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株式会社グローベルスが運営する不動産クラウドファンディングのプラットホーム『大家.com』が、新ファンド「区分マンション #69」の募集を11月7日正午に先着式で開始します。
東京都新宿区に所在するマンションの区分所有1区画を投資対象とし、12ヶ月の運用で年利3.5％を予定。同ファンドのメリットについて考えてみました。
区分マンション（新宿区四谷）#69
ローリスクな小型ファンド
| 募集金額 | 33,300,000円（3,300万円） |
| 想定分配率（年利） | 3.50% |
| 予定運用期間 | 12ヶ月（2023/11/17 ～ 2024/11/16） |
| 分配・払戻予定日 | 2024/12/06 |
| 募集期間（先着式） | 2023/11/07 1200 ～ 2023/11/10 1200 |
| 募集単位 | 1口10,000円 |
| 出資金振込期日 | 2023/11/14 1800 |
| 出資総額 | 36,300,000円（3,630万円） |
| 劣後出資額・比率 | 3,300,000円（330万円）・9.0％ |
投資対象不動産は、東京都新宿区四谷に所在する「クイーンズコートオークラ」の1区画です。
今回のファンドは9月29日に運用を終了した「＃44 区分マンション（新宿区四谷）」の再組成ファンドです。家賃収入を配当原資とするファンドですが、既に入居者がおり稼働中（稼働率100％）のため配当原資の確保に不安はありません。
このため、優先劣後構造を採用していますが、ローリスクを反映して劣後出資比率は9.1％にとどまります。
出資金の振込先はGMOあおぞらネット銀行
投資資金の振込先はＧＭＯあおぞらネット銀行です。出資金の振込手数料は投資家の負担となります。GMOあおぞらネット銀行に口座があれば、振込み手数料は無料です。
出資金の振込みは、出資が決まってから行います。出資が決まるとファンドから出資決定を伝えるメールがあり、出資契約に伴う書類の確認を行うためのサイトのURLが案内されます。書類の確認を終えると、メールで振込口座（支店名と口座番号）の連絡が届きます。
持分買取時手数料無料
ファンド出資者の緊急的な資金化ニーズに応えるべく持分買取制度を設けています。
買取時の金額は投資金額を基本としつつも、持分買取申請時の公正な価格での買い取りとなりますが（元本保証とは異なる）、その際の手数料は無料です。
また、持分買取の対象口数は申込金額の全額です。例えば、10口10万円出資した場合、買取請求は10口10万円のみです。出資額の半分の5口5万円等の買取請求はできません。
『大家.com』に登録してある口座がGMOあおぞらネット銀行以外の方は振込手数料が発生します（振込手数料控除後の金額が口座に振り込まれます）。
PR ローリスクファンドへの投資 大家.com
投資対象不動産は40.7m2の2DK
クイーンズコートオークラは東京都新宿区四谷4丁目に所在し、東京メトロ丸ノ内線「新宿御苑前駅」徒歩6分、都営新宿線「曙橋駅」徒歩9分の立地です。
鉄筋コンクリート造地上11階地下1階建、延床面積2,202.38m2、総戸数44戸。1985年6月竣工の築39年。
投資対象不動産は専有面積40.7m2の2DKです。
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区分マンション（新宿区四谷）#69がローリスである理由
家賃のネット収入で配当が可能
投資対象不動産は入居者がおり、100％稼働中です。賃貸契約の期間は、2023年6月28日～2025年6月27日までの2年間です。
共益費込みの年間家賃収入は165.6万円、設備管理委託報酬（BMフィー）を中心にした年間管理費用は31万円強（310,808円）。差引利益（ネット収入）は134.5万円になります。
年間家賃収入165.6万円 ー 年間管理費用は31万円強 ＝ ネット収入 134.5万円
一方、今回のファンドは3,300万円を年利3.5％で12ヶ月運用するため、配当原資として115.5万円が必要です。
12ヶ月の運用期間は賃貸契約の期間内にあり、賃貸に伴うネット収入134.5万円で配当115.5万円を賄うことができます。
賃貸に伴うネット収入134.5万円 ＞ 配当115.5万円
仮に1ヶ月間空室となり、11ヶ月の稼働となっても配当の支払いに問題はありません。
評価額は出資総額を上回る4,080万円
不動産鑑定士の評価は受けていませんが、収益還元法や類似エリア、類似物件との取引事例の比較等を基にした投資対象不動産の株式会社グローベルスによる評価額は4,080万円。
評価額は出資総額の3,630万円を12.4％上回る金額であり、仮に売却せざるを得なくなっても、売却益が発生し、売却損は発生しない計算です。
PR 収益不動産への投資 大家.com
『大家.com』を運営する株式会社グローベルス
東証上場企業のグループ企業
『大家.com』を運営する株式会社グローベルスは、東京都品川区に本社を置く総合不動産デベロッパーです。
1996年7月に設立され、2023年2月に東京証券取引所スタンダード市場に株式を上場するＪトラスト株式会社（証券コード8508）のグループ企業となりました。このため、株式会社グローベルス自身は上場企業ではありませんが、バックボーンは強力です。
既存事業とのシナジーを追求するべく不動産投資クラファンに参入
株式会社グローベルスは戸建住宅の開発・販売や商業施設の設計・デザイン等の不動産事業を中心に展開し、その後、分譲マンション事業を継承し総合不動産デベロッパーとして再スタートしました。
現在の事業は、不動産開発事業、不動産の売買仲介・賃貸管理・リノベーション・収益ビル等のソリューション事業、不動産クラウドファンディング事業に分かれます。
不動産開発事業やソリューション事業とのシナジーを追求するべく、不動産クラウドファンディング事業に参入。2021年にファンドの運用を開始しました。
好業績！経営リスクはローリスク
好業績は続いており、過去3期間、順調に利益が増加しています。
2022年3月期は、売上高45億84万円、営業利益3億20百万円、経常利益1億93百万円、当期純利益1億37百万円。純資産22億39百万円、総資産97億90百万円。
2023年3月期は、売上高60億39百万円、営業利益5億66百万円、経常利益3億38百万円、当期純利益2億10百万円。純資産24億50百万円、総資産133億009百万円。
| 会社名 | 株式会社グローベルス |
| 代表 | 代表取締役 藤田 賢一 |
| 資本金 | 1億円 |
| 住所 | 〒141-0031 東京都品川区西五反田7-17-3 第2noteビル |
| URL | https://gro-bels.co.jp/ |
| 創業年月日 | 1996年7月 |
| 事業内容 | 不動産開発、ソリューション、不動産クラウドファンディング事業 |
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まとめ
今回のファンドの想定年利3.5％は、不動産投資クラウドファンディングとしては特に高くありません。
しかし、ローリスクであることを考えると、悪いリターンではありません。不動産投資クラウドファンディングの初心者やリスクを抑えたい安全志向の強い投資家向けのファンドです。
「クイーンズコートオークラ」の区分マンションを投資対象とするファンドは9月にも先着式で募集を行っており、応募倍率は1.59倍でした。今回の応募倍率も同じくらいになると思われます。
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