年利18％のファンドも！COZUCHIリセールファンドのメリット・デメリット

PR 不動産投資クラウドファンディング COZUCHI

LAETOLI株式会社が運営する不動産投資クラウドファンディングのプラットフォーム『COZUCHI』がリセールファンドの募集を6月13日19時に開始します。

募集するのは中長期運用型3本と短期運用型2本の計5本。このうち年利18.0%のハイリターンファンドもある短期運用型2本の特徴とメリット・デメリットについて詳しく説明します。

fund No.80-R 大船マンション用地プロジェクト
fund No.84-R ”京都ANA クラウンプラザホテル” バリューアッププロジェクト2
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まとめ

fund No.80-R 大船マンション用地プロジェクト

想定年利14.13％

募集金額	15,750,000円（1,575万円）
想定利回り（年利）	14.13%（キャピタルゲイン10.09%＋インカムゲイン4.04%）
運用期間	8ヶ月28日（2024/07/01 ～ 2025/03/28）
配当＆償還日	2025/04/25
募集期間	抽選式：2024/06/13 1900 ～ 06/17 1300
最小投資額・最大投資額	10,000円・15,750,000円（1,575万円）
出資者確定日・入金期日	2024/06/17・06/21
キャンセル待期限・入金期日	2024/06/22・出資者確定日から3日後

2023年9月29日に運用を開始した「fund No.80 大船マンション用地プロジェクト」について、投資家の買取申込により事業者が買取（事業者への地位譲渡）した優先出資持分のリセールです。

「fund No.80 大船マンション用地プロジェクト」の投資対象不動産、運用期間、想定利回り（年利）等に変更はありません。JR東海道線「大船駅」から徒歩11分の建物（店舗）とその敷地を投資対象不動産としています。　

運用期間は2023年9月29日から2025年3月28日までの18ヶ月、想定利回り（年利）7.0％です。

今回募集するリセールファンドは7月1日に運用を開始し、2025年3月28日に運用を終了する予定で、運用期間は8ヶ月28日となります。

大船マンション用地プロジェクトとは

このプロジェクトは1号事業者である株式会社TRIADと共同事業者によるプロジェクトです。

投資対象とんる建物に入居しているテナントと立ち退き交渉を行い権利関係を整理した後、デベロッパー等へマンション用地として売却し、キャピタルゲインを狙います。

投資対象不動産は、JR東海道線「大船駅」から徒歩11分圏内という立地に加え、敷地全体で4,169.14m2という希少性の高いまとまった広さの土地であることが強みです。

大船（神奈川県鎌倉市1丁目）という住宅需要の旺盛なエリアに位置し、かつ、まとまった広さであるため、デベロッパー等から大型マンション用地としての需要が見込めます。

「fund No.80-R 大船マンション用地プロジェクト」のメリットとデメリット

高いリターン期待

9カ月弱という運用期間リスクの低い短期運用ファンドでありながら、年利14.13％、利回りベースで約10.6％の高いリターン（配当）が期待できます。

しかも、新たに建物を建てたりせず、土地売却によるキャピタルゲイン狙いなので、自然災害リスクも限定的です。

権利交渉が長期化するとマズい

『COZUCHI』も指摘していますが、今後のテナントとの権利交渉が難航する可能性がゼロではありません。

権利交渉が長期化すると、予定している2025年3月28日に運用を終了することができず、償還が遅れる可能性があります。

また、想定する時期および価格で売却できない可能性もあり、その場合、キャピタルゲインが影響を受けます。

ただ、足元の交渉は順調に進んでいるようです。

PR　年利14.8％のリセールファンド　COZUCHI

fund No.84-R ”京都ANA クラウンプラザホテル” バリューアッププロジェクト2

想定年利18.0％

募集金額	56,110,000円（5,611万円）
想定利回り（年利）	18.0%（キャピタルゲイン14.0%＋インカムゲイン4.0%）
運用期間	6ヶ月（2024/07/01 ～ 2024/12/30）
配当＆償還日	2025/01/29
募集期間	抽選式：2024/06/13 1900 ～ 06/17 1300
最小投資額・最大投資額	10,000円・56,110,000円（5,611万円）
出資者確定日・入金期日	2024/06/17・06/21
キャンセル待期限・入金期日	2024/06/22・出資者確定日から3日後

