PR 不動産投資クラウドファンディング COZUCHI
LAETOLI株式会社が運営する不動産投資クラウドファンディングのプラットフォーム『COZUCHI』が新ファンド「板橋区南常盤台一棟マンション」の募集を8月8日19時に開始します。
東京都板橋区のマンション1棟を取得し、修繕によるバリューアップや賃貸条件の改善による収益性の向上により価値を高めて売却しキャピタルゲインを狙います。約18ヶ月の運用で年利5.0％を予定。メリットとデメリットを詳しく説明します。
fund No.100「板橋区南常盤台一棟マンション」
利回り7.5％！安定した賃貸収入中心の安心ファンド
| 募集金額 | 900,000,000円（9億円） |
| 想定利回り（年利） | 5.0%（キャピタルゲイン2.0%＋インカムゲイン3.0%） |
| 運用期間 | 18ヶ月（2024/08/29～ 2026/02/25） |
| 配当＆償還日 | 2025/03/27 |
| 募集期間 | 抽選式：2024/08/08 1900 ～ 08/19 1300 |
| 最小投資額・最大投資額 | 10,000円・30,000,000円（3,000万円） |
| 出資者確定日・入金期日 | 2024/08/19・08/23 |
| キャンセル待期限・入金期日 | 2024/08/24・出資者確定日から3日後 |
| 出資総額 | 948,000,000円（9億4,800万円） |
| 劣後出資額・比率 | 48,000,000円（4,800万円）・5.0％ |
投資対象不動産は東京都板橋区南常盤台に所在する賃貸マンション1棟です。現在、満室稼働していますが、収益性改善の余地が大きい物件です。
具体的には、建物の維持管理方法や付帯施設の運用方法等の改善等に加え、契約更新時や入居者の入れ替え時の賃貸条件の見直しによる収益性を進め物件価値を高めて売却し、キャピタルゲインを狙います。
想定利回り（年利）5.0％を予定しており、内訳はキャピタルゲイン2.0%＋インカムゲイン3.0%。満室稼働であることから、年利3.0％のインカムゲインには安心感があり、配当リスクは限定的です。
このファンドは年利5.0％ですが、利回りに換算すると7.5％になります。
出資金の振込先は三井住友銀行
募集は抽選式で行われ、期間は8月8日19時～8月19日13時まで。8月19日に出資者が確定し、メールにて連絡が入ります。メールに従って手続きを行って下さい。入金期日は8月23日です。
キャンセル待ちの制度があります。キャンセル待ちで当選した場合、8月24日に連絡が入ります。メールに従って出資者確定の手続きを行い、手続きの日から3日後までに出資金を入金して下さい。
出資金の振込先は三井住友銀行です。詳しくはこちらのページへ。
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板橋の田園調布に建つ単身者向けの賃貸マンション
最寄り駅徒歩4分、6階建て
投資対象不動産は東京都板橋区南常盤台1丁目に所在し、東武東上線「ときわ台駅」より徒歩約4分という駅チカの単身者向け賃貸マンションです。
土地は面積が650.14m2。近隣商業地域と第2種住居地域にまたがり、建蔽率は指定80％と指定60％。容積率は共に指定300％。権利は所有権です。
建物は鉄筋コンクリート造陸屋根6階建、2007年2月竣工の築17年、延床面積2,059.70m2。権利は所有権です。
貸室数は35室、各室の面積は約30ｍ２です。駐車場やバイク置場に加え、貸室数以上のトランクルームを備える等、充実した付帯施設も強みの一つです。
「常盤台」エリアは、通称”板橋の田園調布”
投資対象不動産が立地する「常盤台」エリアは東京都板橋区の南東部、東武東上線「ときわ台駅」を中心に広がる住宅エリアです。“板橋の田園調布”と呼ばれており、生活利便性に優れ、充実した住環境を特徴としています。
また、最寄り駅の東武東上線「ときわ台駅」は池袋駅まで約10分と都心へのアクセスが良好。このため、「常盤台」エリアは都内通勤の単身者やファミリー層に人気のエリアとなっています。
こうした中、投資対象不動産は国内大手建設会社グループが施工し、その後も適宜修繕しているため、築年数を感じさせない外観のようです。
加えて、大型車でも余裕を持って停められる防犯カメラ付きの自走式屋内駐車場を備え、宅配ボックスやトランクルームも付帯されています。
立地、物件の状態の良さ、付帯設備の充実等から、『COZUCHI』では、賃貸物件としての競争力が高いと考えています。
