年利5.5％！TSON FUNDINGの「AI勝率一番180」6号のメリットとデメリット

PS 不動産投資クラウドファンディングTSON FUNDING（ティーソンファンディング）

株式会社TSON（ティーソン）が運営する不動産投資クラウドファンディングのプラットフォーム『TSON FUNDING』が「AI勝率一番180」6号の募集を5月20日20時に先着式で開始します。

愛知県岡崎市稲熊町に所在する新築戸建住宅2棟を投資対象とし、6ヶ月の運用で年利5.5％を予定する匿名組合型ファンドです。投資対象は不動産AI「勝率一番」を活用し選定した立地の高品質住宅。既に完成しており、運用期間中に売却しキャピタルゲインを狙います。メリットとデメリットについて詳しく説明します。

「AI勝率一番180」6号（愛知県岡崎市稲熊町）
投資対象不動産の概要とおすすめポイント
「AI勝率一番180」6号のメリットとデメリット
1. 期間的なリスクを抑える一方で高い利回り
2. 土地勘がなく不安
TSON FUNDINGとは
1. 株式会社TSONが運営
2. 自社開発の戸建てやアパートが投資対象
まとめ

「AI勝率一番180」6号（愛知県岡崎市稲熊町）

短期運用の年利5.5％ファンド

募集金額	53,100,000円（5,310万円）
想定利回り（年利）	5.50%
運用期間	6ヶ月（2024/05/28 ～2024/11/23）
払戻期日	2025/01/23
募集期間（先着式）	2024/05/20 2000 ～ 2024/05/23 1300
最低出資額	1口100,000円（10万円）
入金期日	2024/05/24 2200
出資総額	59,000,000円（5,900万円）
劣後出資額・比率	5,900,000円（590万円）・10.0％

投資対象不動産は愛知県岡崎市稲熊町に所在する戸建住宅2棟。株式会社TSON自慢の不動産AI「勝率一番」を活用し選定した立地に建てた高品質住宅であり、2024年1月に完成しています。

年利5.5％を予定しており、運用は期間リスクを抑えた6ヶ月。この運用期間中に売却しキャピタルゲインを狙います。元本償還の確実性を高めるべく、優先劣後構造画採用されており、ファンド事業者である株式会社TSONが590万円の劣後出資を行います。

「AI勝率一番180」とは

戸建住宅を投資対象とし、短期180日運用でキャピタルゲインを狙うファンドです。株式会社TSONの不動産AI「勝率一番」を活用し選定した立地に高品質住宅を建築することで180日の運用期間を実現します。

自然災害対策も万全

不動産投資クラウドファンディングのリスクの一つとして災害リスクを挙げることができます。このリスクに備えるため、万が一の災害時に建物の購入金額と同等価格を限度額とした補償を受けることができる「住まいの総合保険」に加入し、災害時のリスク低減も図ります。

具体的には、火災、落雷、破裂、爆発、風災、雹災（ひょうさい）、水濡れ、盗難、水災、破損、汚損については限度額までフルサポート。地震については限度額の50％まで補償します。

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投資対象不動産の概要とおすすめポイント

駅までは自家用車利用の3LDKが2棟

投資対象不動産（2棟）は愛知県岡崎市稲熊町3丁目に所在し、愛知環状鉄道「北岡崎駅」から自転車で約7分（約1,630～1,680ｍ）、名鉄名古屋本線「東岡崎駅」まで自転車で約9分（約2,240ｍ）の立地です。

駅から遠いものの、電車に乗ってしまえば、「北岡崎駅」は乗車時間約8分の「岡崎駅」でJR東海道本線に乗り換えて「名古屋駅」まで乗車時間約31分。「東岡崎駅」は乗り換えなしで「名鉄名古屋駅」まで乗車時間約30分と共にターミナル駅に近いことが強みです。

2棟（A棟・B棟）のうちA棟は土地面積107.49m2、延床面積75.38m2。B棟は土地面積96.86m2、延床面積74.54m2。A棟は1階が14帖のLDKとバス・トイレ、2階が3部屋（5.0帖、5.25帖、6.0帖）。B棟は1階が13帖のLDKとバス・トイレ、2階が3部屋（5.0帖、5.0.帖、6.75帖）です。

