PR 不動産特化型クラウドファンディング OwnersBook
『OwnersBook（オーナーズブック）』は東京証券取引所プライム上場企業の100%子会社が運営する不動産特化型クラウドファンディングサービスです。投資家が出資した資金を不動産を担保にした貸付けで運用するもので、ソーシャルレンディングとも呼ばれています。
運営主体が東証プライム上場企業グループという信頼感、不動産を担保とする安心感の下で、安定した金利収入を得ることができます。新規ファンドの紹介も交えて、不動産のプロが選定した案件に1万円からの投資が可能な『OwnersBook』のメリットとデメリットを詳しく説明します。
東証プライム上場企業グループが運営する『Ownersbook』
ロードスターインベストメンツ株式会社が運営
『Ownersbook』は、東証プライムに株式を上場する不動産テック企業のロードスターキャピタル株式会社（証券コード3482）のグループ企業（100％子会社）であるロードスターインベストメンツ株式会社が運営しています。
もともとはロードスターキャピタル株式会社が『Ownersbook』を運営していましたが、ロードスターインベストメンツ株式会社を設立して2021年6月に事業を移管しました。
ロードスターキャピタル株式会社は自己資金で不動産投資を行うコーポレートファンディング事業を行っていますが、この事業は比較的リスクの高い事業です。自らの投資リスクが『OwnersBook』のファンドに出資した投資家に及ぶことを防ぐため、『OwnersBook』を別会社に移管したわけです。
| 会社名 | ロードスターキャピタル株式会社 |
| 代表 | 代表取締役社長 岩野 達志 |
| 資本金 | 14億2百万円（資本準備金とあわせて27億94百万円） |
| 住所 | 〒104-0061 東京都中央区銀座1-9-13 プライム銀座柳通りビル |
| URL | https://www.loadstarcapital.com/ja/index.html |
| 創業年月日 | 2012年3月 |
| 事業内容 | クラウドファンディング事業、コーポレートファンディング事業、 アセットマネジメント事業 |
法律による投資家保護の下で安心の投資
ロードスターインベストメンツ株式会社は、ファンドの募集（投資家の匿名組合契約への申込みの受付）や投資口座における預かり金に係る送金及び管理といった『Ownersbook』の運営業務を行っています。
一方、資金を必要とする企業等への営業や貸付けを行っているのは、同じくロードスターキャピタル株式会社の100％子会社であるロードスターファンディング株式会社です。
なぜロードスターインベストメンツ株式会社が企業への貸付けを行わないかというと、投資家保護の観点から、法律により資金を集めた会社が貸付けを行うことは禁じられているからです。法律上、資金を集める会社と貸付けを行う会社を別会社にする必要があるわけです。
資金を集めた会社と貸付けを行う会社を別会社とすることで、より強いチェック機能が働くと期待されています。
出資金の流れ
我々投資家が『OwnersBook』のファンドに投じたお金はロードスターインベストメンツ株式会社の管理され、貸付けの営業を行っているロードスターインベストメンツ株式会社を経て資金を必要としている企業等へ貸付けられます。
『OwnersBook』のファンドへの出資者 ⇒ ロードスターインベストメンツ株式会社 ⇒ ロードスターファンディング株式会社 ⇒ 資金を必要としている企業等
| 会社名 | ロードスターインベストメンツ株式会社 |
| 代表 | 代表取締役社長 成田 洋 |
| 資本金 | 50百万円（資本準備金とあわせて80百万円） |
| 株主 | ロードスターキャピタル株式会社（100％） |
| 住所 | 〒104-0061 東京都中央区銀座1-9-13 プライム銀座柳通りビル |
| URL | https://loadstarinvestments.com/ja/ |
| 創業年月日 | 2019年8月 |
| 事業内容 | 不動産にかかるアセットマネジメント事業、クラウドファンディング事業 |
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金利収入を投資家に分配する不動産担保ソーシャルレンディング
不動産担保ソーシャルレンディングのパイオニア
『Ownersbook』のファンドは、投資家から集めた資金を不動産に投資して運用するファンドではなく、不動産を担保にした貸付け（ローン）を行い、金利収入を投資家に分配します。このタイプは不動産担保ソーシャルレンディングとも呼ばれ、『Ownersbook』はこの分野のパイオニアです。
なお、『OwnersBook』では、自社のクラウドファンディングサービスを「不動産特化型クラウドファンディング」と定義しています。
安定した金利収入が配当原資
配当原資は不動産を担保にした貸付金の金利収入です。このため、不動産に投資して運用するファンドのようにハイリターンを期待することはできません。しかし、元本毀損リスクが低い不動産担保貸付けによる安定した金利収入を配当原資とする安心感があります。
