年利45％も！COZUCHIリセールファンドのメリット・デメリット

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LAETOLI株式会社が運営する不動産投資クラウドファンディングのプラットフォーム『COZUCHI』がリセールファンドの募集を11月29日19時に開始します。

募集するのは中長期運用型2本と短期運用型5本の計7本。このうち年利45.71%のハイリターンファンドもある短期運用型5本の特徴とメリット・デメリットについて詳しく説明します。

fund No.26-R 品川駅前 再開発エリア 3区分レジ

利回り換算で約63.5％

募集金額	25,000,000円（2,500万円）
想定利回り（年利）	13.38%（キャピタルゲイン10.25%＋インカムゲイン3.13%）
運用期間	4年9ヶ月11日（2023/12/20 ～ 2028/09/30）
配当＆償還日	2028/10/30
募集期間	抽選式：2023/11/29 1900 ～ 12/05 1300
最小投資額・最大投資額	10,000円・25,000,000円（2,500万円）
出資者確定日・入金期日	2023/12/05・12/08
キャンセル待期限・入金期日	2023/12/09・出資者確定日から3日後

2021年10月1日に運用を開始した「fund No.26-R 品川駅前 再開発エリア 3区分レジ」のリセールファンドです。買取申請によりファンド事業者（1号事業者）である株式会社TRIADが買い取り（事業者への地位譲渡）をした優先出資持分のリセールです。

「fund No.26-R 品川駅前 再開発エリア 3区分レジ」の投資対象不動産、運用期間、想定利回り（年利）等に変更はありません。

具体的には、「品川駅」 徒歩4分の再開発事業地内にある区分所有建物の3区分を投資対象とし、運用期間84ヶ月、想定利回り（年利）10.0％です。

上記の区分所有建物は再開発予定エリアにあり、将来的に権利変換される可能性があるため資産価値の上昇が予想されます。このため、長期にわたり保有し、キャピタルゲインを狙います。

今回募集するリセールファンドは運用期間が4年9ヶ月11日と長いため、利回りにすると63.5％程度になります。

高い利回りがメリットである一方、運用期間の長さがデメリットです。運用期間が長くなると先行きの不透明感が高くなります。4年先を予想することはむずかしいですからね。

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fund No.50-R 湯島事業用地 フェーズ 1

利回り換算で約7.6％

募集金額	14,780,000円（1,478万円）
想定利回り（年利）	45.71%（キャピタルゲイン45.45%＋インカムゲイン0.26%）
運用期間	2ヶ月9日（2023/12/20 ～ 2024/02/28）
配当＆償還日	2024/03/29
募集期間	抽選式：2023/11/29 1900 ～ 12/05 1300
最小投資額・最大投資額	10,000円・14,700,000円（1,470万円）
出資者確定日・入金期日	2023/12/05・12/08
キャンセル待期限・入金期日	2023/12/09・出資者確定日から3日後

2022年8月31日に運用を開始した「fund No.50 湯島事業用地フェーズ１」のリセールファンドです。買取申請によりファンド事業者である株式会社TRIADが買い取り（事業者への地位譲渡）をした優先出資持分のリセールです。

「fund No.50 湯島事業用地フェーズ１」の投資対象不動産、運用期間、想定利回り（年利）等に変更はありません。

具体的には、東京メトロ千代田線「湯島駅」直結の土地および建物の所有権を投資対象とし、運用期間18ヶ月、想定利回り（年利）6.0％です。

開発用地として買い取りを希望する大手デベロッパーが既におり、各テナントへ権利交渉を進めることで資産価値を最大化し、キャピタルゲインを狙います。

今回募集するリセールファンドは運用期間が2ヶ月9日と短いため、想定利回り（年利）が45.71％と高くなっています。利回りにすると7.6％程度になります。

ファンド名にあるように「フェーズ1」ファンドなので、2024年1月~2月頃に「フェーズ2」ファンドの募集があると思われます。「フェーズ1」ファンドに出資していれば、「フェーズ2」ファンドに優先的に出資できると思います。

