PR 不動産投資クラウドファンディング COZUCHI
LAETOLI株式会社が運営する不動産投資クラウドファンディング『COZUCHI』が新ファンド「渋谷区道玄坂プロジェクト フェーズ２」の募集を12月9日19時に開始します。
京王井の頭線「渋谷駅」徒歩1分に位置する好立地の物件を取得し、開発用地としてデベロッパー等に売却するプロジェクトへの投資です。8ヶ月の短期運用で年利5.0％を予定。メリットとデメリットを詳しく説明します。
fund No.111「渋谷区道玄坂プロジェクト フェーズ２」
fund No.83「渋谷区道玄坂プロジェクト」の後継ファンド
| 募集金額 | 2,030,000円（20億3,000万円） |
| 想定利回り（年利） | 5.0%（キャピタルゲイン4.0%＋インカムゲイン1.0%） |
| 運用期間 | 8ヶ月（2024/12/31～ 2025/08/31） |
| 配当＆償還日 | 2025/09/29 |
| 募集方式・募集期間 | 抽選式・2024/12/09 1900 ～ 12/13 1300 |
| 最小投資額・最大投資額 | 10,000円・30,000,000円（3,000万円） |
| 出資者確定日・入金期日 | 確定日：2024/12/13・入金期日：12/19 |
| キャンセル待期限・入金期日 | 2024/12/20・出資者確定日から4日後 |
| 出資総額※ | 2,145,440,000円（21億4,544万円） |
| 劣後出資額・比率 | 115,440,000円（1億1,544万円）・5.4％ |
今回のファンドは、2024年12月30日に運用を終了するfund No.83「渋谷区道玄坂プロジェクト」（以下、83号ファンド）の後継ファンドです。
83号ファンドを引き継ぎ、「渋谷区道玄坂プロジェクト」を8カ月で締めくくります。
83号ファンドの出資者に優先権
出資申込は、「スイッチ申込」と「新規申込」の2つの方法があります。
今回のファンドは83号ファンドのフェーズ移行による継続ファンドのため、83号ファンドに出資している投資家は「スイッチ申込」から申し込むことで83号ファンドへの出資額を上限に優先的に出資できます。
一方、83号ファンドに出資している投資家が83号ファンドの出資額を超えて出資申込する場合や、今回新たに出資申込する投資家は「新規申込」から出資申込を行います。抽選となります。
83号ファンドに出資している投資家が前回ファンド出資額を超えて出資申込する場合、83号ファンドへの出資額と同額を「スイッチ申込」で行い、これを超える部分を「新規申込」で行うといった「スイッチ申込」と「新規申込」の併用は不可です。
出資金の振込先は三井住友銀行
申込みは最低1万円から。1万円単位で、最大3,000万円です。
「スイッチ申込」からの出資申込が完了すると、その時点で出資確定です。「ファンド応募結果のご連絡」メールが届くので、案内に従って契約成立時交付書面に同意して下さい。
「スイッチ申込」した場合、出資金の振込は不要です。誤って出資金を振り込んでしまった場合、デポジット口座へ入金されます。出金するためには出金手続きが必要となります。
抽選式で行われる「新規申込」の募集期間は12月9日19時～12月13日13時まで。12月13日に出資者が確定し、メールにて連絡が入ります。メールに従って出資確定の手続きを行って下さい。入金期日は12月19日です。
キャンセル待ちの制度が用意されています。キャンセル待ちで当選した場合、12月20日にメールにて出資確定の連絡が入ります。メールに従って出資確定の手続きを行い、手続きの日から4日後までに出資金を入金して下さい。
出資金の振込先は三井住友銀行です。詳しくはこちらのページへ。
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渋谷区道玄坂プロジェクトとは
メインシナリオは開発用地としての売却
「渋谷区道玄坂プロジェクト」では、渋谷区道玄坂2丁目に所在し、京王井の頭線「渋谷駅」から徒歩1分の好立地の賃貸店舗ビル1棟（土地・建物）を取得し、権利関係を調整した後、開発用地として売却し、キャピタルゲインを狙います。
土地は、面積126.11m2。商業地域に指定され、建蔽率（指定）は80％ですが、容積率は指定800％のところ、前面道路による制限により546％。権利は所有権です。
建物は、鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付4階建、1967年竣工の築57年。延床面積457.08m2（1階87.43m2、2階91.55m2、3階91.55m2、4階91.55m2、地下1階95.00m2）。権利は所有権です。
