年利10.0％！COZUCHI「外苑前駅前 ビル2棟」ファンドのメリットとデメリット

PR 不動産投資クラウドファンディング COZUCHI

LAETOLI株式会社が運営する不動産投資クラウドファンディング『COZUCHI』が「外苑前駅前 ビル2棟」の一般募集を2月13日19時に開始します。

地下鉄「外苑前」駅徒歩2分の青山通りに面した横並びのビル2棟を投資対象とし、12ヶ月の運用で年利10％の高利回りを予定。メリットとデメリットについて詳しく説明します。

fund No.122 外苑前駅前 ビル2棟

年利10％！募集金額43億6,000万円の大型ファンド

投資対象不動産は、青山通り沿いに位置し、東京メトロ銀座線「外苑前」駅徒歩2分の横並びの2棟の店舗・オフィスビルです。

『COZUCHI』では、2棟のビルは全テナントが定期借家契約（期限が来たら退居する必要がある）にて入居しているため、将来的に開発用地として外部売却できる蓋然性が高いと考えています。

このため、ファンドの運用開始と共に上記のビル2棟を取得し、テナントとの契約期間等に関する交渉を進め、流動性の向上を図ることで開発用地としてバリューアップを図ります。

そのうえで、立地条件の良さを活かせるオフィスビルやホテル等の開発用地としてデベロッパー等へ売却しキャピタルゲインの獲得を目指します。

大阪協栄信用組合からの借入併用型ファンド

今回のファンドは、プロジェクト資金の一部を大阪協栄信用組合からの借入金（35億円）で調達する「借入併用型ファンド」です。このため、プロジェクト資金の総額は80億6,500万円になります。

出資総額 45億6,500万円 ＋ 借入金 35億円 ＝ プロジェクト資金総額 80億6,500万円

「借入併用型ファンド」とするのは、金融機関から低金利で借入を行うことで、より高い想定利回りで投資家へ還元することを可能にするためです。

ただし、「借入併用型ファンド」は我々投資家にとってリスクもあります。プロジェクトの運用結果によっては、金融機関の借入返済が優先され、投資家への配当が影響を受ける可能性があるからです。

なお、融資実行予定日は本ファンド運用開始予定日となりますが、万が一、金融機関からの融資が実行されない場合、今回のファンドは不成立となり、払込済みの出資金は無利息にて返金となります。

借入先金融機関：大阪協栄信用組合
借入予定日  ：2025年2月28日
借入金額 　　：35億円
借入金利   ：3.7%（固定金利）
約定完済予定日：2028年9月25日
担保の設定に関する事項：対象不動産に順位1番の根抵当権42億円設定予定
※借入条件の詳細は契約成立前書面にて要確認。

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チャレンジポイント募集対象ファンド

「チャレンジポイント募集」を行い、その後「一般募集」を実施

今回のファンドはチャレンジポイント募集対象ファンドです。

このため、まずCOZUCHIポイント（チャレンジポイント）1ポイント以上の保有者のみが応募できる「チャレンジポイント募集」を行い、その後、COZUCHIポイントの有無にかかわらず、投資家登録してある方であれば誰でも応募できる「一般募集」が行われます。

チャレンジポイント募集はCOZUCHIポイントの多い投資家から順番に当選します。 現在保有しているCOZUCHIポイントはマイページで確認できます。

チャレンジポイント募集に落選しても、一般募集に再応募することが可能です。チャレンジポイント募集・一般募集共に落選した場合はチャレンジポイントが1ポイント付与されます。

チャレンジポイントとは

チャレンジポイント募集

募集金額：30億円
募集期間：2月8日（土）1900 〜 2月10日（月）1300

一般募集

募集金額：13億6,000万円（予定。キャンセル等により増額される可能性あり）
募集期間：2月10日（月）1900 〜 2月13日（木）1300

資金の振込先は三井住友銀行

申込みは最低1万円から。1万円単位で、最大3,000万円です。

募集は抽選式で行われ、チャレンジ募集は2月10日に出資者が確定し、メールにて連絡が入ります。メールに従って出資確定の手続きを行って下さい。入金期日は2月17日です。

一般募集は2月13日に出資者が確定し、メールにて連絡が入ります。メールに従って出資確定の手続きを行って下さい。入金期日は2月19日です。

キャンセル待ちの制度も用意されています。キャンセル待ちで当選した場合、2月19日にメールにて連絡が入ります。メールに従って出資確定の手続きを行い、手続きの日から2日後までに出資金を入金して下さい。

