PR 不動産投資クラウドファンディング COZUCHI
LAETOLI株式会社が運営する不動産投資クラウドファンディング『COZUCHI』が新ファンド「渋谷2丁目一棟ビル」の募集を11月23日19時に開始します。
「渋谷駅」徒歩9分の築浅ビル1棟のバリューアッププロジェクトへの投資です。11ヶ月の運用で年利5.5％を予定。メリットとデメリットを詳しく説明します。
fund No.107「渋谷2丁目一棟ビル」
好立地・築浅ビルのバリューアッププロジェクト
| 募集金額 | 1,186,520,000円（11億8,652万円） |
| 想定利回り（年利） | 5.5%（キャピタルゲイン4.0%＋インカムゲイン1.5%） |
| 運用期間 | 11ヶ月（2024/12/19～ 2025/11/18） |
| 配当（償還時含め2回）＆償還日 | 2025/12/18 |
| 募集方式・募集期間 | 抽選式・2024/11/23 1900 ～ 11/28 1300 |
| 最小投資額・最大投資額 | 100,000円・30,000,000円（3,000万円） |
| 出資者確定日・入金期日 | 確定日：2024/11/28・入金期日：12/06 |
| キャンセル待期限・入金期日 | 2024/12/10・出資者確定日から3日後 |
| 出資総額※ | 1,315,000,000円（13億1,500万円） |
| リセール募集（後日実施予定） | 48,480,000円（4,848万円） |
| 劣後出資額・比率 | 85,000,000円（8,500万円）・6.5％ |
投資対象不動産は東京都渋谷区渋谷2丁目に所在し、「渋谷駅」徒歩9分、「表参道駅」徒歩8分の店舗・共同住宅ビル1棟です。
ポイントは、築11年の築浅ビルであり、かつ周辺相場と比較して現況賃料が安価なため収益性改善の余地があること。賃料収入によるインカムゲインを得つつ、バリューアップによるキャピタルゲインを狙います。
募集金額11億8,652万円を上回る優先出資額12億3,000万円
募集額は11億8,652万円ですが、後日行う予定のリセール募集枠の4,848万円をファンド事業者が優先出資します。このため、優先出資額は募集額11億8,652万円にリセール募集枠4,348万円を加えた12億3,000万円となります。
そして優先出資額12億3,000万円に劣後出資額8,500万円を加えた13億1,500万円が出資総額となります。
資金調達に借入れ（融資型クラウドファンディング）を併用
このプロジェクトは上記の不動産投資クラウドファンディングによる資金調達だけでなく、融資型（貸付型）クラウドファンディング（ソーシャルレンディング）も利用（併用）して資金を調達します。
具体的には、不動産投資クラウドファンディング（優先出資＋劣後出資）で調達する13億1,500万円に加え、融資型クラウドファンディング『COMMOSUS』を利用して3億円を調達します。このため、事業総額は16億1,500万円となります。
事業総額に対する割合は、借入約18.6％：優先約76.1％：劣後約5.3％となります。
なお、『COMMOSUS』を運営する株式会社SOCIAL COMMON CAPITALは、今回のプロジェクトの1号事業者である株式会社TRIADおよび2号事業者であるLAETOLI株式会社（『COZUCHI』を運営）と三社業務提携契約を締結しています。
返済（元本償還）は融資型クラウドファンディングを優先
調達した資金の返済順位において、不動産投資クラウドファンディングは融資型クラウドファンディングに劣後します。
このため、万が一の場合ですが、プロジェクトの運用結果によっては、融資型クラウドファンディングへの返済が優先され、「渋谷2丁目一棟ビル」ファンドの出資者への配当に影響を与える可能性があります。
出資金の振込先は三井住友銀行
申込みは最低1万円から。1万円単位で、最大3,000万円です。
募集は抽選式で行われ、募集期間は11月23日19時～11月28日13時まで。11月28日に出資者が確定し、メールにて連絡が入ります。メールに従って出資確定の手続きを行って下さい。入金期日は12月6日です。
キャンセル待ちの制度が用意されています。キャンセル待ちで当選した場合、12月10日にメールにて出資確定の連絡が入ります。メールに従って出資確定の手続きを行い、手続きの日から3日後までに出資金を入金して下さい。
出資金の振込先は三井住友銀行です。詳しくはこちらのページへ。
