PR 不動産投資クラウドファンディング COZUCHI
LAETOLI株式会社が運営する不動産投資クラウドファンディングのプラットフォーム『COZUCHI』が新ファンド「六本木７丁目一棟ビル」の募集を9月23日19時に開始します。
「六本木駅」徒歩2分という好立地の複合ビル1棟を投資対象とし、18ヶ月の運用で年利5.5％を予定。メリットとデメリットを詳しく説明します。
fund No.103「六本木７丁目一棟ビル」
インカムゲインを得つつ、キャピタルゲインを狙う
| 募集金額 | 1,055,000,000円（10億5,500万円） |
| 想定利回り（年利） | 5.5%（キャピタルゲイン4.3%＋インカムゲイン1.2%） |
| 運用期間 | 18ヶ月（2024/10/15～ 2026/04/14） |
| 配当（償還時含め2回）＆償還日 | 2025/11/13、2026/05/14 |
| 募集方式・募集期間 | 抽選式・2024/09/23 1900 ～ 09/27 1300 |
| 最小投資額・最大投資額 | 100,000円・30,000,000円（3,000万円） |
| 出資者確定日・入金期日 | 2024/09/27・10/03 |
| キャンセル待期限・入金期日 | 2024/10/04・出資者確定日から4日後 |
| 出資総額 | 1,123,000,000円（11億2,300万円） |
| 劣後出資額・比率 | 68,000,000円（6,800万円）・6.1％ |
今回のファンドは、東京都港区六本木に所在する複合ビル1棟を投資対象とするプロジェクトへの投資です。
東京メトロ日比谷線および都営大江戸線「六本木駅」徒歩2分の好立地ですが、新耐震基準以前に建築された古い建物であるうえ、建物の一部に建築基準法違反もある訳アリ物件です。
ただ、現在、テナントがいるため賃料収入（インカムゲイン）があります。賃料収入を得つつ、後述する取組みを進めることでバリューアップを図りキャピタルゲインを狙います。
具体的には、ファンドの運用開始と共に投資対象不動産を取得し、建築基準法違反部分の是正および建物の修繕工事を行うことで収益性の改善を図ります。
また、築年数が経過していることもあり、将来的な建替えも見据えた各テナントとの調整も並行して進めていく考えです。
新耐震基準
新耐震基準とは、1981年に耐震設計法の改正後に建築された建物の基準であり、震度5程度の地震に耐えられる建物のことを指しています。
ただ、近年は最大震度7レベルの大震災も発生しています。こうした大震災に対応すべく、現在は震度6以上の地震に耐えられる更に厳しい耐震基準が規定され（1981年の新耐震基準が更に強化された耐震基準）、この新しい耐震基準を満たす建物が建築されています。
今回の投資対象不動産は新耐震基準が規定される以前の1977年に建てられたため、1981年改正の新耐震基準さえも満たしていないということです。
借入併用型ファンド
このファンドはプロジェクト資金の一部を、融資型クラウドファンディングを手掛ける株式会社コモサスバンクからの年利5.5％の借入資金2億円で賄う「借入併用型ファンド」となります。
借入併用型のスキームを採用することで、事業者はプロジェクト全体の資金調達コストを抑えることができ、より高い想定利回りで不動産投資クラウドファンディングの投資家に還元することができます。
ただし、株式会社コモサスバンクへの返済の優先順位の方が『COZHCI』の出資者への返済順位の方が高いため、プロジェクトの運用結果によっては、株式会社コモサスバンクへの返済が優先され、投資家への配当に影響を与える可能性があります。
| 優先出資 | 10億 5,500万円 |
| 劣後出資 | 6,800万円 |
| 借 入 金 | 2億円 |
| 合 計 | 13億2,300万円 |
株式会社コモサスバンク
株式会社コモサスバンクは、傘下の株式会社SOCIAL COMMON CAPITALを通して融資型クラウドファンディング『COMMOSUS』を運営しているノンバンクです。
同社は、今回のプロジェクトの1号事業者である株式会社TRIAD、不動産投資クラウドファンディング『COZUCHI』を運営するLAETOLI株式会社と三社業務提携契約を締結しています。
出資金の振込先は三井住友銀行
申込みは最低1万円から1万円単位で、最大3,000万円です。
募集は抽選式で行われ、期間は9月23日19時～9月27日13時まで。9月27日に出資者が確定し、メールにて連絡が入ります。メールに従って手続きを行って下さい。入金期日は10月3日です。
キャンセル待ちの制度があり、キャンセル待ちで当選した場合、10月4日に連絡が入ります。メールに従って出資者確定の手続きを行い、手続きの日から4日後までに出資金を入金して下さい。
出資金の振込先は三井住友銀行です。詳しくはこちらのページへ。