『OwnersBook』では、全てのファンドで担保不動産の不動産鑑定を行っています。そして、不動産鑑定士が評価した金額（評価額）の80％を貸付けの上限としています。
つまり、LTV（Loan to Value）80％以下を貸付けの基準としており、万が一の場合でも評価額の80％を回収できれば、元本を毀損することなく償還できると言うわけです。
東証プライム上場企業グループが運営する安心感やLTV80％を上限とする貸付けによる安全性を背景に『OwnersBook』の人気は高く、不動産担保ソーシャルレンディングでトップクラスの募集実績を誇ります。
実質1年弱の運用で年利4.0％～5.5％
担保となる不動産は主に都内に所在し、マンション、オフィスビル、商業ビル用地、土地（所有地、借地権付土地）など様々です。
運用期間は、ファンドの募集時は19ヶ月から31ヶ月程度の長期を想定していますが、早期償還が多いため、実際の運用期間は平均11ヶ月～12ヶ月と1年以下の短期です。ちなみに、これまでに償還したファンドの80％強が早期償還しています。
また、現在運用中のファンドの予定利回りの中心は年利4.0％～5.5％程度です。これまで元本割れして償還したファンドはありません。
なお、2024年9月時点で返済が滞っているファンドが1本あります（「大阪市中央区ホテル素地1-1）」が、利益配当及び2023年1月と2024年5月に行った出資金の一部返還をあわせた分配総額は、投資金額（投資家の出資額）7億5,000万円を上回っています。
詳しくは『OwnersBook』Webサイトでご確認ください。
［重要］大阪市中央区ホテル素地第1号第1回 案件に関する状況報告（第19報）
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『OwnersBook』のメリット
安心の不動産担保貸付け
東証プライム上場企業グループによる運営の安心感と不動産担保貸付けの金利収入を配当原資とする安心感が『OwnersBook』の強みです。
提供するファンドは不動産のプロが選定した案件であることを考えると、不動産開発等への投資でキャピタルゲインを狙うファンドよりも配当や元本償還のリスクが低いと考えていいのではないでしょうか。
加えて、早期償還が償還済みファンドの80％以上と多く、平均運用期間が1年弱であるため、期間的なリスクも抑えられています。
募集頻度が高いため出資チャンスも大
月2本～4本とファンドの募集頻度が高いため出資機会が多いことも特徴です。
ただ、予定利回りが5％を超えるファンドは特に人気が高いため、先着式募集の場合、短時間で募集が終わってしまいます。
一方、予定利回り4％台の前半のファンドや募集金額が10億円に迫るような大型ファンドは募集枠に達するまでに時間を要することが少なくありません。
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『OwnersBook』のリスクとデメリット
不動産開発型ファンドのような高い利回りは難しい
貸金ビジネスであり、貸付金の金利収入を投資家が分け合うシステムのため、不動産開発等への投資でキャピタルゲインを狙うファンドのような高い利回りを提示することが難しいことは確かです。
2024年9月時点で運用中ファンド43本の予定利回りの平均は4.80％です。
ただ、他社が得意とする不動産開発型のファンドも、昨今の資材高や人件費の上昇による建築費の増加等で高い利回りを提示することが難しくなっています。このため、『Ownersbook』の予定利回り5％超のファンドはキャピタルゲイン型の不動産開発型ファンドと比べても十分に投資妙味があると考えます。
なお、早期償還で運用期間が当初の想定よりも短くなるファンドの場合、当初の予定利回り通りの分配であっても、運用期間が短くなるため、出資者が受け取る分配金の額は当初想定した額よりも少なくなります。
事前入金でお金を遊ばせてしまうリスク
貸付先企業側のニーズが要因と思われますが、短い募集期間で資金を集め即貸付けというファンドが少なくありません。こうしたファンドは募集の告知から募集完了までの期間も短くなります。
『Ownersbook』は出資申込みに際して事前入金が必要なため、告知から募集完了までの期間が短いファンドの場合、入金＆出資申込みが間に合わないことがあります。
突然のファンドの募集に備えて常に一定の金額を預けておくのも一案ですが、預け金には金利が付きません。このため、出資しないで預け金のままにしておくと、お金を遊ばせてしまうことになります。
『Ownersbook』に投資家登録すると、募集開始日の前日に新ファンドの案内メールが届きます。ただ、Webサイトの「案件一覧」には募集開始日の数日前から新ファンド情報が掲載されています。このため、新ファンド情報はメール情報に頼らず、毎日Webサイトをチェックすることをおすすめします。
貸付先は中小の不動産会社が中心
貸付先企業は財務基盤の弱い中小の不動産会社が中心です。このため貸付先リスクは比較的高いと言えますが、土地を担保にすると共に、LTV（Loan to Value）80％以下という基準を設けて貸付けを行っています。
