年利10.0％！「TECROWD75号 大阪市 四つ橋なんば駅前ビル」のメリットとデメリット

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TECRA株式会社が運営する不動産投資クラウドファンディング『TECROWD（テクラウド）』が「TECROWD 75号ファンド」の先行抽選募集を1月24日に開始しました。

大阪市浪速区に所在する「四つ橋なんば駅前ビル」を投資対象とし、18ヶ月の運用で年利10.0％のハイリターンを想定。メリットとデメリットについて詳しく説明します。

TECROWD75号ファンド 「大阪市 四つ橋なんば駅前ビル」

年利10％を想定する15億超の大型ファンド

投資対象不動産は大阪府大阪市浪速区に所在し、最寄り駅徒歩1分の「四つ橋なんば駅前ビル」。このビルの収益性を高めて売却することでキャピタルゲインを狙うプロジェクトへの投資となります。

このプロジェクトには1号事業者であるTECRA株式会社の他に利害関係者（ステークホルダー）が複数いるようです。

このため、プロジェクトの収益性の最大化に向けた複数のプランについて、利害関係者と協議を進めていく考えです。

なお、売却先は第三者を予定していますが、販売活動や条件交渉の状況によっては、事業利益確保の観点から、ファンド再組成またはTECRA株式会社の固有資産への振替、運用期間の延長等を行う可能性があります。

募集は先行抽選募集と一般募集の併用型

募集方式は先ず先行抽選募集が行われ、その後、一般募集が行われる併用型です。

先行抽選募集

先行抽選募集は、ダイヤモンドクラス、ルビークラス、サファイアクラス、エメラルドクラスの全てのクラスの会員を対象とし、期間は1月24日から1月30日まで。

募集終了日の翌日31日の15時ころに抽選結果を知らせるメールが届きます。メールの案内に従い申込操作（出資契約）と入金手続きを行ってください。入金期日は2月5日です。

なお、エメラルドクラスは運用金額が0～100万円の方です。投資家登録はネットで完結するので、今すぐに投資家登録すれば先行抽選募集に間に合います。

一般募集（先着募集）

一般募集は投資家審査（投資家登録）が完了している方であれば、会員クラスに関係なく誰でも申込みが可能です。抽選募集で落選した方も申込みOK。

先着式で行われ、期間は2月6日18時から2月20日まで。先着式の募集は早い者勝ちなので、2月20日を待たずに募集が終ると思われます。

先着式は申し込みが完了した時点で出資の権利を得ることができます。すぐに申込操作（出資契約）と入金手続きを行ってください。

入金期日は「申込完了およびご入金のご案内」メールに記載されています。

なお、キャンセル待ちシステムが用意されているので、一般募集で申込みができなかった方は検討して下さい。

・募集方式の詳細はこちら
・会員クラスの詳細はこちら

出資金の振込先は楽天銀行

先行抽選募集・一般募集共に出資金の振込先は楽天銀行です。詳しくはこちらのページへ。

入金期日までに出資申込の手続きと出資金の振込み（入金）が終わらないとキャンセル扱いになります。

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関西を代表する商業・観光の中心地「難波エリア」の駅前ビル

最寄り駅徒歩1分の7階建ビル

「四つ橋なんば駅前ビル」は大阪市浪速区難波中1丁目に所在し、OsakaMetro四つ橋線「なんば駅」徒歩1分、同御堂筋線「なんば」駅徒歩2分、南海電鉄高野線「難波」駅徒歩5分、JRなにわ筋線「JR難波」駅徒歩5分という好立地。

敷地面積は337.92m2。建物は鉄骨造陸屋根7階建、延面積1,599.77ｍ2、1977年1月28日新築の築48年です。

公示地価が9.4％上昇エリア、更なる活性化期待も

「四つ橋なんば駅前ビル」は関西を代表する商業・観光の中心地である難波エリアに位置しており、大型商業施設が集積し、道頓堀や黒門市場など、大阪の観光名所も徒歩圏内にあります。

浪速区全体の地価公示価格は、令和5年から令和6年にかけて9.4%上昇しました。今回のファンドの募集業務を行うと共にプロジェクトの主体であるTECRA株式会社では、「本物件が位置する阿弥陀橋通り付近は、その利便性や商業的魅力から、今後の更なる活性化が期待されている」と考えています。

なお、地価公示価格（公示地価）とは、地価公示法に基づいて国土交通省土地鑑定委員会が鑑定した1月1日時点における標準地の地価です。3月に公示されます。

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TECROWD75号ファンドのメリットとデメリット

年利10.0％、利回り15.0％の高利回りファンド

年利10.0％、利回り15％の高利回りが、今回のファンドの何よりの魅力です。

投資対象不動産は最寄り駅徒歩1分、その他3駅2路線も至近にある好立地なので、希少性が極めて高いと思われます。

ただ、結構な築古物件であり、それはそれで気になるところではありますが、建築費が高騰している昨今ですから、既存建物の魅力が増していることも事実です。

建物がどれくらいの評価額なのかわかりませんが、高い利回りを想定できると言うことは、かなり安く仕入れることができるんでしょうね。

協議が長期化するリスク

利害関係者が複数いるとのことですから、比較的権利関係が複雑なのかもしれません。権利関係が複雑な物件の価格はディスカウントされるのが常ですから、割安な金額での仕入れの蓋然性は高いと言えます。

ただ、権利関係が複雑な場合、利害関係者との協議が想定以上に長引くリスクがあります。言い換えると、プロジェクトがファンド運用期間の18ヶ月では終わらない可能性があります。

その場合、ファンド再組成またはTECRA株式会社の固有資産への振替、運用期間の延長等がなされるわけですが、可能性は低いものの、配当への影響が全くないとは言い切れません。

もっとも、建て替えを前提としているわけでもないのに18ヶ月の運用期間を想定しているということは協議の長期化は織り込み済みなのかも知れません。

また、劣後出資比率が5.0％と低い設定です。この低い劣後出資比率はリスクの低さを反映しているのかもしれません。

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まとめ

リスク判断は難しいところがありますが、高い利回りが期待できるため申し込みが殺到するのではないでしょうか。しかし、募集金額が15億4,130万円と大きいため出資のチャンス大です。

今から投資家登録しても先行抽選募集の対象となるエメラルドクラスが適用になるので先行抽選募への応募が可能です。投資家登録していない方は登録を急ぎましょう。

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