年利5.0％！COZUCHI「港区南麻布プロジェクト１棟ビル追加取得」のメリットとデメリット

PR 不動産投資クラウドファンディング COZUCHI

LAETOLI株式会社が運営する不動産投資クラウドファンディングのプラットフォーム『COZUCHI』が新ファンド「港区南麻布プロジェクト１棟ビル追加取得」の募集を10月6日19時に開始します。

「六本木駅」徒歩2分という好立地の複合ビル1棟を投資対象とし、24ヶ月の運用で年利5.0％を予定。メリットとデメリットを詳しく説明します。

fund No.104「港区南麻布プロジェクト１棟ビル追加取得」
出口戦略：不動産価値の高い大規模開発地としての売却を目指す
1. 土地面積103.79m2、鉄骨造陸屋根4階建
2. 周辺一体での大規模な開発地を念頭にプロジェクトを推進
fund No.104「港区南麻布プロジェクト１棟ビル追加取得」のメリットとデメリット
1. 大きなキャピタルゲインが期待できる後継ファンドに期待
2. 『COZUCHI』が挙げる2つのリスク
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まとめ

fund No.104「港区南麻布プロジェクト１棟ビル追加取得」

既存3ファンドとのシナジーで不動産の価値が向上

募集金額	870,000,000円（8億7,000万円）
想定利回り（年利）	5.0%（キャピタルゲイン3.7%＋インカムゲイン1.3%）
運用期間	24ヶ月（2024/10/29～ 2026/10/28）
配当（償還時含め2回）＆償還日	2025/11/27、2026/11/27
募集方式・募集期間	抽選式・2024/10/06 1900 ～ 10/11 1300
最小投資額・最大投資額	100,000円・30,000,000円（3,000万円）
出資者確定日・入金期日	確定日：2024/10/11・入金期日：10/18
キャンセル待期限・入金期日	2024/10/19・出資者確定日から5日後
出資総額	916,000,000円（9億1,600万円）
劣後出資額・比率	46,000,000円（4,600万円）・5.0％

投資対象不動産は港区南麻布5丁目に所在し、東京メトロ日比谷線「広尾駅」より徒歩3分に位置するビル1棟（土地・建物）。店舗・事務所として利用されています。

配当は年利5％を予定しています。内訳は、キャピタルゲイン配当3.7%、インカムゲイン配当1.3%。運用期間が24ヶ月と比較的長いため、利回りは10.0％になります。

「港区南麻布プロジェクト」に基づく4本目のファンド

今回のファンドの1号事業者である株式会社TRIADは、港区南麻布5丁目において「港区南麻布プロジェクト」を進めており、このプロジェクトの下で既に3ファンド（底地、区分マンション、ビル2棟）を運用しています。今回、その隣接地に建つビルを取得することになります。

・No.87 港区南麻布プロジェクト底地
・No.88 港区南麻布プロジェクト区分マンション
・No.89 港区南麻布プロジェクトビル２棟

既存3ファンドについては、この記事を参考にして下さい。
年利5.0％！COZUCHI南麻布プロジェクトのメリット・デメリット

当初は各々別の投資戦略に基づき運用する（開発を進める）予定でしたが、今回のビル（土地・建物）取得により、周辺一体での大規模開発プロジェクトになる可能性がでてきました。

周辺一体での大規模開発が可能になれば、プロジェクトの事業規模（エリアの規模）が増し、整形地にも近づき、更には私道の一部を廃道できる可能性もある（容積率換算面積の増加）ため、開発用地としての価値向上（売却する際の平米・坪単価の上昇）が期待できます。

筆者の個人的な見解ですが、株式会社TRIADは外苑西通りに面した2物件の取得も目指していると思われます。取得できれば、BESTシナリオです。私道もなくなり、不動産価値の大幅アップが期待できます。我々投資家にしてみれば、キャピタルゲイン配当の大幅な上積みが期待できるわけです。

出資金の振込先は三井住友銀行

申込みは最低1万円から。1万円単位で、最大3,000万円です。

募集は抽選式で行われ、期間は10月6日19時～10月11日13時まで。10月11日に出資者が確定し、メールにて連絡が入ります。メールに従って出資確定の手続きを行って下さい。入金期日は10月18日です。

キャンセル待ちの制度も用意されています。キャンセル待ちで当選した場合、10月19日にメールにて出資確定の連絡が入ります。メールに従って出資確定の手続きを行い、手続きの日から5日後までに出資金を入金して下さい。

出資金の振込先は三井住友銀行です。詳しくはこちらのページへ。

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出口戦略：不動産価値の高い大規模開発地としての売却を目指す