地域に密着した地場の不動産会社は、地域の不動産情報に明るく、大手の不動産会社等よりも物件情報をいち早く入手できます。ビジネスチャンスを活かすためには迅速な対応が必要となりますが、銀行等から資金を調達しようとすると融資審査などで時間がかかり、ビジネスチャンスを逃してしまう恐れがあります。このため、機動的に必要な資金を調達できる『Ownersbook』からの借入に頼る訳です。
なお、2024年9月時点で貸付先からの返済が滞っている（元本償還が遅れている）ファンドが1本あります（「大阪市中央区ホテル素地1-1）」。しかし、利益配当及び2023年1月と2024年5月に行った出資金の一部返還を合わせた分配総額は約7億8,840万円と投資金額（投資家の出資額）7億5,000万円を上回っています。
分配総額 約7億8,840万円 ＞ 投資金額（投資家の出資額）7億5,000万円
詳しくは『OwnersBook』Webサイトでご確認ください。
［重要］大阪市中央区ホテル素地第1号第1回 案件に関する状況報告（第19報）
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会員登録から出資までの流れ
会員登録からファンドに投資するまでの流れは次のようになります。
会員登録 ⇒ 投資家登録＆口座開設 ⇒ 入金手続き ⇒ 投資スタート
まずは会員登録
『OwnersBook』のサイトにアクセスして、メールアドレスを入力すると、すぐに仮登録完了メールが送られてきます。記載のURLをクリックし、必要事項を入力すれば、会員登録は完了です。
投資家登録＆口座開設
会員登録が完了するとログインできるようになります。ログイン後トップページの「投資家申請」をクリックし、投資家申請画面に沿って必要事項を入力します。
投資家登録の際、本人確認書類を提出する必要があります。
本人確認書類の提出方法は「スマホでクイック本人確認」と「ハガキ受け取りによる本人確認」の2つの方法があります。「スマホでクイック本人確認」はハガキの郵送、受け取りを省略できるため、口座開設までの時間が短縮できます。
投資家登録が完了すると、専用の振込口座が開設されます。専用の振込口座情報は投資家登録完了時のお知らせメール、またはログイン後の「入金する」で確認することができます。
スマホでクイック本人確認
スマホカメラでの顔認証と1種類の本人確認書類（運転免許証やマイナンバーカード等）の画像ファイルをアップロードする方法です。提出された情報をもとに投資家審査が行われ、審査通過後、投資家登録完了のメールが届きます。
ハガキ受け取りによる本人確認
2種類の本人確認書類の画像ファイルをアップロードし、後日、本人確認書類記載の住所で本人所在確認ハガキを受け取る方法です。
提出された情報をもとに投資家審査が行われ、審査通過後、登録住所へ本人所在確認ハガキが郵送されます。ロードスターインベストメンツ株式会社にてハガキ受領の確認が取れ次第、投資家登録の手続きが完了します。
入金手続き（投資用資金の入金）
ファンドへの出資申込みに際して、事前に投資用資金を専用口座に入金しておく必要があります。
事前に入金したお金はロードスターインベストメンツ株式会社の預かり金となります。この預り金やファンドに出資したお金は分別管理をされ、預り金はロードスターインベストメンツ株式会社、出資金はロードスターファンディング株式会社にて、両社の固有の財産とは異なる銀行口座にて管理されます。
なお、出資金の振込先は三菱UFJ銀行です（詳しくはこちらのページへ）。振り込んだ（入金した）お金はログイン後の「投資口座」で確認できます。
投資スタート
『OwnersBook』のサイトで案件一覧をみると募集中の案件が確認できます。クリック（タップ）して詳細画面に移り投資内容等を確認します。気にったら、出資申込みをしてください。出資申込みは1口10,000円からです。
出資申込みの手順
出資申込みの手順は下記の通りです。
案件を選ぶ（クリックして案件のページに入る） ⇒ 「今回のお申込口数」に申込口数を入力 ⇒ 「投資案件に申し込む」ボタンをクリック ⇒ 「申込内容確認画面」が表示・PDFの内容確認とチェック ⇒ 「支払いパスワード」を入力 ⇒ 「この内容で申し込む」をクリック（タップ）
「申込内容確認画面」では、申込口数を確認し問題がなければ、匿名組合契約書約款と重要事項説明書のチェックボックスにチェックを入れます。
チェックを入れると匿名組合契約書約款と重要事項説明書のPDFが開きます。PDFの内容を確認した後、「支払いパスワード」（投資家登録時に設定しています）を入力します。
最後に「この内容で申し込む」をクリックします。これで出資申込みは完了です。
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日本橋浜町マンション用地案件（2024年12月13日募集開始）
| 募集金額 | 400,000,000円（4億円） |
| 予定利回り（年利） | 5.10% |
| 運用期間（投資実行 ～ 償還） | 25ヶ月（2024/12/26 ～ 2027/01/20） |
| 貸付条件：金利・期間 | 5.0％・24ヶ月（2024/12/26 ～ 2026/12/31） |
| 募集期間（抽選式） | 2024/12/13 18:30 ～ 2024/12/25 18:00 |
