PR 不動産投資クラウドファンディング COZUCHI
LAETOLI株式会社が運営する不動産投資クラウドファンディング『COZUCHI』が「品川駅前 再開発エリア追加取得区分レジファンド」のチャレンジ募集を10月21日19時に開始します。
「品川駅」 徒歩4分の再開発事業エリアに位置する建物の1室を投資対象とし、46.5ヶ月の運用で年利8.0％を予定。メリットとデメリットを詳しく説明します。
fund No.106 品川駅前 再開発エリア追加取得区分レジファンド
値上がり益が期待できる再開発案件
| 募集金額 | 241,000,000,000円（2億4,100万円） |
| チャレンジ募集：200,000,000円（2億円） | |
| 一般募集 ：41,000,000円（4,100万円） | |
| 想定利回り（年利） | 8.0%（キャピタルゲイン5.6%＋インカムゲイン2.4%） |
| 運用期間 | 46.5ヶ月（2024/11/15 ～ 2028/09/30） |
| 配当＆償還日 | 2028/10/30の償還時を含めて4回（2025年から毎年10月） |
| 募集期間（抽選式） | チャレンジ募集：2024/10/21 1900 ～ 10/22 1300 |
| 一般募集 ：2024/10/22 1900 ～ 10/25 1300 | |
| 最小投資額・最大投資額 | 10,000円・30,000,000円（3,000万円） |
| 出資者確定日・入金期日 | チャレンジ募集：2024/10/22・10/31 |
| 一般募集 ：2024/10/25・11/05 | |
| キャンセル待期限・入金期日 | 2024/11/09・出資者確定日から3日後 |
| 出資総額 | 254,000,000円（2億5,400万円） |
| 劣後出資額・比率 | 13,000,000円（1,300万円）・5.1％ |
投資対象不動産は東京都港区高輪3丁目に所在し、「品川駅」徒歩4分の再開発事業エリアに位置する「シャトー高輪」の1階の1室。
現在運用中の「fund No.26 品川駅前 再開発エリア3区分レジファンド（以下、26号ファンド）」にて同建物の3室を既に取得しているため、今回は追加の区分取得となります。
「高輪三丁目品川駅前地区市街地再開発事業」エリア
ポイントは、再開発事業エリアに位置するため、再開発事業に伴う権利変換が行われる予定であることです。
再開発事業に伴い「シャトー高輪」は取り壊され、より資産価値の高い新築ビルが建設されます。その際、現在所有する不動産（土地・建物）の権利に相当する新築ビルの権利を得ることができます。
現在所有するビルよりも新築ビルの方が資産価値が高くなるため、保有する権利の価値も高まるわけです。今回のファンドは運用期間が46.5ヶ月と長いですが、これは再開発事業が終わるまでの期間です。
この間、ファンドに出資して運用を続けることで、資産価値の向上を反映した値上がり益（キャピタルゲイン）が享受できるわけです。
現在、投資対象不動産にはテナントがおり、賃貸収入を得ています。これを原資とするため。安定したにファンドのインカムゲイン配当が可能になります。仮に現在のテナントが退居しても、投資対象不動産は好立地による利便性の高さから賃貸ニーズが高いため後継のテナントを探すことが難しくないと思われます。
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チャレンジポイント募集対象ファンド＆手数料無料の中途換金
「チャレンジポイント募集」の後に「一般募集」を実施
今回のファンドはチャレンジポイント募集対象ファンドです。このため、先ずCOZUCHIポイント（チャレンジポイント）1ポイント以上の保有者のみが応募できる「チャレンジポイント募集」を行い、その後、COZUCHIポイントの有無にかかわらず、投資家登録してある方であれば誰でも応募できる「一般募集」が行われます。
チャレンジポイント募集ではCOZUCHIポイントの多い投資家から順番に当選します。 現在保有しているCOZUCHIポイントはマイページで確認できます。
なお、チャレンジポイント募集に当選すると保有ポイントが「0」になります。また、チャレンジポイント募集で落選した場合、一般募集に再応募できます。
チャレンジポイント募集
募集金額：2億円
募集期間：10月21日（月）1900 〜 10月22日（火）1300
一般募集
募集金額：4,100万円（予定。キャンセル等により増額される可能性あり）
募集期間：10月22日（火）1900〜10月25日（金）1300
手数料無料の中途換金期間を設置
今回のファンドでは、毎年10月に配当の支払いが行われますが、その頃に手数料無料の中途換金期間が設けられます。
具体的には、配当の応当日（2025年から毎年10月）に5日程度の換金手数料無料期間が設定されます。この期間中は換金手数料無料で換金制度（事業者による買取）を利用することができます。
『COZUCHI』のファンドは通常中途換金が可能ですが、出資元本の3.3%（ファンドによっては異なる場合あり）の手数料がかかります。今回のファンドも換金手数料無料期間外に中途換金する場合は手数料がかかります。
中途換金の申込みはマイページの「買取申込」から行えます。
なお、中途換金をした場合、その後実施される対象ファンドのリセール募集には応募できません。
出資金の振込先は三井住友銀行
申込みは最低1万円から。1万円単位で、最大3,000万円です。
募集は抽選式で行われ、チャレンジ募集は10月21日19時～10月22日13時まで。10月22日に出資者が確定し、メールにて連絡が入ります。メールに従って出資確定の手続きを行って下さい。入金期日は10月31日です。
一般募集は10月22日19時～10月25日13時まで。10月25日に出資者が確定し、メールにて連絡が入ります。メールに従って出資確定の手続きを行って下さい。入金期日は11月5日です。