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複合ビルの概要とファンドの出口戦略
鉄筋コンクリート造6階建
投資対象となる複合ビルは東京都港区六本木7丁目に所在し、東京メトロ日比谷線および都営大江戸線「六本木駅」徒歩2分の好立地です。
土地面積は224.98㎡（敷地全体）。このエリアは商業地域に指定され、建蔽率は指定80％、容積率は六本木通り端から垂直距離で30ｍまで指定700％ですが、六本木通り端から30ｍ以降は指定500％。
建物は鉄筋コンクリート造6階建、延床面積709.44m2、専有面積572.16m2。1977年10月31日竣工の築47年。土地建物共に権利は所有権です。
現在、店舗、倉庫、住宅として利用されており、賃貸可能面積は603.23m2ですが現在賃貸しているのは534.14m2（面積ベースの稼働率88.5％）。月額302.8万円（3,028,912円）の家賃収入があります。
なお、株式会社TRESというテナント1社への賃貸が、賃貸可能面積の28.1％、現在賃貸面積の31.7％を占めています（最大のテナント）。株式会社TRESは今回のプロジェクトの1号事業者である株式会社TRIADと会社所在地が同じなので、同社の関係会社と思われます。
開発用地としての売却やビル新築の可能性も
最終的には外部売却しキャピタルゲイン獲得を目指しますが、現段階では出口戦略として以下の3案について検討しています。
（１）テナントと賃貸条件の交渉により収益性を高めた投資用不動産として売却
（２）新築ビルの開発用地として売却
（３）自社開発による新築収益物件として売却
（１）案は、経年劣化のみられる外壁や共用部の修繕工事および建築基準法違反部分の是正を行うと共に、リーシングによる稼働率の引き上げやテナントと賃貸・権利関係等の交渉を進めていきます。
（２）案は、テナントとの立ち退き交渉が必要になると思いますが、外壁や共用部の修繕工事および建築基準法違反部分の是正の必要がなくなります。
（３）案は、昨今の建築資材高騰や工事人員の不足の問題から最もリスクが高い可能性があり、最後の手段といった感があります。
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fund No.103「 六本木７丁目一棟ビル」のメリットとデメリット
出口戦略が奏功すれば配当上積みの可能性
5.5％という想定年利と10億5,500万円という募集金額を踏まえると、高くても2倍程度の応募倍率にとどまりそうです。このため、応募（出資申し込み）すれば当選（出資）の可能性が高いと考えます。
ただ、出口戦略として3案が示されているので、どの案を採用するかでキャピタルゲイン（想定年利5.5％のち4.3％を見込んでいる）に差が出てくると思われます。
5.5％の想定利回りは実際の配当が下回る可能性の低い保守的な想定と思われます。このため、プロジェクトの進展次第では売却益が上振れしてキャピタルゲイン配当が上積みされる可能性があると考えます。
『COZHCI』が挙げる3つのリスク
『COZHCI』では、（１）賃貸条件および時間を要するリスク、（２）遵法性是正に時間を要するリスク、（３）修繕工事の実施時期延期や金額が増加するリスク、といった3つのリスクを挙げています。これらのリスクにより、当初予定していた事業収支が影響を受ける可能性があります。
（１）賃貸条件および時間を要するリスクとは、リースアップやテナントとの交渉に想定以上の時間を要し、賃貸収入の下振れやコスト増が発生してしまうリスクです。
（２）遵法性是正に時間を要するリスクとは、テナントとの交渉が想定以上に長引くことでコスト増や工事の遅れが発生するリスクです。建築基準法違反部分は共用部分および賃貸区画に影響があるため、違反の是正はテナントとの交渉が必要です。
（３）修繕工事の実施時期延期や金額が増加するリスクとは、昨今の建築資材高騰や工事人員の不足の問題から、着工時期の遅れや工事費が増額が生じ、経年劣化の修繕工事および違反部分の是正で工事の遅れや想定以上のコストが発生するリスクです。
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まとめ
3案の出口戦略が示されていますが、3案の中で最もキャピタルゲインの少ない案をベースに想定利回りの5.5％が決定されていると思われます。このため可能性としては配当の上振れ余地を残していると考えます。
不動産投資クラウドファンディングですから下振れリスクもゼロではありません。しかし、『COZHCI』はこれまでに102本のファンドを募集していますが、元本割れ償還はありませんし、配当の上振れはあっても下振れもありません。この実績がよりどころとなります。
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