不動産投資クラウドファンディングTSON FUNDING（ティーソンファンディング） プロモーション
株式会社TSON（ティーソン）が運営する不動産投資クラウドファンディングのプラットフォーム『TSON FUNDING』が「SMART FUND51号」の募集を10月7日11時に抽選式で開始しました。
愛知県あま市、同稲沢市、岐阜県岐阜市に所在するアパート計3棟を投資対象とし、5ヶ月の運用で年利6.0％を予定する匿名組合型ファンドです。いずれもマスターリース契約の下、既に家賃収入があります。利回りとリスクについて考えてみました。
「SMART FUND51号（愛知県あま市他2）」
年利6.0%のハイリターン
| 募集金額 | 95,400,000円（9,540万円） |
| 想定利回り（年利） | 6.00% |
| 運用期間 | 5ヶ月（2023/10/20 ～2024/03/19） |
| 払戻期日 | 2024/5/17 |
| 募集期間（抽選式） | 2023/10/ 071100 ～ 2023/10/12 1300 |
| 最低出資額 | 1口100,000円（10万円） |
| 入金期日 | 2023/10/16 2200 |
| 出資総額 | 106,000,000円（1億600万円） |
| 劣後出資額・比率 | 10,600,000円（1,060万円）・10.0％ |
投資対象不動産は、愛知県あま市のアパート1棟（5戸）、愛知県稲沢市のアパート1棟（3戸）、岐阜県岐阜市のアパート1棟（2戸）です。
3棟共に完成しており、既に償還している「SMART FUND30号（埼玉県さいたま・愛知県稲沢市）」と「同34号（愛知県あま市・岐阜県岐阜市）」にて投資対象となった物件です。
安心の全期間空室保証付き
3棟はいずれも株式会社ブルーボックス（愛知県稲沢市）が一括借り上げ（マスターリース契約を締結）しており、家賃収入があります。
自然災害対策も万全
不動産投資クラウドファンディングのリスクの一つとして災害リスクを挙げることができます。このリスクに備えるため、万が一の災害時に建物の購入金額と同等価格を限度額とした補償を受けることができる「住まいの総合保険」に加入し、災害時のリスク低減も図ります。
具体的には、火災、落雷、破裂、爆発、風災、雹災（ひょうさい）、水濡れ、盗難、水災、破損、汚損については限度額までフルサポート。地震については限度額の50％まで補償します。
優先劣後構造の採用による信用補完
配当金支払いおよび元本償還の信用補完を目的に優先劣後構造を採用し、出資総額の10.0％に相当する1,060万円を株式会社TSONが劣後出資します。
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投資対象不動産の概要とおすすめポイント
愛知県あま市物件（1棟5戸）
愛知県あま市中萱津燈明に所在し、名鉄津島線「甚目寺駅」から徒歩約21分（約1,630ｍ)、自転車で約7分の立地です。
最寄り駅の名鉄津島線「甚目寺駅」までは距離がありますが、「甚目寺駅」からは名鉄「名古屋駅」へ直通で約16分の近さです。
土地面積は375.52m2。建物は木造２×4工法（メゾネットタイプ）2階建、2021年11月竣工。延床面積 311.34m2、総戸数5戸。
ロケーション
投資対象不動産が所在するあま市は愛知県西部に位置し、名古屋市のベッドタウンとなっています。公示地価はコロナ禍で0.84％下落したものの、それ以前は7年連続下落なし。2023年の公示地価は2.54％上昇しています。
年間家賃収入400.8万円
株式会社ブルーボックスとのマスターリース契約は、駐車場代を除く年間賃料収入は400.8万円（月額334,000円）、契約満了日が 2024年12月24日（2年毎に更新）です。
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愛知県稲沢市物件（1棟3戸）
愛知県稲沢市石橋に所在し、名鉄名古屋本線「国府宮駅」から徒歩約34分（約2,700ｍ）、自転車で約11分の立地です。
最寄り駅の名鉄名古屋本線「国府宮駅」まで距離がありますが、「国府宮駅」からは名鉄「名古屋駅」まで直通で約12分と都心部へのアクセスが良好です。
土地面積は214.40m2。建物は木造2×4工法（メゾネットタイプ）2階建、2021年10月竣工。延床面積175.07m2、総戸数3戸。
ロケーション
投資対象不動産が所在する稲沢市は愛知県の北西部に位置し、名古屋市のベッドタウンとして発展中です。対象物件エリアではコロナ禍でも地価下落は見られず、最新の公示地価は2.04％上昇しています。
年間賃料収入253.9万円
株式会社ブルーボックスとのマスターリース契約は、駐車場代込みの年間賃料は253.9万円（月額211,600円）、契約満了日が 2026年11月30日（2年毎に更新）です。
