年利8.0％！ASSECLI「#40ファンド」のメリットとデメリット

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株式会社エボルゾーンが運営する『ASSECLI（アセクリ）』が「埼玉県さいたま市＃40ファンド」の募集を1月20日18時に開始します。

埼玉県さいたま市に所在するアパート1棟をバリューアップした後に売却するプロジェクトへの投資です。3ヶ月の運用で年利8.0％のハイリターンを予定。メリットとデメリットについて詳しく説明します。

埼玉県さいたま市＃40ファンド

インカムゲインを中心に年利8.0%を想定

投資対象不動産は埼玉県さいたま市西区に所在するアパート1棟（名称「ベルハイム」）です。

このアパートの築31年程度と古く、外観及び共有部に劣化がみられるため、本来のポテンシャルを発揮できていない状態です。このため、現在の稼働率は83％にとどまります。

しかし、今回のファンドの1号事業者であり、『ASSECLI』の運営事業者（ファンド事業者）である株式会社エボルゾーンでは、「外壁塗装等修繕を行い、建物状態を良好にすることで、稼働率の安定化や不動産価値の改善が期待できる」と考えています。

運用期間中の家賃収入（インカムゲイン）と、運用終了までに売却することによる売却益（キャピタルゲイン）を原資に年利8.0％の配当を行う考えです。

なお、売却とは、市場への売却に加え、ファンド事業者の固有財産とすること、もしくは他の不動産特定共同事業契約に係る財産とする行為を含みます。

優先劣後構造を採用

このファンドは信用補完の一環として優先劣後構造を採用するため、株式会社エボルゾーンが130万円の劣後出資を行います。

このため、仮に売却損等の損失が発生しても、損失が130万円以下であれば、投資家が出資した元本に影響はありません。

出資金の振込先はPayPay銀行

ファンドの募集は抽選式で行われ、募集期間は1月20日18時から同26日23時59分まで。

1月27日正午12時ころにメールにて連絡があります。メールの案内に従って、出資契約を行って下さい。出資金の入金（振込）期日は翌日の28日です。

出資金の振込先はPayPay銀行です。振込口座をマイページで確認して、申込金額を過不足なくPayPay銀行の指定された口座に振り込んでください。振込手数料は投資家の負担となります。

なお、出資金のデポジットには対応していないため、ファンドへの申込み前に入金した場合、返金となります。

こちらのページも参考にして下さい。

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投資対象不動産の概要

総戸数6戸の木造2階建アパート

投資対象不動産は埼玉県さいたま市西区に所在し、JR高崎線「宮原駅」から徒歩23分の立地です。

土地面積は165.00m2（この他、公衆用道路面積70m2）。このエリアは第一種中高層住居専用地域に指定され、指定建蔽率60％。容積率は指定200％ですが、前面道路の影響で160％に制限されています。

接道は、南西側が幅員約4.0mの私道に約3.09m、北西側が幅員約0.91mの公道に約10.50m。

建物は、木造瓦葺2階建、1993年3月竣工の約31年。総戸数6戸で、床面積計119.24m2（登記簿）。1階・2階共に59.62m2。現在、5戸が稼働しており、稼働率83％です。

単身者、ファミリーを問わず住みやすい地域

最寄り駅のJR高崎線「宮原駅」は埼玉県最大のターミナル駅「大宮駅」まで1駅です。このため、都内複数の主要駅に1時間弱でアクセスできます。

また、「宮原駅」の東側には宮原駅前通りがあり、南北に走る旧中山道や国道17号に接続しています。西側から北側にかけては新大宮バイパス（国道16号）も通っており、その他産業道路や新しくできた上尾道路もあるため、自動車でのアクセスも良好です。

駅周辺にはスーパーやコンビニ、飲食店があり、生活利便性も良好です。しかも、「大宮駅」に比べ賃料が割安です。こうした点から、単身者、ファミリーを問わず住みやすい地域と考えることができます。

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配当リスク・元本償還リスク共に低い

配当リスクは低い

『ASSECLI』の資料によると、満室時の共益費を含む年間賃料収入は276.9万円（2,769,000円）ですが、現在は231.6万円（2,316,000円）です。

一方、年間費用は61.7万円（617,590円）なので、差引利益は151.8万円（1,518,410円）になります。

今回のファンドは募集金額2,470万円（24,700,000円）を年利8％で3ヶ月運用するため、配当総額は49.4万円（494,000円）になります。

差引利益は151.8万円 ＞ 配当総額49.4万円

以上の事から、差引利益151.8万円が配当総額49.4万円を大きく上回っていることがわかります。つまり、稼働率83％の現在の家賃収入で配当を賄うことができる計算です。

このため、「配当リスクは低い」と考えることができます。

元本償還リスクも低い

募集金額2,470万円に対する現在の家賃収入231.6万円の割合（表面利回り）は8.6％です。高い利回りが期待できるため、売却のハードルは高くないと考えます。

ちなみに、出資総額2,600万円に対しても8.2％と高い利回りが期待できます。

差引利益151.8万円から配当総額49.4万円を引いた102.4万円（1,024,410円）に劣後出資額130万円を加えた232.4万円が外壁塗装等修繕等のバリューアップ費用を上回ることができれば、元本が毀損することなく償還します。

つまり、外壁塗装等修繕等のバリューアップ費用を232.4万円以下に抑えることができれば、出資総額と同じ2,600万円での売却で投資家が出資した元本が毀損することなく償還します。

そもそもバリューアップ費用を上記金額の範囲内に抑えることができると試算しているからファンドを組成するわけです。余程の想定外のことが起こらない限り、元本償還リスクが顕在化することはないと思います。このため、「元本償還リスクも低い」と考えることができます。

なお、鑑定評価は受けていませんが、外部の不動産鑑定会社等の調査価格を参考にした対象不動産の価格は2,702.6万円（27,026,025円）です。出資総額は評価額を下回る2,600万円です。

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「埼玉県さいたま市＃40ファンド」のメリットとデメリット

つなぎ運用に最適なファンド

メリットは3ヶ月の短期運用でありながら、年利8.0％の高い利回りが期待できることです。その一方で、配当・元本償還リスクが抑えられています（不動産投資クラウドファンディングそのものにリスクがあるため、リスクゼロではありません）。

このため、一時的な余裕資金があるのであれば、次の投資に備えたつなぎ運用に最適なファンドと考えます。3ヶ月間、年利8％で運用しつつ、この間に今後の最適な運用方法や使途をじっくり考えてください。

小規模ファンドのため高い応募倍率の可能性

デメリットは、募集金額が2,470万円と小規模なため、比較的高い応募倍率になる可能性があることです。

これまでの募集実績から考えると、3倍程度の応募倍率であろうと思います。ただ、抽選式のためクリック合戦とは無縁です。落ち着いて申し込み手続きを行うことができます。

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『ASSECLI』を運営する株式会社エボルゾーン

詳しくはこちらのページへ。

まとめ

今回のファンドは想定年利8.0％ですが、運用期間が短いため利回りにすると2.0％です。ただ、家賃収入があり、出資総額ベースでも高い表面利回りが期待できる物件ですからリスクが低いと思われます。つなぎ運用として利用しましょう。

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