PR 不動産投資クラウドファンディング みらファン
株式会社みらいアセットが運営する不動産投資クラウドファンディング『みらファン』が15号ファンドの募集を1月10日12時に開始します。
今回は日頃のご愛顧に感謝を込めた想定利回り10％のお宝ファンドです。蟹江町（愛知県）の駅前ビルを投資対象とし、3ヶ月の運用期間を予定。メリットとデメリットを詳しく説明します。
みらファン第15号（愛知県海部郡）
大型ファンドのため応募すれば出資チャンス大！
| 募集金額 | 167,700,000円（1億6,770万円） |
| 想定利回り（年利） | 10.0%（通常利回り6.0％＋キャンペーン4.0％） |
| 運用期間 | 3ヶ月（2025/02/01 ～2025/04/30） |
| 元本償還日 | 運用終了日翌日にマイページで入金確認が可能（※出金手続きが必要） |
| 配当 | 償還時 |
| 募集期間（先着式） | 2025/01/10 1200 ～ 2025/01/21 2359 |
| 最低出資額 | 1口10,000円・上限なし |
| 入金期日 | 契約成立から8日以内 |
| 出資総額 | 409,700,000円（4億970万円） |
| 劣後出資額・比率 | 242,000,000円（2億4,200万円）・59.1％ |
投資対象不動産は、愛知県海部郡蟹江町に所在し、「名古屋駅」から電車で約10分（急行の場合）の「近鉄蟹江駅」から徒歩2分の事務所店舗ビル（第26オーシャン プラザ蟹江）です。
上記不動産を3ヶ月運用した後に売却し、運用期間中のインカムゲイン（賃料収入）を原資に年利10.0％の配当を予定しています。
今回のファンドは新春キャンペーンファンドです。このため、想定利回り（基本6.0%）に特別利回り4.0%を上乗せします。日頃のご愛顧への感謝を込めた、お宝ファンドです。
安心の劣後出資比率59.1％
運用終了までに投資対象不動産を売却しますが、この場合の売却とは、第三者への売却だけでなく、事業者買取やファンド再組成が含まれます。いずれになるかは償還時のマーケット状況によります。
また、ファンドの信用を補完する劣後出資比率は59.1％と高い水準を予定しています。つまり、仮に元本が59.1％毀損しても、我々投資家（出資者）が出資した元本は毀損しません。
出資金振込先はGMOあおぞらネット銀行
募集（1月9日12時開始）は先着式で、1月21日23時59分まで。1口1万円から申し込みが可能で上限金額はありません。
先着式募集のため早い者勝ちですが、募集金額が1億6,770万円と大きいため過酷なクリック合戦にはならないと思います。
出資が確定したら、案内に従い契約を行います。契約成立から8日以内に入金（指定口座への振込み）を済ませてください。
出資金の振込先はGMOあおぞらネット銀行です。詳しくはこちらのページへ。
元本及び分配金償還方法
ファンド償還（運用終了）日の翌日にはマイページにて入金が確認できます。
マイページに入金された元本と配当は、出金依頼を行うことで出金依頼から7営業日以内に、登録している出金口座へ出金を指示した金額から振込手数料を引いた金額が入金されます。
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繁華性の高いエリアにあり、高稼働率
鉄筋コンクリート造5階建ビル
投資対象となる「第26オーシャン プラザ蟹江」は愛知県海部郡蟹江町本町11丁目に所在し、最寄り駅の「近鉄蟹江駅」から徒歩2分。「近鉄蟹江駅」からは急行で「名古屋駅」まで約10分です。
投資対象不動産は店舗や事務所が建ち並ぶ“一番街通り”にあり、周辺住民の往来が多い繁華性の高い地域です。このエリアは近隣商業地域に指定され、指定建蔽率80％、指定容積率200％。
土地は、敷地面積1,041.25m2（公簿）。西側が幅員約8.2mの町道と、東側が幅員約2.0mの町道と接道しています。権利は所有権です。
建物は鉄筋コンクリート（RC）造5階建、店舗や事務所として利用されています。1986年4月に竣工し、築38年。延床面積1,990.76m2（公簿）。権利は所有権です。
稼働率90%超
投資対象不動産のテナント総数は17件（店舗・事務所17戸）。賃貸面積（契約面積）・賃貸可能面積1,548.97m2、年間の賃料収入5,295.3万円（52,953,828円）、月額441.2万円（4,412,819円）。
テナントはクリニックや学習塾、美容院等が安定的に入居しており、店舗に訪れる車が列を作ることもしばしばあるそうです。
繁華性の高いエリアにあり、駐車場も備えているため、長年高稼働を維持しているとのこと。事実、過去５年（2020年1月1日～2024年11月30日）の稼働率は90％を超えています。
生活の利便性が高く、名古屋市のベッドタウンとして人気
投資対象不動産が所在する蟹江町は愛知県の西南部に位置し、人口約３万7千人。
名古屋中心部へのアクセスが良好であり、国道等には大型店舗が多数あります。このため、生活の利便性が高く、名古屋市のベッドタウンとして人気のエリアとなっています。
また、町内に尾張温泉があり、プチ旅行先としても一定の需要があるようです。
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「みらファン第15号」のメリットとデメリット
短期運用で高い利回りのファンド
「みらファン第15号」は3ヶ月の運用で想定年利10.0％と短期運用で高い利回りが期待できます。
このため、当面使う予定がない資金を保有し、短期間に安全に高い利回りで運用したい方におすすめのファンドです。
配当支払いリスクはローリスク
募集金額1億6,770万円を3ヶ月間運用し年利10.0％の配当を支払うためには419.2万円（4,192,500円）が必要です。
一方、月額の家賃収入は441.2万円（4,412,819円）なので、3ヶ月では1,323.8万円（13,238,457円）になります。
投資対象不動産の管理コストが家賃収入の20％と想定すると（多めの想定です）、家賃収入から管理コストを差し引いた利益は1,059.0万円（10,590,765円）になります。
利益1,059.0万円が配当総額419.2万円を大きく上回っており、配当の支払いリスクが低いことがわかります。
利益 1,059.0万円 ＞ 配当総額 419.2万円
元本償還リスクもローリスク
既に説明した通り、運用終了までに投資対象不動産を売却しますが、この場合の売却とは、第三者への売却だけでなく、事業者買取やファンド再組成が含まれます。
今回のファンドの売却には事業者買取やファンド再組成が含まれるため、運用終了までに投資対象不動産を売却することの確実性は高いと考えることができます。
加えて、劣後出資比率が59.1％と高いため、元本償還・毀損リスクも低いと考えることができます。
ちなみに、年間の家賃収入は年間の賃料収入5,295.3万円です。募集金額1億6,770万円をベースにした表面利回りは31.57％と驚異的な高さの表面利回りになります。
出資総額の4億970万円をベースにしても12.92％と極めて高い表面利回りが期待できます。これらの点からも買い手探しのハードルは低いと考えることができます。
不動産投資クラウドファンディングそのもののリスク
「みらファン第15号」は投資するにあたって、メリットの大きいファンドですが、不動産投資クラウドファンディングは元本や配当を保証するものではありません。不動産の市況変動リスクに加え、ファンド運用会社の経営リスク等、いくつかのリスクがあります。
ただ、現状では、これらのリスクはテールリスクであると考えていいのではないでしょうか。
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まとめ
「みらファン第15号」は、当面使う予定がない資金を保有し、短期間に安全に高い利回りで運用したい方におすすめのファンドです。
先着式募集となりますが、募集金額が1億6,770万円と大きいため、短時間で募集が終わってしまうこともないでしょう。出資のチャンスも大きいと考えます。
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