| 申込最低・上限金額 | 10,000円～（上限なし） |
| 分配予定日 | 2025/04/20、07/20、10/20、12/31 |
| 2026/01/20、04/20、07/20、10/20 | |
| 2027/01/20 |
日本橋浜町のマンション用地を担保とする貸付け
東京都中央区日本橋浜町に所在するマンション用地を担保とする「シニアローン」への投資です。この物件を取得する総合不動産会社4億円の有担保貸付けを行います。
募集（先着式）期間は、2024年12月13日18:30 ～ 2024年12月25日18:00です。
投資対象不動産の敷地は面積が176.28m2（登記簿数量）。北東側が幅員約8mの公道と接しています。
この地域は商業地域に指定され、建蔽率80%（指定建蔽率80%）、容積率480%（指定容積率500%）です。
2024年12月13日現在、上記の土地には1974年5月に建築された鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付5階建の事務所・店舗が存在しています。この建物は不動産担保として土地と合わせて抵当権設定をしますが、後述する評価担保評価において建物の価値を見ていません。
賃貸借の状況
地下1階・1階を店舗、2・3階を事務所として賃貸中ですが、貸付先企業が物件取得後、退去につき交渉を行う予定です。
5階については現所有者が自己使用していまが、貸付先企業が物件取得時に現所有者との間で定期建物賃貸借契約書を締結予定。現所有者は2025年12月25日までに退去する予定とのことです。
評価額5億4,200万円の物件を担保に4億円の貸付け
2024年12月13日時点での不動産市況の動向及び外部専門家による査定額を参考にした担保不動産に対する『OwnersBook』の評価額は5億4,200万円。今回は評価額の約73.8%にあたる4億円を貸付けます。
上記の評価額は、周辺の取引事例から査定した価格を参考に、オフィス・商業ビル開発等を目的とする開発業者にとっての開発リスクと利潤を考慮した開発計画に基づく価格を採用した上で、建物取り壊し費用等を控除し、マンション用地として査定しています。
貸付先企業は、東京都中央区に所在する合同会社ＩＳＪです。不動産の売買・賃貸・管理・運営及び鑑定並びにこれらの受託業を主な事業としています。過去3期にわたって安定して経常利益及び当期純利益を計上しています。
『OwnersBook』からの貸付けは今回が初めてです。
2024年4月期は、 売上高1億10百万円、営業利益4百万円、経常利益4百万円、当期純利益4百万円。財政状態は、総資産67百万円、純資産30百万円でした。
ポイント
最寄り駅の都営地下鉄新宿線「浜町駅」から100～150m、徒歩2～3分の駅チカです。加えて、都営地下鉄浅草線「東日本橋駅」・「人形町駅」、東京メトロ日比谷線「人形町駅」も徒歩圏にあり、3路線3駅利用可能と交通利便性に優れています。
また、東京（丸の内・大手町・八重洲）・銀座・日比谷・霞が関等へのアクセスが良好で、最寄り駅からも至近である事から、今後も安定的な住宅需要が見込まれます。
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サービス開始10周年大感謝キャンペーン
『OwnersBook』は2024年にサービス開始10周年を迎えます。これを記念し、感謝の気持ちを込めて現在特別キャンペーンを開催中です。
キャンペーン期間
2024年9月6日から2024年12月31日
キャンペーン内容
（１）新規投資家登録＆投資実行で、抽選で10名に10,000円分のAmazonギフトカードをプレゼント！
（２）総額100万円以上の投資実行で投資額に応じて、もれなく全員にAmazon ギフトカードをプレゼント！
投資実行金額と Amazonギフトカード
| 投資実行金額 | Amazonギフトカード |
| 100万円以上500万円未満 | 5,000円 |
| 500万円以上1,000万円未満 | 25,000円 |
| 1,000万円以上 | 50,000円 |
（３）投資実行した方の中から抽選で1,000名に1,000円分のAmazon ギフトカードをプレゼント！
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まとめ
『OwnersBook』のファンドは、運営主体が東証プライム上場企業グループという信頼感と不動産を担保とする安心感の下で、安定した金利収入を得ることができます。
三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行などのメガバンクの1年もの定期預金金利は0.125%です。一方、『OwnersBook』のファンドは平均的に1年程度の運用期間で4～5％の利回りが期待できます。
物価上昇率が2～3％と言われる昨今。余資の運用に困ったら、不動産のプロが選定した案件に1万円からの投資が可能なほったらかし資産運用の『OwnersBook』を検討する余地があるのではないでしょうか。
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