キャンセル待ちの制度も用意されています。キャンセル待ちで当選した場合、11月9日にメールにて出資確定の連絡が入ります。メールに従って出資確定の手続きを行い、手続きの日から3日後までに出資金を入金して下さい。
出資金の振込先は三井住友銀行です。詳しくはこちらのページへ。
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再開発の対象は都内有数の一等地にある約17,000m2の土地
「高輪三丁目品川駅前地区市街地再開発事業」の概要
「高輪三丁目品川駅前地区市街地再開発事業」は2022年12月に都市計画が決定されました。2024年度中に権利変換計画認可が下り、2028年度に竣工する予定です（前後する可能性がゼロではありません）。
高輪三丁目品川駅前地区は「品川駅」徒歩4分という都内有数の一等地にあり、しかも、再開発の対象となる敷地は約17,000m2と広大です。
今回の再開発では、事務所、店舗、住居、駐車場からなる延床面積約193,000m2の大規模複合ビルの開発が計画されています。
また、この再開発事業と合わせて、「品川駅」から再開発事業地までペデストリアンデッキ（高架で設置された歩行者専用通路）が整備される計画です。このため、再開発ビルは「品川駅」の新しいランドマークビルとなることが期待できます。
今回の追加取得で資産価値のスケールメリットが増大
今回のファンドでは、築56年のマンション1階の1室を投資対象としています。26号ファンドにて、同建物の3室を既に取得しており、追加の区分取得となります（登記簿上は1号事業者である株式会社TRIADの所有）。3室から4室に増えることで、資産価値のスケールメリットを得ることができます。
新築ビルの建設に伴い、現在のビルは収容され取り壊されますが、この間は再開発事業組合から現在の賃料を前提とした補償が行われることが一般的です。このため、建物解体後も安定的な配当が見込めます。
築古ビルから新築ビルへの建て替えに伴う価値上昇分を投資家に分配
新築ビルが竣工すると、収用された不動産の権利者に対して権利変換が行われます。これにより、株式会社TRIADはこの4室（土地・建物）の権利の価値に相当する新築不動産の権利（土地・建物）を得ることができます。
新たに取得した権利（土地・他t物）を売却することで、築古ビルから新築ビルへの建て替えに伴う価値上昇分に見合ったキャピタルゲインを獲得し、これを投資家に分配する予定です。
なお、権利変換後の物件種別については、通常は現在の種別である住宅利用が引き継がれます。しかし、所有する床面積の増加に伴い、オフィスや商業店舗としての利用の可能性も広がります。『COZUCHI』では、その場合、さらに高い資産価値の享受が期待できると考えています。
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fund No.106 品川駅前 再開発エリア追加取得区分レジファンドのメリットとデメリット
希少性が高く大きなキャピタルゲインが期待できる再開発案件への投資
希少性が高い一方で比較的リスクが低く、かつ都内有数の一等地での大規模（敷地面積：約17,000m2）な再開発案件に投資するチャンスです。
4年近くにわたり年利8％という高利回りを享受できるファンドです。利回りにすると、31％になります。
『COZUCHI』は、ファンドの終了時において、組成時の想定を大きく上回る利益を獲得できた場合には、当初想定していた運用利回りを超える配当を実施する独自の方針を定めています。つまり、再開発完了後の経済情勢によっては、年利8％、利回り31％を超える可能性があるわけです。
リターンの大きさを反映して応募倍率が高くなる可能性があります。この点はデメリットと言えますが、COZUCHIポイントを持っている方はもちろん、もっていない方も、とりあえず応募しておきましょう。当たれば儲けものです。
再開発事業のスケジュールの遅延＆早期売却・償還の可能性
『COZUCHI』では、今回のファンドのリスクとして、再開発事業のスケジュールの遅延と早期売却・償還の可能性、という2つを挙げています。
再開発事業のスケジュールの遅延リスク
経済情勢や社会情勢の変動が事業スケジュールに影響を及ぼし、この影響がファンドに及ぶリスクです。
事業期間が計画よりも長引くことで、ファンドの償還が遅れたり、あるいは売却によるキャピタルゲインを得られずに償還（この場合、配当が予想を下回る）したりする可能性があります。
早期売却・償還の可能性
再開発事業が進捗するとともに、権利変換を待たずとも購入ニーズが高まるため、条件によっては権利変換がなされる前に早期売却・償還となる可能性があります。
権利変換を待つよりも、運用期限前に売却し、償還した方が利益が大きいと判断する事象が起きた場合です。
再開発終了時の想定不動産価格よりも高値での買い取りを希望する法人・個人が現れたケース等等が考えられます。
一方、日本経済の変調等で不動産市況の極端な悪化等が予想されるため、状況が悪化する前に売却するようなケース等も考えられます。この場合、利回りが想定を下回る可能性があります。
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『COZUCHI』では10月3日から10月31日にかけて「初めての不動産クラファン応援キャンペーン」を展開しています。応援特典はAmazonギフトカードです。
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まとめ
希少性が高い一方で比較的リスクが低い、都内有数の一等地での大規模な再開発案件に投資するチャンスです。実際、年利8％、利回り31％のハイリターンが期待でき、更にアップサイドの余地もあります。
このため、COZUCHIポイントを持っている方も、もっていない方も、応募して損はありません。投資家登録がまだの方は、今すぐに投資家登録すれば間に合います。投資家登録はスマホで完結します。
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