出資金の振込先は三井住友銀行です。詳しくはこちらのページへ。

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人気の外苑前エリアかつ青山通り沿いの好立地

土地面積349.82m2（約105.8坪）の駅チカ物件

投資対象不動産は港区南青山2丁目に所在し、東京メトロ銀座線「外苑前」駅徒歩2分の駅チカ物件です。

2棟のビルのうち1棟は、土地面積179.65m2（敷地全体）。商業地域に指定され、建蔽（指定）80％、容積率（指定）700％。権利は所有権です。

建物は鉄骨造陸屋根9階建、延床面積1,175.03m2（1階124.55m2、2階93.09m2、3階～9階136.77m2）。権利は所有権です。

もう1棟は、土地面積170.17m2（敷地全体）。商業地域に指定され、建蔽（指定）80％、容積率（指定）700％。権利は所有権です。

建物は鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付10階建、延床面積955.62m2（1階84.64m2、2階86.53m2、3階～9階88.01m2、10階87.62m2、地下1階80.76m2）。

横並びの2棟の建物を取得することで資産価値が向上

横並びの2棟の建物を取得することで、一体の敷地として開発計画が可能になります。都心のまとまった規模の開発用地として資産価値の向上が期待できます。

土地面積は2棟分合計で349.82m2（約105.8坪）になります。単純計算ですが、2,448.74m2の建物を建てることができる計算です。建物を建てた場合、9～10階建の建物になるのではないでしょうか。

また、プロジェクト資金総額が80億6,500万円ですから、プロジェクト用地の平米単価は約2,305.4万円（23,054,713円）になります。

契約満了と共に借家契約が消滅

2棟ともに全テナントが定期借家契約にて入居しているため、契約満了と共に借家契約が消滅します。つまり、いずれは土地の資産価値にマイナスの影響を与える面倒な権利関係が解消されるわけです。

なお、一部のテナントとは、前倒しで契約を終了する旨を既に書面にて締結済みでとのことです。

投資対象不動産は人気の外苑前エリアかつ青山通り沿いの好立地物件です。しかもこのエリアでは希少性の高いまとまった面積の開発用地です。大手企業の自社ビル用地やオフィスビル用地、更にはホテル用地等、多様な商業ニーズが期待できます。

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fund No.121 南青山2丁目 事業用地 のメリットとデメリット

想定年利10％の高い利回りのファンド

希少価値のある年利10％のお宝ファンドです。話題性が高く、人気化することは間違いありませんね。

しかも、ファンド（プロジェクト）の付加価値は複雑な権利関係の調整です。建物を建てるプロジェクトの場合、昨今であれば、想定を上回る建築費の上昇リスクが気になりますし、自然災害リスク等もあります。

しかし、今回のプロジェクトは権利関係の調整ですから、このようなリスクがありません。

『COZUCHI』が挙げるリスク

『COZUCHI』では、リスクとして「定期借家契約にかかる交渉が難航するリスク」を挙げています。

具体的には、「本ファンドの運用終了までに交渉の目途が立たず、当初計画を超える費用の発生やプロジェクトの長期化が生じることにより、運用終了時点におけるキャピタルゲイン配当に影響を及ぼす可能性等がございます」としています。

しかし、今回のファンドは大阪協栄信用組合から35億円を借り入れますが（借入予定日 2025年2月28日）、約定完済予定日はファンドの運用終了日2026年2月27日よりも1年半も遅い2028年9月25日です。

つまり、プロジェクトの長期化リスクに対する対策は練られており、その一端が約定完済予定日に表れているのではないでしょうか。

このため、プロジェクトが長期化しても、投資家への影響は限定的であると思われます。

仮にプロジェクトが長期化した場合、プロジェクトの1号事業者である株式会社TRIADが一旦買い取り、後継ファンドが組成されるものと考えます。

金融機関の借入返済が優先するリスク

ただし、単なるプロジェクトの遅れならいいのですが、万が一にもプロジェクトがとん挫した等の場合は問題があります。

この場合、金融機関の借入返済が優先されるため、「投資家への配当支払いや元本償還が影響を受ける可能性がない」とは言い切れないからです。

もっとも、今回のプロジェクトのような権利関係の調整案件は株式会社TRIADの得意とするところ。これまでも、こうした案件を数多く成功させてきた実績があります。

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まとめ

想定年利10％のお宝ファンドです。しかも、募集金額が30億円の大型ファンドのため出資チャンスも大きいと考えます。

チャレンジポイントがある方は理屈抜きで申し込みましょう。落選したら、一般募集で再チャレンジです。チャレンジポイントがない方は一般募集でチャレンジしましょう。

投資家登録がまだの方は今すぐ投資家登録をしましょう。一般募集に間に合います。

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