2023年12月31日に運用を開始した「fund No.84 ”京都ANAクラウンプラザホテル”バリューアッププロジェクトフェーズ２」について、投資家の買取申込により事業者が買取（事業者への地位譲渡）した優先出資持分のリセールです。

「fund No.84 京都”ANAクラウンプラザホテル”バリューアッププロジェクトフェーズ２」の投資対象不動産、運用期間、想定利回り（年利）等に変更はありません。京都市営地下鉄東西線「二条城前駅」徒歩1分に位置する「ANAクラウンプラザホテル京都」（建物及び地上権の全て、並びに底地の共有持分68%）を投資対象としています。　

運用期間は2023年12月31日から2024年12月30日までの12ヶ月、想定利回り（年利）9.0％です。

今回募集するリセールファンドは7月1日に運用を開始し、2024年12月30日に運用を終了する予定で、運用期間は6ヶ月になります。

”京都ANA クラウンプラザホテル” バリューアッププロジェクトとは

収益性の下がったシティホテル「京都ANA クラウンプラザホテル」の地上権付建物をセールス・アンド・リースバック取引により取得し、不動産オーナーとなった1号事業者である株式会社TRIADが約3年間に渡ってホテルのバリューアップを図るプロジェクトです。

「フェーズ1」では建物及び地上権の全てを取得しました。今回のリセールの対象となる「フェーズ2」では、ホテルのバリューアップに向けて、引き続きマーケット調査とプラン作成を進め、今後のバリューアップ施策等を決定します。

詳しくは、年利9.0％！COZUCHIの「ANAクラウンプラザホテル 2」。

「fund No.84-R ”京都ANA クラウンプラザホテル” バリューアッププロジェクト2」のメリットとデメリット

高いリターン期待

6カ月という運用期間リスクの低い短期運用ファンドでありながら、年利18.0％、利回りベースで9.0％の高いリターン（配当）が期待できます。

加えて、11月頃に募集されるであろう「フェーズ3ファンド」も年利9.0％の高い想定利回りが予想されますが、「フェーズ2ファンド」に出資しておけば、「フェーズ3ファンド」への優先出資権が付与されると思われます。

フェーズ3では、大規模なリノベーション（改修および建替え含む）を実施すると共に、株式会社TRAIDがホテルの運営に参画し、収益性の向上を図ります。

ただ、「経済市況の変化やホテル投資市場の変化等に伴い、中長期でホテルの運用を進めるよりも現況のままで売却することが合理的であると考えられる場合には、運用期間中であっても売却を行う可能性がある」とのことです。

訴訟が長期化するとマズい

『COZUCHI』では、「市場環境の変化や利害関係者の対応によっては、賃借人によるホテルの賃料支払が難しくなる等でプロジェクト収支が変動し、ファンドの運用成果にも影響を及ぼす可能性がある」と説明しています。

プロジェクト開始当初、一部の土地共有持分者から地上権抹消登記請求事件が訴訟提起されましたが、フェーズ1で解決しました。しかし、その後、残る共有持分者の一部から新たに地上権抹消登記請求事件が訴訟提起され（解決した訴訟と同趣旨のもの）、現在、係争中。

解決した訴訟と同様の決着が予想されます。しかし、万が一、訴訟が長期化した場合、『COZUCHI』によると、「当初予想を上回るコストが発生し、プロジェクト及び本ファンドの運用収支に影響が出る可能性がある」との事です。

詳しくは、訴訟リスクあり？（年利9.0％！COZUCHIの「ANAクラウンプラザホテル 2」）。

訴訟はともかく、建物ですから自然災害リスクは怖いですね。

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