年利4.05％！「ちょこっと不動産39号 豊島区高松Ⅰ」のメリットとデメリット

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株式会社良栄が運営する不動産投資クラウドファンディング『ちょこっと不動産』が「ちょこっと不動産39号 豊島区高松Ⅰ」の募集を1月21日12時30分に先着式で開始します。

東京都豊島区の借地権付新築分譲住宅を投資対象とし、9ヶ月の運用で年利4.05％を予定。メリットとデメリットを詳しく説明します。

ちょこっと不動産39号　豊島区高松Ⅰ

買いやすい価格が強みの借地権付住宅

ちょこっと不動産39号は豊島区高松2丁目プロジェクト（ブエナタウン豊島区高松2丁目）の借地権付新築分譲住宅を投資対象とします。

借地（旧法借地権）上に建売住宅を新築し、その売却代金にて分配・償還を行うキャピタル型のファンドです。

プロジェクトは既にスタートし、順調に進捗

借地権を2024年10月に、建築確認を同年12月に、それぞれ取得しており、プロジェクトは順調に進捗しています。

ファンドの運用開始前の2025年1月10日に建物の建築に着工し、6月には完成する予定です。建築工事と共に営業活動を進め、運用終了予定日の11月10日までに売却し、11月14日に配当の支払いと元本の償還を行う予定です。

劣後出資比率37%超の安心感

このファンドは優先劣後構造を採用し、株式会社良栄が37.21％（1,790万円）の劣後出資を行います。

つまり、我々投資家が3,020万円を出資しますが、ファンドの運用中に損失が発生したとしても、損失額が1,790万円以下であれば、我々投資家が出資した元本が毀損することはありません。

なお、劣後出資比率の高さはファンドのリスクの高さを反映しているというわけでなく、株式会社良栄の財政状態の良さを反映しているものと思われます。
プロジェクトに必要な資金を全額クラウドファンディングで調達する必要はなく、「プロジェクトに必要な資金の63％弱調達できれば十分」という考えではないでしょうか。

出資金の振込先はＧＭＯあおぞらネット銀行

出資金の振込期日は契約締結日を含め9日以内。振込先はＧＭＯあおぞらネット銀行です。詳しくはこちらのページへ。

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投資対象不動産の概要とおすすめポイント

戸建てブランド「Buena Town-ブエナタウン-」シリーズ

投資対象不動産は「ブエナタウン豊島区高松2丁目」の借地権付新築分譲住宅1棟です。

2路線3駅が利用可能です。最寄り駅は東京メトロ有楽町線・副都心線「要町駅」と「千川駅」の2駅で、共に徒歩11分。もう一つは東武東上線「大山駅」で、少し距離があり徒歩18分です。

「要町駅」は、JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン、東武東上線、西武池袋線、東京メトロ丸ノ内線・有楽町線・副都心線の8路線が乗り入れるビッグターミナル「池袋駅」へ一駅でアクセスでる交通利便性が強みです。

なお、「Buena Town-ブエナタウン-」シリーズは株式会社良栄の戸建てブランドです。立地条件を最大限に活かした高品質な住宅でありながら、借地権付住宅とすることで購入しやすい価格設定となっています。　

4LDK、124.7m2の借地権付戸建住宅

投資対象不動産の土地は72.62m2、権利は旧法借地権で期間20年、地代は月額34,700円です。

建物は木造サイディング張コロニアル葺3階建、駐車場付きの4LDK。延床面積124.7m2（車庫部分12.22m2含む）、1階44.21m2、2階42.18m2、3階38.31m2。権利は所有権です。

近隣にはスーパー、ドラッグストア、コンビニも多く買物に便利。また、要町駅・千川駅周辺、山手通り・要町通り沿いには飲食店も多く、また保育園・幼稚園、病院なども揃っており、住環境に申し分はありません。

借地権付住宅のメリット

借地権付住宅とは、他人（地主）の土地を借りて建築した住宅です。

借地権には、「旧法借地権」「新法借地権」「定期借地権」の3種類がありますが、投資対象不動産は「旧法借地権」です。

「旧法借地権」の特徴は、借主が望めば借地契約を更新することにより「半永久的に土地を借り続けられる」という点です。

借地権価格は土地の60～70％であるため、借地権付住宅の買い手は取得コストを抑えることができます。登記料もかからず、固定資産税・都市計画税も支払う必要がありません。

一方、土地の利用料として地代が発生する他、借地契約更新時に更新料、譲渡時に譲渡承諾料等の費用がかかります。

周辺不動産相場との比較

鑑定評価はありませんが、外部への調査、類似エリア、類似物件との取引事例の比較等により妥当性を判断し、株式会社良栄が算定した評価額をもとにした価格は出資総額4,810万円を上回る5,980万円です。

ちなみに、長谷工ホームが販売している「要町駅」徒歩7分の「ブランシエラガーデン池袋要町」は、土地面積59.7m2（18.05坪）・3LDK・建物面積97.7m2（29.55坪）が1億1,750万円。

もう1棟は土地面積59.83m2（18.09坪）・3LDK+S（納戸）・建物面積97.7m2（29.55坪）が1億1,870万円です。

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「ちょこっと不動産39号 豊島区高松Ⅰ」のメリットとデメリット

安全性が高く、リスクが低いファンド

メリットは『ちょこっと不動産』のファンド全般に言えることですが、安全性の高さであり、リスクの低さです。

「Buena Town-ブエナタウン-」シリーズは東京23区内で最寄り駅から徒歩圏にありながら、借地権付住宅とすることで購入しやすい価格となっているため販売は順調です。

加えて37％超という高い劣後出比率です。このため、ファンドの安全性は高く、配当支払いや元本償還のリスクが極めて低いと言えます。

このリスクの低さを考えると、想定年利は4.01％は十分な利回りと考えます。

小型ファンドのため出資競争は激しい？

『ちょこっと不動産』のファンドは小規模ファンドであり、募集方式が先着式であるため、募集は毎回、激しいクリック合戦が展開されます。

募集が短時間で終了してしまうことが多く、1～2分で募集が終わってしまうファンドも少なくありません。

現在運用中のファンドの平均金額は3,665万円ですが、今回のファンドの募集金額はこれを下回る3,020万円です。

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まとめ

「預貯金よりも高い利回りで運用したいけれど、できるだけリスクを抑えたい」という方におすすめのファンドと考えます。

「不動産投資クラウドファンディングに興味を持っているものの、まだ投資したことがない」という不動産クラファン初心者の方にもおすすめです。

出資するためには会員登録が必要ですが、オンラインで完結するので今からでも間に合います。

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