竣工の築52年。売主が自己使用しながら1階の駐車場部分を外部貸ししています。

もう1棟（北側）は鉄筋コンクリート造陸屋根4階建の事務所・店舗です。延床面積は、1階102.65m2、2階122.18m2、3階122.18m2、4階47.71m2、計394.72m2。1991年9月竣工の築33年。テナントに賃借された収益ビルです。

土地は面積が373.15m2。第1種住居地域に指定され、建蔽率（指定）60％、容積率は指定400％ですが、前面道路による制限により約240％です。

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fund No.117 港区南麻布プロジェクト－区分マンション－フェーズ２

区分マンション５戸

投資対象不動産は広尾エリアの中心を走る「外苑西通り」に面したマンションの5戸（5区画）。高級中古車ディーラーやサロン等エリアニーズにマッチしたテナントへと賃貸しています。

現行テナントによる賃貸収入が見込まれることから、ファンド運用期間中は収益物件としての収益性を高める施策を行いながら、インカムゲイン配当を行う予定です。

ただ、建物の老朽化が進んでいるため、各区分所有者や入居テナントへと権利関係に関する交渉を行い、最終的には隣接する3ファンドの対象物件と合わせて一体で大規模な開発用地として外部に売却していくことを模索し、キャピタルゲインの最大化を狙います。

敷地面積303.16m2

建物は鉄骨鉄筋コンクリート造地下1階付2階建マンションの101号室、301号室、302号室、401号室、402号室。すべて賃貸されています。

土地面積は303.16m2。第1種住居地域に指定され、指定建蔽率60％、指定容積率400％です（共に緩和や制限なし）。

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fund No.118 港区南麻布プロジェクト－底地－フェーズ２

99.18m2の底地

投資対象不動産は99.18m2の底地です。第1種住居地域に指定され、指定建蔽率60％、指定容積率400％です（共に緩和や制限なし）。

地代収入を原資にインカムゲイン配当を行いつつ、借地権との併合による完全所有権化も視野に入れ、隣接する他3ファンドの対象物件と合わせて一体で大規模な開発用地として外部に売却していくことを模索し、キャピタルゲインの最大化を狙います。

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「港区南麻布プロジェクト」ファンドのメリットとデメリット

不動産価値の大幅アップで配当上振れの可能性

権利関係の調整が順調に進み、周辺一体での大規模開発が可能になれば、不動産価値のが大幅アップが期待できます。

そうなれば、ファンド出資者に対してファンド組成時の想定を上回る配当が実施される可能性があります（1月14日の想定年利の変更でいくらかは織り込まれたかもしれません）。

『COZUCHI』には投資家とプロジェクト利益をシェアしたいという想いがあります。このため、ファンドの終了時にファンド組成時の想定を大きく上回る利益を獲得できた場合には、当初想定していた運用利回りを超える配当を実施する独自の方針を定めています。

実際、2024年12月末までに運用終了した81ファンドのうち、37ファンドで実績ベースの年利回りがファンド組成時の想定利回りを上回っています（配当の上振れ）。

『COZUCHI』が考えるリスク

『COZUCHI』では、リスクとして、「空室及びリーシングリスク」、「地代収入が滞るリスク」、更には「隣接ファンドの進捗による運用戦略の変更リスク」の3つを挙げています。

「空室及びリーシングリスク」とは、fund No.116及びfund No.117のファンドにおいて、賃貸マーケットの悪化等によりテナントの退去や賃料の不払い、空室期間の長期化が生じ、想定する収入が得られない可能性があるリスクです。

可能性がゼロではありませんが、好立地物件なので空室期間の長期化懸念は大きくないと思われます。

「地代収入が滞るリスク』とは、fund No.118のファンドにおいて、何らかの事情により借地人の地代支払が行われなかった場合、収益が悪化する可能性があるリスクです。賃貸先が1社であるため、マルチテナント型の物件と比較してそのリスクは大きいと考えることができます。

ただ、地代を払わなければ、借地人が有する権利である借地権そのものに影響が出てきて、最悪の場合、借地権を失いかねません。借地人にしても、地代の不払いは何としても避けたいところです。

「隣接ファンドの進捗による運用戦略の変更リスク」は3本のファンドに共通するもので、各ファンドの進捗状況によっては、ファンドごとでの売却等へ運用方針を変更する可能性があり、その場合は計画している事業収支に影響を受ける可能性があるリスクです。

この場合、配当の上振れは期待できませんが、想定年利5.0％の配当は上振れを織り込んだものではなく、単独での売却を前提した利回りと思われるため、影響は少ないと考えます。また、最悪の場合でも、1.0％のインカムゲイン配当は可能と考えていいと思います。

なお、運用期間が約21ヶ月から約13ヶ月に短くなったことで、上記のリスクはいずれも低減されたことになります。

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「港区南麻布プロジェクト フェーズ2」特別優待ギフトキャンペーン

3本のファンド（キャンペーン対象ファンド）に1つ以上出資した投資家の中から、抽選で300名に、特別優待ギフトをプレゼントします。

※同時期に実施している別のキャンペーンと併用可能です。また、複数ファンドに出資すると当選確率がアップします。

ミルティペタルなど３種のギフトを抽選で

以下いずれかの特別優待ギフトをプレゼントします。

＜shodai bio nature＞ミルティペタル（抽選で50名）
＜shodai bio nature＞バウムクーヘン トラディショナル（抽選で125名）
＜OCEAN&TERRE＞炊き込みご飯とお吸い物セット（抽選で125名）

キャンペーン当選の発表とプレゼントの配布

当選者には2025年2月中旬頃にメールにて連絡があります（落選者への連絡は実施しません）。

プレゼントの配布については、2025年2月12日時点で『COZUCHI』に登録済みの住所宛に、2025年3月1日指定（時間指定なし）にて配送手配をおこないます（配送日時は変更になる可能性があります）。

※商品の発送は、株式会社三越伊勢丹より行います。

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年末年始大感謝キャンペーン

このキャンペーンは初回限定ではなく、全ての出資者が対象となります。

具体的には、2024年12月9日に募集開始した今回のファンドNo.111「渋谷区道玄坂プロジェクトフェーズ2」以降、2025年1月末までに募集開始する全てのファンドの出資者を対象に特典が用意されています。

特典はAmazonギフトカード（抽選）とCOZUCHIポイント（漏れなく）

特典①：抽選で総額777万円分のAmazonギフトカードを山分け
抽選で対象ファンドへの合計出資額の1.0%相当分のAmazonギフトカードをプレゼント（プレゼントの上限は10万円分：合計出資額1,000万円相当）。

特典②：COZUCHIポイント5pt
対象ファンドへの出資の度に、COZUCHIポイント5ptをプレゼント

チャレンジポイントとは

※ 予めキャンペーン詳細を一読した上で参加して下さい。

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まとめ

想定年利6.5％で約13ヶ月運用すると、利回りは7.0％程度になる計算です。上を見たらキリがありませんが、悪くないリターンです。運用期間が1年強に短縮され、期間リスクも低減されました。

3本のファンドは「”高い利回りを想定しつつ、権利交渉がうまくいけば更なる利回りアップが期待できる”という夢のあるファンド」との位置付けで投資するファンドと考えます。

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