年利18％＆13％！COZUCHI「高円寺プロジェクトフェーズ２」のメリットとデメリット

PR 不動産投資クラウドファンディング COZUCHI

LAETOLI株式会社が運営する不動産投資クラウドファンディング『COZUCHI』が「高円寺プロジェクトフェーズ２」のEXITファンド2本の募集を12月1日及び12月6日に開始します。

1本は借地権付建物、もう1本は所有権土地建物を投資対象とし、共に9ヶ月間の運用で前者が年利18％、後者が同13％を予定。メリットとデメリットを詳しく説明します。

fund No.94「高円寺プロジェクト」
fund No.109 「高円寺プロジェクトフェーズ２ -借地権付建物-」
1. 年利18％のお宝ファンド
2. 売却リスクが低いEXITファンド
fund No.110 「高円寺プロジェクトフェーズ２ -所有権土地建物-」
1. 年利13％のEXITファンド
「高円寺プロジェクトフェーズ２」のメリットとデメリット
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まとめ

fund No.94「高円寺プロジェクト」

高円寺プロジェクトの進行状況

今回の2本のファンドは2024年4月に運用を開始し、この12月に運用を終了するfund No.94「高円寺プロジェクト」（以下、94号ファンド）のフェーズ移行による後継ファンドです。

「高円寺プロジェクト」では、JR中央線「高円寺」駅より徒歩約5分に位置する複数の土地建物を投資対象としています。ポイントは、投資対象が一部借地権を含む複雑な権利関係であること。権利関係を調整・簡素化することで不動産の価値が上昇しキャピタルゲインの源泉となります。

12月に運用を終了する94号ファンドにおいて権利関係の調整に注力した結果、約188坪の土地を一部借地部分（約92坪）と完全所有部分（約96坪）に分け（正確には「土地の分筆」）、境界を確定することで2物件に分けて別々に売却できることになりました。

このため、今回は、fund No.109 「高円寺プロジェクトフェーズ２ー借地権付建物ー」（以下、109号ファンド）とfund No.110 「高円寺プロジェクトフェーズ２ー所有権土地建物ー」（以下、110号ファンド）の2本のファンドを組成（募集）します。

94号ファンドについては、こちらをご覧ください。
年利6.0％！COZUCHI「高円寺プロジェクト」のメリットとデメリット

fund No.94「高円寺プロジェクト」出資者に優先出資枠を設定

109号ファンド及び110号ファンドは共に94号ファンドの後継ファンドとなることから、94号ファンドの出資者に「優先枠」が設定されます。

具体的には、今回の2本のファンドは共に抽選式の募集となりますが、94号ファンドに出資している投資家については、出資を希望すれば、94号ファンドへの出資額を上限に優先的に出資できます（出資額を減額しての出資も可能）。

ただし、109号ファンドと110号ファンドのそれぞれに94号ファンド出資額の上限まで出資できるわけではありません。両ファンドへの出資額の合計が94号ファンドへの出資額を超えることができないからです。

例えば、94号ファンドへの出資額と同じ額を109号ファンドに出資した場合、110号ファンドでの優先枠はなくなります。94号ファンドへの出資額の50％を109号ファンドに出資した場合、110号ファンドにも同額の出資が可能です。

なお、94号ファンドに出資している投資家には、具体的な応募方法等を記した案内メールが届きます。

出資金の振込先は三井住友銀行

出資金の振込先は三井住友銀行です。詳しくはこちらのページへ。

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fund No.109 「高円寺プロジェクトフェーズ２ -借地権付建物-」

年利18％のお宝ファンド

募集金額	115,700,000円（1億1,570万円）
想定利回り（年利）	18.0%（キャピタルゲイン12.0%＋インカムゲイン6.0%）
運用期間	9ヶ月（2024/12/26～ 2025/09/25）
配当＆償還日	2025/10/24
募集方式・募集期間	抽選式・2024/12/01 1900 ～ 12/05 1300
最小投資額・最大投資額	10,000円・20,000,000円（2,000万円）
出資者確定日・入金期日	確定日：2024/12/05・入金期日：12/13
キャンセル待期限・入金期日	2024/12/14・出資者確定日から3日後
出資総額	122,000,000円（1億2,200万円）
劣後出資額・比率	63,000,000円（6,300万円）・5.1％