なぜビル1棟（土地・建物）を取得するのに、「ビルを利用せず開発用地として売却するのか」というと、このビルは現在テナントがあるものの、1967年に建築された築57年の築古ビルであり、現在の耐震基準に基づいていないため（旧耐震基準に適合）、今後、長期にわたって使用することが難しい建物だからです。
このためビル自体の需要は期待し難いのですが、好立地なため土地には開発用地としてデベロッパーや投資家からの需要が期待できます。
耐震基準とは
耐震基準とは、一定の強さの地震に対する建物の構造を定めた建築基準法上の基準です。このうち旧耐震基準とは1981年の改正前の基準で、震度5程度の地震に耐えられる建物を想定しています。
しかし、現在は震度6以上の地震に耐えられる新耐震基準が規定され、新耐震基準を満たす建物が建築されています。
権利関係の調整が進み、売却活動を本格化
83号ファンドでは、開発用地として売却するために必要なテナントとの権利関係の調整を行い、一定の目途をつけることができました。
83号ファンドの運用終了に伴い、「渋谷区道玄坂プロジェクト」（不動産特定共同事業にあたります）の事業主体であり、不動産特定共同事業法上の1号事業者である株式会社TRIADが上記の賃貸店舗ビル1棟（土地・建物）を一旦買い取ります。
今回のファンド（フェーズ2）では、上記の賃貸店舗ビル1棟（土地・建物）を株式会社TRIADから買い取り、売却に向けてデベロッパーや投資家への売却活動を本格的に進めていく予定です。
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「渋谷区道玄坂プロジェクト フェーズ２」のメリットとデメリット
短い運用期間が示すリスクの低さ
権利関係の調整に目途がつき、あとは買い手を探すだけです。売却活動は86号ファンドの時から始まっていたと思われ、既に買い手の目途もついているから8ヶ月という短い運用期間の設定になったものと思われます。
加えて、建物を建てるリスクもないので、想定した利益が下振れするリスクが非常に低いと考えます。
5.0％という想定年利（利回り3.33％）は『COZUCHI』のファンドとしては低い方ですが、リスクの低さに見合ったものです。
可能性は低いが売却活動が長期化するリスク
『COZUCHI』では、今回のファンドのリスクとして、売却活動が長期化することで、配当が影響を受けたり、フェーズ３へ移行したりするリスクを挙げています。
具体的には、ファンドの運用終了予定時期までに売却活動が想定通りに進まない場合、あるいは、売却先の意向等により、売却時期を調整することが本プロジェクトの収益を最大化させると判断した場合等で、上記のリスクが顕在化します。
上記は想定外の事象が起きた場合です。可能性はゼロではありませんが、現時点では可能性は低いと考えているからこそ、8カ月という短い運用期間が設定されているのだろうと思います。
プロジェクトがフェーズ２で終わらず、更に続く可能性も
また、『COZUCHI』では、「昨今の建築費高騰を含めて不動産マーケットの状況等を踏まえ、本プロジェクトの利益の最大化につながる場合には、売却だけでなく自社開発の可能性も検討し、収益の最大化を目指します」としています。
上記のケースも発生確率は低いと考えますが、仮に発生しても今回のファンドの運用期間や配当に影響を及ぼすことはないと考えます。
仮に更なる後継ファンド（フェーズ３ファンド）の組成ということになった場合、敢えてプロジェクトの期間を長くするわけですから、より高いリターン（配当）が期待できるということだと思います。
今回のファンドに出資した投資家は優先出資権を得ることができるはずです。
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このキャンペーンは初回限定ではなく、全ての出資者が対象となります。
具体的には、2024年12月9日に募集開始した今回のファンドNo.111「渋谷区道玄坂プロジェクトフェーズ2」以降、2025年1月末までに募集開始する全てのファンドの出資者を対象に特典が用意されています。
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まとめ
リスクが低い一方で、年利5％が期待できるファンドであり、運用期間（言い換えると出資金の拘束期間）も短い8ヶ月なので応募する価値があるのではないでしょうか。抽選に漏れた場合でもポイントがたまるため、次につながります。
83号ファンドの募集額は17億円でした。このため、83号ファンド出資者が同じ出資額で今回のファンドに移行した場合、残る募集枠は3億3,000万円です。応募倍率は恐らく2倍前後になると思われます。
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