PR fund No.100「板橋区南常盤台一棟マンション」 COZUCHI
リスクは限定的、インカムゲイン・キャピタルゲインは共に安心感
賃料収入でインカムゲイン配当を賄うことが可能
資料によると、2024年7月末時点で満室稼働中です。賃料収入は月額313.6万円（3,136,819円）。年換算すると、3,764.1万円（37,641,828円）になります。
この賃料収入であれば、出資総額9億4,800万円ベースでの表面利回りは3.97％とまずまずの利回りが期待できます。
また、仮に管理コストを賃料収入の20％とすると、利益は3,011.3万円（30,113,462円）。優先出資額の3.34％に相当します。
このため、賃料収入で配当のインカムゲイン分3％を賄うことが可能です。言い換えると、配当リスクは限定的です。
なお、今回のファンドの1号事業者である株式会社TRIADは、建物の管理会社の変更に加え、駐車場およびトランクルーム等の付帯施設の運用方法の改善、更には貸室の賃貸条件の見直しによるインカムゲインの向上を目指します。
キャピタルゲインの獲得余地も大きい
月額賃料313.6万円を35室で割ると、89,623円になります。つまり1室当たり月額89,623円の賃料を払っている計算です（月額賃料は駐車場（11区画）やバイク置き場（8区画）の賃料を含んでいます）。
一方、賃貸面積は1,346.96m2（駐車場やバイク置き場を含まない）です。これを35室で割ると、38.48m2になります。
上記は極めてザックリした計算ですが、38.48m2を月額89,623円で貸しているわけですから、非常に割安な賃料です。このため、契約更新時や入居者の入れ替え時の賃貸条件の見直しは必然です。
以上の事から、賃料の値上げによる収益性向上の蓋然性は高いと考えることができます。最終的に売却することでキャピタルゲインの獲得余地も大きい、と言い換えることができます。
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fund No.100「板橋区南常盤台一棟マンション」のメリットとデメリット
リスクが限定的な一方、利回り7.5％の配当
既に説明した通り、リスクが限定的な一方、キャピタルゲイン獲得余地の大きい安心ファンドです。1年半の投資期間で7.5％の利益（税引前）を得ることができます。
100万円を投じた場合、ほったらかしで1年半後に107.5万円になって戻ってきます。定期預金や国債では、こうはいきません。昨今の株式のようにすさまじい乱高下もありません。
なお、『COZUCHI』が7月に募集した「代々木駅前開発EXITファンド」は年利10％の高配当だったため、応募倍率が18.86倍と驚異的な倍率になりました。しかし、運用期間が7ヶ月なので利回りは今回のファンドを下回る5.83％にとどまります。
賃貸マーケットの影響を受ける
『COZUCHI』では、リスクとして賃貸マーケットのリスクを挙げています。具体的には、「賃貸マーケットの悪化等によりテナントの退去や賃料の不払い、空室期間の長期化が生じ、想定する収入が得られない可能性があります」としています。
ただ、不動産の売買市場と比べると、賃貸市場は変動率がかなり穏やかであることは確かです。
なお、テールリスクではありますが、建物ですから自然災害リスクがゼロではないことを付け加えておきます。
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『COZUCHI』では11月5日から12月31日にかけて「初めての不動産クラファン応援キャンペーン」を展開しています。応援特典はAmazonギフトカードです。
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まとめ
今回のファンドは想定利回りが年利5.0％と『COZUCHI』のファンドとしては地味なファンドです。しかし、リスクが限定的な一方、キャピタルゲイン獲得余地の大きい安心ファンドです。
このため、ポートフォリオに加えたい（是非出資したい）ファンドではありますが、募集額が9億円と『COZUCHI』のファンドとしてはそれほど大きくなく、かつ、ほぼ1か月ぶりの募集となるため比較的高い応募倍率になりそうです。
ただ、応募はしておきましょう。落選してもチャレンジポイントはたまります。
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