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岐阜県岐阜市物件（1棟2戸）
岐阜県岐阜市瑞雲町に所在し、名鉄各務原線「田神駅」から徒歩約11分の立地です。
最寄り駅の名鉄各務原線「田神駅」からは名鉄「岐阜駅」まで直通で約2分です。JR「岐阜駅」に乗り継ぐことでJR「名古屋駅」まで直通で約20分と名古屋へのアクセスに優れます。
土地面積は94.67m2。建物は木造２×4工法（重層長屋タイプ）2階建、2021年12月竣工。延床面積95.59m2、総戸数2戸。
ロケーション
岐阜市は岐阜県の南部に位置する県庁所在地です。金華山には戦国武将ゆかりの岐阜城、長良川の鵜飼は全国的に有名です。
年間賃料収入153.6万円
株式会社ブルーボックスとのマスターリース契約は、駐車場代込みの年間賃料は153.6万円（128,000円）、契約満了日が 2024年12月24日（2年毎に更新）です。
※ 重層長屋タイプとは
重層長屋タイプの賃貸住宅は、都市部等の狭い土地、変形している土地でも高い収益性を確保できることが特徴です。
2階建のメゾネットタイプは1世帯で1階と2階を占有しますが、2階建の重層長屋タイプは1階を1世帯で専有し、2階は専用階段を使用し1世帯が専有します（階段も専有）。
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リスク分析：総じてローリスク
配当リスクはローリスク
今回のファンドは募集金額9,540万円を年利6％で5ヶ月運用します。このため、配当に必要な金額は238.5万円です。
募集金額 9,540万円 × 年利 6％ ÷ 12ヶ月 × 5ヶ月 ＝ 配当必要額 238.5万円
一方、家賃収入の合計は月額67,600円になります。
（334,000円 + 211,600円 + 128,000円) ＝ 家賃収入月額 673,600円
このため、5カ月間の家賃収入は336.8万円（3,368,000円）です。
673,600円 × 5ヶ月 ＝ 3,368,000円
家賃収入で配当を賄うことができます。
配当必要額 238.5万円 ＜ 家賃収入 336.8万円
このため、配当リスクはローリスクと考えることができます。
売却リスク（元本償還リスク）は？
元本が毀損することなく償還するためには3棟全てを売却する必要があります。
3棟合計の年間家賃収入は808.3万円（8,083,200円）です。
出資総額1億600万円に対して7.63％。つまり3棟合計であれば表面利回りが7.63％となり、投資対象として魅力的な表面利回りです。
3棟をまとめて買ってくれる人がいればいいですが、いなければ3棟個々に買い手を探す必要があります。ただ、3棟個々の価格がわからないため、棟ごとの評価はできません。
このため運用期間内での売却のハードルが高いか低いかを判断することはできませんが、5ヶ月という短い運用期間が設定されているということは売却の目途が立っているのかも知れません。
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上場廃止
株式会社ＴＳＯＮはTOKYO PRO Marketに株式を上場していますが、上場廃止を予定しています（2023年9月26日発表）。
上場廃止理由
上場廃止の理由として、「更なる成長、飛躍をもたらす基盤として、株式上場は一定の目的を果たした」としています。
具体的には、株式上場によって顧客の拡大や優秀な人材の採用ができたこと、主力事業である不動産特定共同事業の実績も積み上げ社会的信頼性や認知度向上により、当初目標としていた資金調達の多様化を実現できたこと、の二つを挙げています。
TOKYO PRO Marketにおける上場廃止申請に関するお知らせ（TSON公式サイト）
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まとめ
今回の「SMART FUND51号」は年利6.0％と魅力的なリターンです。一方、運用期間が5ヶ月と期間リスクは抑えられており、住まいの総合保険によって自然災害対策もとられています。配当リスクもローリスクなので、出資を検討する余地がありそうです。
ちなみに9月29日に募集を開始した「SMART FUND50号」は、「SMART FUND51号」と同様の5ヶ月運用で年利6.0％でした。投資対象が首都圏の物件だったこともあり、応募倍率が2.4倍と久々に2倍を超えました。
なお、「SMART FUND51号」はいくつかのリスクが抑えられていますが、不動産特化型クラウドファンディングには、ファンド事業者や家賃保証先の経営リスク等、その他にもリスクがあります。
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