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築浅 + 収益性改善余地 ＋ 周辺環境のアップデート
角地に立地するRC造9階建て・築11年
投資対象不動産（東京都渋谷区渋谷2丁目）は、「渋谷駅 」歩9分、「表参道駅」徒歩8分の好立地であること、そして築浅であることが強みです。加えて、現在、店舗・共同住宅として利用されており、賃料収入があります。
敷地面積は213.38m2。商業地域に指定されており、指定建蔽率80％、指定容積率500％。ただ、容積率については前面道路による制限で約360％となります。権利は所有権です。
建物は鉄筋コンクリート造陸屋根9階建、2013年7月竣工の築11年。延床面積791.82m2。権利は所有権です。
角地であることを活かして、1階部分は、「渋谷」「表参道」両エリアの商業ニーズを捉えた店舗として賃貸中。また、住宅部分は周辺の居住ニーズに応じた単身層向けの間取りが中心です。
賃料改定等による収益性改善と再開発による周辺環境のアップデート
ファンドの運用開始と共に投資対象不動産を取得し、収益性の改善に向けた施策を実施します。
具体的には、周辺相場との比較で改善の余地がある賃料の見直しを行います。また、現在空室となっている部分については必要に応じてリノベーションを実施したうえで、新たな賃料設定でリーシングを行います。
加えて、渋谷2丁目西地区再開発により周辺環境のアップデートによる将来的な収益性の改善効果も期待できます。
賃料改定等による収益性改善と再開発による周辺環境のアップデート期待がキャピタルゲインの源泉になります。
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fund No.107「渋谷2丁目一棟ビル」 のメリットとデメリット
短期運用志向の方におすすめのファンド
『COZUCHI』の現在運用中のファンドの平均運用期間は20.5ヶ月ですが、今回のファンドの運用期間は9ヶ月です。『COZUCHI』のファンドとしては希少性の高い短期勝負のファンドです。
一方、配当は、年利5.5％、利回り5.04％ですから、短期運用としてはまずまず。
応募倍率は高くても2倍程度と思われます。人気の高い『COZUCHI』のファンドは応募倍率が高く、「なかなか出資できない」とお悩みの方が少なくないと思いますが、今回は比較的出資しやすいのではないかと考えます。
不動産ビジネス上のリスクがゼロではない
『COZUCHI』では、「賃貸マーケットの悪化等によりテナントの退去や賃料の不払い、空室期間の長期化が生じ、想定する収入が得られない可能性があります」と説明しています。
上記のリスクはいずれも不動産ビジネス上のリスクであり、確かに起こる可能性がゼロではありません。しかし、9ヶ月という短い運用期間の設定はプロジェクトの見通しの明るさを反映しているものと思われます。
このため、いずれもテールリスクであると考えます。
返済順位が融資型クラウドファンディングに劣後
不動産投資クラウドファンディングと融資型クラウドファンディングを併用した資金調達を行うため、万が一の場合、返済順位が融資型クラウドファンディングに劣後するというテールリスクがあることもデメリットとして挙げることができます。
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投資家登録するだけでAmazonギフトカード2,000円
『COZUCHI』では11月5日から12月31日にかけて「初めての不動産クラファン応援キャンペーン」を展開しています。応援特典はAmazonギフトカードです。
この期間に当サイトから投資家登録すると、もれなく2,000円分のAmazonギフトカードをプレゼントします。
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投資家登録はオンラインで完結します。先ずは『COZUCHI』公式サイトへ！
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まとめ
短期運用志向の方におすすめのファンドです。応募倍率もそれほど高いものにならないと思われます。抽選に外れたとしてもチャレンジポイントがたまります。
募集開始は11月23日19時（28日13時まで）ですが、抽選式の募集なので慌てる必要もありません。
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