低リスクが強み！人気の『ちょこっと不動産』。そのメリットとデメリット

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今回は株式会社良栄が運営する不動産投資クラウドファンディング『ちょこっと不動産』を紹介します。

同社が23区内で自社開発している戸建ブランド「Buena Town（ブエナタウン）シリーズ」を投資対象とするリスクの低い短期運用ファンドを提供しています。リスクを抑えた「ほったらかし不動産投資」が可能な『ちょこっと不動産』のメリットとデメリットについて詳しく説明します。

不動産投資クラウドファンディングとは
『ちょこっと不動産』とは
株式会社良栄とは
『ちょこっと不動産』のメリット
1. ローリスク・ミドルリターン
『ちょこっと不動産』のデメリット
ちょこっと不動産38号　目黒区中町第２期
まとめ

不動産投資クラウドファンディングとは

不動産投資クラウドファンディングとは、複数の投資家が一つの不動産プロジェクトに資金を出し合い、共同で利益を分ける小口不動産投資の仕組み。不動産特定共同事業法の電子取引業務の認可を受けた事業者だけに認められています。

少額でも不動産市場にアクセスでき、リスクを分散させながら収益を上げることができます。

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『ちょこっと不動産』とは

ファンド事業者である株式会社良栄の自社ブランド「Buena Town（ブエナタウン）シリーズ」の戸建住宅を中心に、アパート、マンション、テナントビル等を投資対象としています。

キャピタルゲイン狙いのファンド

主力は「Buena Town（ブエナタウン）シリーズ」の戸建住宅を投資対象としたキャピタルゲイン狙いのファンドです。

「Buena Town シリーズ」の戸建住宅は、東京23区内の立地でありながら、借地権付住宅（借地権付新築分譲住宅）とする等で、強い価格競争力を有することが特徴です。

ファンドは投資対象の完成間近から売却までの期間を運用期間としており、概ね6ヶ月～12ヶ月の短期運用で、キャピタルゲインを狙います。

ファンドの中には出資金を募集する時点で投資対象となる不動産の売却先が決まっているEXITファンドもあります。EXITファンドは売却先が決まっているため、非常にリスクが低く、安心して出資（投資）できるファンドです。

インカムゲイン狙いのファンド

インカムゲイン狙いのファンドは、中古のアパート、マンション、テナントビル等を投資対象とします。これらの不動産を賃貸しインカムゲインを狙うと共に、状況に応じて売却します。外部に売約せず、運用終了後に同じ不動産を投資対象としたファンドを再組成するケースがあります。

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株式会社良栄とは

『ちょこっと不動産』を運営する株式会社良栄は、東京都新宿区に本社を置く不動産会社です。

首都圏での分譲住宅の自社開発を中心とする不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産投資クラウドファンディング等の不動産ファンド事業を展開しています。

会社名	株式会社良栄
代表	代表取締役　森田良人
資本金	3億8,982万円（資本準備金を含む）
住所	160-0023 東京都新宿区西新宿6-14-1 新宿グリーンタワービル
URL	https://ryoei1991.co.jp/
創業年月日	1991年2月
事業内容	不動産開発、不動産賃貸、不動産ファンド事業

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『ちょこっと不動産』のメリット

ローリスク・ミドルリターン

『ちょこっと不動産』のメリットはローリスクでありながら、ミドルリターンであること。このため人気は高く、ほとんどのファンドが数分～1時間程度で募集が終わってしまいます。

キャピタルゲイン狙いのファンドにしても、インカムゲイン狙いのファンドにしても、ローリスクでありながら、銀行預金や郵便貯金よりも高い年利の配当が期待できることが魅力です。

また、不動産投資クラウドファンディングの場合、『ちょこっと不動産』に限らず、他社のファンドでも優先劣後構造が採用されていますが、『ちょこっと不動産』の場合、ファンドによっては劣後出資比率が50％になる等、劣後出資比率の高さが際立っています。

キャピタルゲイン狙いのファンドが低リスクな理由

「Buena Town シリーズ」の戸建住宅は東京23区内の最寄り駅まで徒歩圏の物件でありながら、土地の特性を生かした設計や借地権付住宅とする等で価格を抑えています。

建物の完成（竣工）間近にファンドが組成され、ファンドの運用期間中に買主を見つけて売却しますが、価格訴求力を有する優良物件のため売却のハードルが低いことが強みです。このため、売却リスク（配当及び元本償還リスク）は低いと言えます。

加えて、運用期間が6ヶ月～12ヶ月程度と短く、運用期間リスクも抑えられています。

インカムゲイン狙いのファンドも低リスクな理由

インカムゲイン狙いのファンドは、ファンド組成時には既に賃借人がおり、賃料収入で配当を賄う体制が整っています。

運用期間終了までに売却しますが、必ずしも外部に売却する訳ではなく、株式会社良栄がファンドから買い戻して、ファンドを再組成するケースもあります。

また、キャピタルゲイン狙いのファンドと同じように運用期間リスクも抑えられています。

このため、インカムゲイン狙いのファンドも配当及び元本償還リスクは低いと考えることができます。

投資家を保護する優先劣後構造

優先劣後構造とは、不動産投資クラウドファンディングの信用を補完する方法の一つです。

出資総額をファンド出資者分の優先部分とファンド事業者等の出資分である劣後部分に分け、優先部分を保有する投資家は劣後部分を保有する投資家より優先的に配当等を受け取る権利を持ちます。

ファンドに優先劣後構造を持たせることで、優先部分への配当や元本償還等の確実性を高めることができます。

なぜかというと、損失が発生し場合や当初の想定通りに利益を得られなかった場合、劣後部分が損失や利益が足りなかった分を吸収してくれうるからです（ただし、損失が劣後部分を上回ると、優先部分にも影響が生じます）。

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『ちょこっと不動産』のデメリット

『ちょこっと不動産』のデメリットはファンドの規模が小さいことです。クリック合戦が避けられず、ほとんどのファンドの募集が数分～1時間程度で終わってしまいます。出資は狭き門と言えます。

また、不動産投資クラウドファンディングとしては必ずしも想定利回りが高くないこともデメリットと言えなくもありませんが、リスクの低さを考えると悪いリターンではありません。

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ちょこっと不動産38号　目黒区中町第２期

目黒区中町2丁目プロジェクトの第2弾ファンド

募集金額	39,900,000円（3,990万円）
想定分配率（年利）	3.90%
予定運用期間	9ヶ月（2024/12/23 ～ 2025/09/22）
分配・払戻予定日	2025/09/26（運用終了日から4日前後を予定）
募集期間（先着式）	2024/12/03 1230 ～ 2024/12/13 2359
募集単位	1口10,000円
出資金振込期日	契約締結日を含め9日以内
出資総額	57,300,000円（5,730万円）
劣後出資額・比率	17,400,000円（1,740万円）・30.37％