PR 不動産投資クラウドファンディング COZUCHI
LAETOLI株式会社が運営する不動産投資クラウドファンディングのプラットフォーム『COZUCHI』が新ファンド「渋谷区代々木上原一棟マンション」の募集を9月14日19時に開始します。
東京都渋谷区の賃貸マンション1棟を取得し、36ヶ月にわたり毎月配当を得た後に売却してキャピタルゲインを狙います。36ヶ月の運用で年利4.5％を予定。メリットとデメリットを詳しく説明します。
fund No.102「渋谷区代々木上原一棟マンション」
毎月配当ファンド！36ヶ月で35回の配当を予定
| 募集金額※ | 1,019,400,000円（10億1,940万円） |
| 想定利回り（年利） | 4.5%（キャピタルゲイン2.1%＋インカムゲイン2.4%） |
| 運用期間 | 36ヶ月（2024/10/03～ 2027/10/02） |
| 配当（35回）＆償還日 | 毎月配当、2027/11/01 |
| 募集期間 | 抽選式：2024/09/14 1900 ～ 09/19 1300 |
| 最小投資額・最大投資額 | 100,000円・30,000,000円（3,000万円） |
| 出資者確定日・入金期日 | 2024/09/19・09/25 |
| キャンセル待期限・入金期日 | 2024/09/26・出資者確定日から2日後 |
| 出資総額 | 1,077,000,000円（10億7,700万円） |
| 劣後出資額・比率 | 33,000,000円（3,300万円）・3.1％ |
投資対象不動産は東京都渋谷区上原1丁目に所在する賃貸マンション1棟です。
上記物件を取得し、36ヶ月の運用期間中に建物の小規模な修繕によるバリューアップを行うと共に、維持管理方法および賃貸条件の見直しにより収益性を向上させ、最終的に売却します。
運用期間中の賃料収入（インカムゲイン）と売却時の売却益（キャピタルゲイン）を原資に出資者への配当を行う予定です。想定年利4.5%を予定しており、内訳はキャピタルゲイン2.1%、インカムゲイン2.4%です。
なお、運用期間中は株式会社TRES（東京都港区）とマスターリース（一括借り上げ）契約を結ぶため、賃料収入への不安はありません。株式会社TRESは今回のファンドの1号事業者である株式会社TRIADと住所が同じなので、同社の関係会社と思われます。
運用期間が36ヶ月と長期にわたりますが、何らかの資金需要の発生等で中途解約（換金）の必要が生じた場合、無料で換金してくれます。
マスターリース契約の下での安定した賃料収入を原資に毎月配当
マスターリース契約の下での安定した賃料収入を原資にした年率2.4％の配当を毎月、計35回実施する予定です。
手数料無料で中途解約が（換金）可能
『COZUCHI』のファンドは運用期間中の換金（中途解約）が可能ですが、通常3.3％〜5.5%程度の手数料が発生します。しかし、今回のファンドにおいては手数料は発生しません。いつでも無料で中途解約が可能です。
また、通常の中途解約では、買取申込みから換金まで最短7週間程度を必要としますが、今回のファンドにおいては買取申込みから換金までの期間が最短2週間となっています。毎月15日までの買取申込みで毎月20日に地位譲渡成立、月末に買取代金が支払われます（月末が休業日である土、日、祝日の場合は前日）。
尚、中途解約した場合、キャピタルゲインによる配当はありません。また、リセールファンドが募集される際の申込みができなくなります。
出資金の振込先は三井住友銀行
申込みは最低10万円から1万円単位。11万円、12万円といった申し込みは可能ですが、これまでのファンドのように1万円からの申し込みではないので注意して下さい。
募集は抽選式で行われ、期間は9月14日19時～9月19日13時まで。9月19日に出資者が確定し、メールにて連絡が入ります。メールに従って手続きを行って下さい。入金期日は9月25日です。
キャンセル待ちの制度があり、キャンセル待ちで当選した場合、9月26日に連絡が入ります。メールに従って出資者確定の手続きを行い、手続きの日から2日後までに出資金を入金して下さい。
出資金の振込先は三井住友銀行です。詳しくはこちらのページへ。
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年間で3,200万円の賃料収入が期待できる賃貸マンション
最寄り駅徒歩5分！地下1階付き6階建
投資対象となる賃貸マンションは東京都渋谷区上原1丁目に所在し、小田急線「代々木上原駅」より南東方徒歩約5分の好立地です。