土地面積103.79m2、鉄骨造陸屋根4階建

投資対象不動産の土地面積は103.79m2。この地域は第1種住居地域に指定され、建蔽率は指定通りの60％ですが、容積率は前面道路による制限がかかるため指定400％のところ240％。権利は所有権です。

なお、既に取得している物件との一体開発となれば、容積率400％をフルに使うことができます。

建物は鉄骨造陸屋根4階建。延床面積187.80ｍ2（1階51.75m2、2階51.75m2、3階43.65m2、4階40.65m2）。権利は所有権です。今回のファンドの運用終了までの2年間、定期借家契約により1棟全てが一括で賃借されます（グループ企業によるマスターリース契約ではありません）。

このため、ファンドの運用期間中の賃貸収入に不安はありません。そして、2年後の契約期間終了時の全テナントの退去が確定しているため、2年後には取り壊すことも可能です。

周辺一体での大規模な開発地を念頭にプロジェクトを推進

既に説明した通り、ファンドの運用期間中の賃貸収入に不安がないので、これを原資に行うファンド出資者へのインカムゲイン配当に不安はありません。

最終的には売却して、その売却益を原資にキャピタルゲイン配当を行う考えです。もっとも、今回取得する不動産を単体で売却するのではなく、既存3ファンドと合わせた周辺一体での大規模な開発地としての売却を念頭に置いています。

好立地である港区南麻布の大規模開発地として外部売却することでキャピタルゲインの最大化を図る考えです。

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fund No.104「港区南麻布プロジェクト１棟ビル追加取得」のメリットとデメリット

大きなキャピタルゲインが期待できる後継ファンドに期待

今回のファンドではなく、後継ファンドに引き継がれる可能性がありますが、既存の3ファンドと合わせて周辺一体での大規模な開発地としてデベロッパー等に売却できれば、今回のファンドで想定しているような年利5.0％の配当ではなく、もっと高利回りの配当を得ることができると思います。

なぜかというと、（１）プロジェクトの事業規模が増すことや（２）整形地に近づくことで、4ファンドで購入した小規模な物件と比べて、開発用地としての価値向上（売却する際の平米・坪単価の上昇）が期待できるからです。

更に言えば、既に説明したように、外苑西通りに面した2物件を取得できれば、BESTシナリオです。私道もなくなり、不動産の価値の更なる大幅アップが期待できます。

後継ファンドが組成された場合、優先出資権獲得の可能性

大きなキャピタルゲインが期待できる後継ファンドが組成される場合、これまでの『COZUCHI』の募集実績から考えて既存ファンドの出資者に優先出資権が設定されると思います。今回のファンドに出資することで、大きなキャピタルゲインが期待できる後継ファンドの優先出資権獲得への道が開かれるわけです。

『COZUCHI』が挙げる2つのリスク

『COZUCHI』では、今回のファンドのリスクとして、（１）賃料不払いおよび退去リスク、（２）既存ファンドの進捗による運用戦略の変更リスク、の2つを挙げています。

賃料不払いおよび退去リスク

現在、1棟全てを一括で賃借されていますが、賃貸マーケットの悪化等によりテナントの賃料不払い、または賃借期間満了前の退去により空室が生じ、想定する収入が得られない可能性がある、とのことです。

ただ、資料によると、月額の家賃収入は消費税込みで140万円です。消費税を除くと月額約127.2万円になります。

一方、募集金額8億7,000万円に対するインカムゲイン配当は年率1.3%なので、運用期間24ヶ月の配当支払い額は2,262万円になります。

現在の賃貸状況が18ヶ月続けば、24ヶ月分の配当を払う事が可能です。仮に19か月後に賃料不払いもしくは退去により賃料収入が「0（ゼロ）」になっても、24ヶ月分のインカムゲイン配当を支払うことは可能です。配当の支払いには、かなり余裕がありますね。

月額家賃収入 127.2万円　×　18ヶ月　＝　18ヶ月分の家賃収入 2,290.9万円
18ヶ月分の家賃収入 2,290.9万円　>　24ヶ月分の配当額2,262万円

既存ファンドの進捗による運用戦略の変更リスク

既存3ファンドの進捗状況によってはファンド毎の個別による売却の可能性があり、当初予定していた事業収支が影響を受ける可能性がある、とのことです。

要するにキャピタルゲイン配当が減少する可能性ですね。ただ、定期借家契約通りに24ヶ月間賃貸できれば、賃貸収入である程度の蓄えができます。このため、仮にキャピタルゲイン配当が減少したとしても、ある程度カバーすることが可能です。

当然ですが、このリスクが顕在化した場合、後継ファンドの期待はなくなります。

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