投資対象不動産は、一部が借地となっている約92坪の土地と、その上に建つ築60年を超える1棟の低層の建物です。大通りに面し、角地で視認性も良好なため、店舗・住居の両テナント需要が見込めます。

土地は305.07m2（約92坪）ですが、このうち181.91m2（約55坪）の権利が借地権、123.16m2（約37坪）の権利が所有権です。この地域は近隣商業地域に指定され、建蔽率（指定）80％、容積率（指定）300％。

建物は木造瓦葺2階建、延床面積567.72m2（1階283.86m2、2階283.86m2）。複数のテナントが入居しており、現在家賃収入がある収益物件です。

売却リスクが低いEXITファンド

109号ファンドは投資対象不動産を収益物件（家賃収入がある借地権付建物）として売却することでキャピタルゲインを得ることになりますが、ファンドの運用開始前の現時点で既に売買契約が締結されています。つまり今回募集するファンドは、売却リスクが低い（元本償還・配当支払いの不安が少ない）EXITファンドということです。

運用終了日までに、借地権関係者との必要な調整を完了させ、売却契約を締結している売却先に引渡します。

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fund No.110 「高円寺プロジェクトフェーズ２ -所有権土地建物-」

年利13％のEXITファンド

募集金額	421,000円（4億2,100万円）
想定利回り（年利）	13.0%（キャピタルゲイン12.9%＋インカムゲイン0.1%）
運用期間	9ヶ月（2024/12/26～ 2025/09/25）
配当＆償還日	2025/10/24
募集方式・募集期間	抽選式・2024/12/06 1900 ～ 12/11 1300
最小投資額・最大投資額	10,000円・30,000,000円（3,000万円）
出資者確定日・入金期日	確定日：2024/12/11・入金期日：12/16
キャンセル待期限・入金期日	2024/12/17・出資者確定日から2日後
出資総額※	444,000,000円（4億4,400万円）
劣後出資額・比率	23,000,000円（2,3000万円）・5.1％

投資対象不動産は323.59m2（約96坪）の土地と、その上に建つ4棟の建物です。用途地域、建蔽率、容積率は109号ファンドの土地と同じです。

現在、複数建物にテナントが入居していますが、94号ファンドにてテナントとの権利調整（立ち退き交渉）が完了しており、将来的な開発用地として既に開発事業者と売買契約の締結が完了しています。

このため、このファンドも、開発事業者へ引渡しを行うまでの期間を運用するEXITファンドとなっています。

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「高円寺プロジェクトフェーズ２」のメリットとデメリット

高い利回り＆低いリスク

2本のファンドのメリットは、年利18.0％・年利13.0％の高利回りであること、売買契約締結済みのEXITファンドであること、2点です。つまり、高い利回りが期待できる一方、リスクが極めて低いということです。

敢えてリスクを挙げれば、決済延期や契約解除リスク

可能性は低いものの、予期せぬ理由により契約の決済延期や解除が生じる可能性がゼロではありません。この場合、ファンドの収支が影響を受ける可能性があります。

新規の出資は狭き門

94号ファンドの募集金額は4億9,000万円（出資総額5億1,500万円）です。一方、今回募集する109号ファンドの募集金額は1億1,570万円、110号ファンドの募集金額は4億2,100万円、募集金額は計5億3,670万円になります。

今回募集する2本の後継ファンドは極めて高い想定利回りなので、94号ファンドに出資した投資家は優先枠を利用して後継ファンドに出資する可能性が高いと考えます。

誰もが想定年利18％の109号ファンドへの出資を希望すると思われますが、109号ファンドは募集金額が1億1,570万円なので3億7,430万円は110号ファンドへの出資になります。

94号ファンド募集金額4億9,000万円ー 109号ファンド募集金額1億1,570万円＝ 3億7,430万円

110号ファンドの募集金額は4億2,100万円なので、109号ファンドに出資できなかった3億7,430万円が110号ファンドに向かうとすると、残りは4,670万円になります。つまり、94号ファンドに出資していない投資家の出資可能枠は4,670万円ということです。

「新規の出資は狭き門」となるため、応募倍率は天文学的な倍率になりそうです。

110号ファンド募集金額4億2,100万円ー 109号ファンド落選分3億7,430万円＝ 4,670万円

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