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fund No.55-R 自由が丘一棟ビル

利回り換算で約4.4％

募集金額	14,780,000円（1,478万円）
想定利回り（年利）	19.29%（キャピタルゲイン12.87%＋インカムゲイン6.42%）
運用期間	2ヶ月23日（2023/12/20 ～ 2024/03/13）
配当＆償還日	2024/04/12
募集期間	抽選式：2023/11/29 1900 ～ 12/05 1300
最小投資額・最大投資額	10,000円・14,700,000円（1,470万円）
出資者確定日・入金期日	2023/12/05・12/08
キャンセル待期限・入金期日	2023/12/09・出資者確定日から3日後

2022年9月14日に運用を開始した「fund No.55 自由が丘一棟ビル」のリセールファンドです。買取申請によりファンド事業者である株式会社TRIADが買い取り（事業者への地位譲渡）をした優先出資持分のリセールです。

「fund No.55 自由が丘一棟ビル」の投資対象不動産、運用期間、想定利回り（年利）等に変更はありません。

具体的には、東急東横線「自由が丘駅」から徒歩5分にある土地および建物の所有権を投資対象とし、運用期間18ヶ月、想定利回り（年利）5.0％です。

リーシングとリースアップによるバリューアップを行い、入居するテナントから安定したインカムゲインを得ながら、最終的に収益物件として売却することでキャピタルゲインを狙います。

今回募集するリセールファンドは運用期間が2ヶ月23日と短いため、想定利回り（年利）が19.29％と高くなっています。利回りにすると4.4％程度になります。

安定したインカムゲインの比率が高く、かつ短期運用のため、比較的ローリスクであることがメリットです。ローリスクですが、リターンはミドルです。

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fund No.72-R 茨城県つくばみらい市事業用地

利回り換算で約6.0％

募集金額	102,340,000円（1億234万円）
想定利回り（年利）	10.34%（キャピタルゲイン10.13%＋インカムゲイン0.21%）
運用期間	7ヶ月8日（2023/12/20 ～ 2024/07/27）
配当＆償還日	2024/08/26
募集期間	抽選式：2023/11/29 1900 ～ 12/05 1300
最小投資額・最大投資額	10,000円・30,000,000円（3,000万円）
出資者確定日・入金期日	2023/12/05・12/08
キャンセル待期限・入金期日	2023/12/09・出資者確定日から3日後

2023年4月28日に運用を開始した「fund No.72-R 茨城県つくばみらい市事業用地」のリセールファンドです。買取申請によりファンド事業者である株式会社TRIADが買い取り（事業者への地位譲渡）をした優先出資持分のリセールです。

「fund No.72 茨城県つくばみらい市事業用地」の投資対象不動産、運用期間、想定利回り（年利）等に変更はありません。

具体的には、茨城県つくばみらい市の常磐自動車道「谷和原インターチェンジ」から自動車で約6分に位置する約9,500坪の物流素地を投資対象とし、運用期間15ヶ月、想定利回り（年利）5.0％です。

投資対象不動産（更地）は市街化調整区域内に位置しますが、行政から物流施設建築の開発許可を得ることで大幅なバリューアップが期待できます。このため、開発許可取得後に、開発用地として物流デベロッパー等へ売却しキャピタルゲインを狙います。

今回募集するリセールファンドは運用期間が7ヶ月8日で想定利回り（年利）が10.34％です。利回りにすると6.0％程度になります。

ECの拡大で需要旺盛な物流施設です。開発許可が取得できる保証はありませんが、取得できれば大きなリターンが期待できます。『COZUCHI』は一定の制限の下でキャピタルゲインを上限なく投資家に還元する方針です。