土地は敷地全体の面積が236.07m2ですが、この面積には私道に係る負担面積約0.74m2が含まれています。近隣商業地域に指定され、建蔽率（指定）80％、容積率（指定）300％、権利は所有権です。
建物は 鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付き6階建、延床面積698.74m2、権利は所有権です。2008年1月竣工の築17年です。
『COZUCHI』では、「遵法性にも問題がなく、維持管理の状態も良好で、流動性が高い物件」と評価しています。
運用戦略 ： インカムゲインの向上とキャピタルゲインの獲得
36ヶ月の中期運用を予定しており、建物修繕更新工事の実施の他、管理会社の変更等による維持管理方法や貸室の賃貸条件の見直しによる中期的なインカムゲインの向上を目指す考えです。
そして、中期的な運用により投資対象不動産のバリューアップを図り、最終的には外部売却を行うことでキャピタルゲインの獲得も目指します。
PR 毎月配当＆いつでも無料で解約可能 「渋谷区代々木上原一棟マンション」 COZUCHI
fund No.102「渋谷区代々木上原一棟マンション」のメリットとデメリット
年率2.4％の毎月配当 ＋ 手数料なしでいつでも解約可能
メリットは年率2.4％（36ヶ月で4.5％を想定）の安定した配当を毎月受け取ることができる一方で、いつでも無料で解約可能なことです。いつでも無料で解約可能ということは普通預金のようなものです。
不動産投資クラウドファンディングは元本保証ではないので単純比較はできないものの、メガバンクの普通預金金利は0.1％に過ぎません。
そして、最終的には売却益（キャピタルゲイン）の還元で調整され、36ヶ月間で4.5％の配当を受け取ることになります。
なお、36ヶ月間運用した場合の利回り（利益率）は13.5％になります。
恐らく今後数年内に募集があると思われるリセールファンドは3年分の配当が一度に実施されるキャピタルゲイン配当と短い運用期間により、非常に高い年利になると予想されます。
賃料収入で毎月の安定配当が可能
マスターリース契約の下、株式会社TRESに2024年10月3日から2027年10月2日までの間、660.99m2を賃貸します。
月額の賃料は約267万円（2,666,830円）、年間で3,200万円（32,001,960円）です。修繕費やその他の経費を収入の20％（約640万円）と多めに見積もっても、差引利益として2,560万円（25,601,568円）残ります。
年間賃料収入 3,200万円 ー 経費 640万円 ＝ 差引利益 2,560万円
一方、優先出資額10億4,400万円の年間配当（インカムゲイン）支払い額は2,506万円（25,056,000円）です。
経費を多めに見積もっても、差引利益2,560万円が配当額2,506万円を上回ることがわかります。
差引利益 2,560万円 ＞ 配当額2,506万円
テールリスクだが、経営リスクや自然災害リスク等はある
『COZUCHI』では、「賃貸マーケットの悪化等によりテナントの退去や賃料の不払い、空室期間の長期化が生じ、想定する収入が得られない可能性があります」としています。
こうしたリスクを回避するために、株式会社TRESとマスターリース契約を結ぶ予定です。このため、上記の杞憂に終わりそうですが、株式会社TRESの経営リスクは残ります。
『COZUCHI』では、株式会社TRESについて詳しく説明していませんが、この事業の1号事業者である株式会社TRIADの関係会社もしくは、古い付き合いの会社と思われます。
この他、建物ですから自然災害リスク等も頭に入れておく必要があります。
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| 200万円以上 | Amazonギフトカード16,000円 |
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まとめ
『COZUCHI』のファンドとしては年利4.5％（インカムゲインに限ると2.4％）は高いものではありませんが、普通預金に近い金融商品と考えると今回のファンドは魅力的です。
建築費の高騰などで高い想定利回りを提示しにくくなっているため、毎月配当とか、手数料なしでいつでも解約可能とか、『COZUCHI』側も工夫しているわけです。
まだ投資家登録をしていない方は、AmazonギフトカードがGetできるので、実質の利回りが更に高まります。
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