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fund No.78-R 代々木公園プロジェクト

ローリスクなEXITファンド！利回り換算で約3.2％

募集金額	5,010,000円（501万円）
想定利回り（年利）	11.09%（キャピタルゲイン10.87%＋インカムゲイン0.22%）
運用期間	3ヶ月19日（2023/12/20 ～ 2024/04/07）
配当＆償還日	2024/05/07
募集期間	抽選式：2023/11/29 1900 ～ 12/05 1300
最小投資額・最大投資額	10,000円・5,010,000円（501万円）
出資者確定日・入金期日	2023/12/05・12/08
キャンセル待期限・入金期日	2023/12/09・出資者確定日から3日後

2023年8月8日に運用を開始した「fund No.782-R 代々木公園プロジェクト」のリセールファンドです。買取申請によりファンド事業者である株式会社TRIADが買い取り（事業者への地位譲渡）をした優先出資持分のリセールです。

「fund No.782-R 代々木公園プロジェクト」の投資対象不動産、運用期間、想定利回り（年利）等に変更はありません。

具体的には、東京メトロ千代田線「代々木公園駅」から徒歩1分に位置する、借地権付区分マンション（代々木ハイランドマンション）の底地部分（面積約215坪）及び借地権付区分所有権6区画を投資対象としています。

この物件を売却してキャピタルゲインを狙うわけですが、既に売買契約が締結されており、2023年12月29日までに売却代金を受領し、これを原資に配当すると共に償還する予定です。

つまり今回募集するリセールファンドはEXITファンドであり、ローリスクです。運用期間が3ヶ月19日で想定利回り（年利）が11.09％です。ローリスクであるため、利回りにすると3.2％程度にとどまります。

短期運用のローリスクファンドなので、リスクを限りなくゼロにしつつ、できるだけリターンを高めたい人向けのファンドです。

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各ファンドのメリットとデメリットをまとめると

「fund No.26-R 品川駅前 再開発エリア 3区分レジ」

運用期間が4年9ヶ月強と長いことがデメリット。4年後に何が起こるかわかりません。ただ、その分ハイリターンであることがメリットです。

「fund No.50-R 湯島事業用地 フェーズ1」

利回りが7.6％と高い一方で、運用期間が2ヶ月強と短いことがメリットです。加えて、「フェーズ1」ファンドに出資していれば、「フェーズ2」ファンドに優先的に出資できる可能性があります。

開発用地として買い取りを希望する大手デベロッパーが既に存在する安心感もあります。

「fund No.55-R 自由が丘一棟ビル」

運用期間が2ヶ月強と短く、運用期間リスクが抑えられている一方、安定しているインカムゲインの比率が高く、利回り約4.4％とミドルリターンが期待できることがメリットです。

バリューアップは順調なのだろうか？買取希望者は現れたのだろうか？等、若干の不安はあります。ただ、インカムゲインの比率が高いことが安心感につながります。

「fund No.72-R 茨城県つくばみらい市事業用地」

利回りが約6.0％と高いことがメリットです。ただ、開発許可の取得が保証されているわけではないことがリスクであり、デメリットです。

「fund No.782-R 代々木公園プロジェクト」

EXITファンドであり、ローリスクであることがメリットです。デメリットは『COZUCHI』のファンドとしては利回りが約3.2％と控えめであること。ただ、リスク見合いのリターンであることは確かです。

なお、契約不履行の可能性がゼロではないのでリスクゼロというわけではありません。

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まとめ

一番出資できる可能性が高いのは、募集金額が1億234万円と大きい「fund No.72-R 茨城県つくばみらい市事業用地」です。需要旺盛な物流施設要地であり、リターンも悪くありません。開発許可取得の進捗状況がわかりませんが、不動産のプロが「取得可能」と判断すればこそのファンド組成と考えます。プロの腕を信じましょう。

その次は他のファンドと比べて募集金額が6,368万円と大きく、利回りも相対的に高い「fund No.55-R 自由が丘一棟ビル」と考えます。

「fund No.26-R 品川駅前 再開発エリア 3区分レジ」、「fund No.50-R 湯島事業用地 フェーズ1」、「fund No.782-R 代々木公園プロジェクト」は募集金額が小さいため、非常に高い応募倍率が予想されます。特攻精神でいくしかないですね。

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