今後も人口増が見込まれる地域。最寄り駅周辺では再開発が進行中

岡崎市は愛知県の中心に位置する人口約38万人の都市。愛知県下では、名古屋市、豊田市に次ぐ人口数が第３位の中核都市です。2025年に愛知県内初のアウトレットモールがオープンする予定で今後の人口の増加が見込まれています。

また、最寄り駅の「東岡崎駅」周辺は現在再開発事業が進められており、2024年4月には駅直結の商業施設が開業しています。

相場よりも1割強割安？

『TSON FUNDING』の資料によると、物件周辺（岡崎市稲熊町）の平均売出価格は約3,442.9万円で平均値引額が約57万円（延床面積は不明）。つまり、周辺の戸建相場は3,385万円程度ということです。

一方、投資対象不動産はA棟とB棟で大きさは違うものの、2棟で出資総額5,900万円なので1棟2,950万円になります。相場よりも1割強割安という計算です。

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「AI勝率一番180」6号のメリットとデメリット

期間的なリスクを抑える一方で高い利回り

運用期間6ヶ月と期間的なリスクを抑えた短期勝負のファンドでありながら、年利5.5％の高い利回りが期待できることがメリットです。

出資額の1％相当のギフト券プレゼントキャンペーン

『TSON FUNDING』は募集の進捗が悪いファンドがあると、出資額の1％相当のギフト券プレゼントキャンペーンを行うことがよくあります。このキャンペーンの対象者になるためには一度投資実績をつくる必要があります。

今回、初めて投資する人はキャンペーンの対象になりませんが、次回からキャンペーンが実施される際は案内が届きます。

ちなみに『TSON FUNDING』の現在運用中のファンド60本の平均想定利回りは5.66％です。これに出資額の1％相当のギフト券プレゼントキャンペーン効果を加味すると6.66％になります。

土地勘がなく不安

土地勘のない地域での不動産投資となることはデメリットです。このファンドの投資対象不動産は、首都圏の投資家には馴染みの薄い愛知県岡崎市の物件で、しかも駅まで自家用車利用が前提です。

このため、「このファンド、大丈夫か？」と不安になりますが、AI活用で選定した立地であることがポイントです。しかも、このエリアは総じて駅からの距離に関係なく住宅需要が期待できるエリアのようです。

それは、この地域は、用途地域として第一種中高層住居専用地域に指定されていることからもわかります。用途地域とは、都市計画法に基づき、用途の混在を防ぐ目的で、その土地の用途を制限したものです。

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TSON FUNDINGとは

株式会社TSONが運営

愛知県名古屋市に本社を置く株式会社TSONが運営しています。

2008年8月、住宅関連に特化した広告代理店事業を目的とする（株）トス企画としてスタートし、2009年9月に土地所有者（土地オーナー）に対し、自社企画の賃貸住宅「メゾネットパーク」による資産活用などを提案するコンサルティング事業を開始しました。

広告代理店事業とコンサルティング事業を通して蓄積してきた、住宅関連の消費者動向、住宅販売データ、住宅購入者の購入動機などをAIに深層学習させ自社開発したシステムが不動産AI「勝率一番」です。

不動産AI「勝率一番」の開発で、競合物件データや消費者ウェブ調査などを基に、ターゲット層の絞り込み、市場の動向に沿った広告プロモーションや新商品の開発などが可能になりました。

2014年11月、不動産AI「勝率一番」の情報を活かして分譲住宅事業を開始。2013年9月に（株）TSONに社名を変更しました。2019年11月に不動産特定共同事業許可を取得し、2020年12月に不動産投資クラウドファンディング第1号案件の募集を開始しました。

会社名	株式会社TSON
代表	代表取締役　金子勇樹
資本金	1億円
住所	〒450-0002 愛知県名古屋市中村区名駅三丁目22番8号大東海ビル2階
URL	https://www.tson.co.jp/
創業年月日	2002年8月
事業内容	不動産ファンド事業、分譲戸建事業、テック事業

自社開発の戸建てやアパートが投資対象

株式会社TSONが運営する『TSON FUNDING』のファンドは、6ヶ月～12ヶ月運用の匿名組合型ファンド3種類、長期運用で相続税・贈与税の節税効果も期待できる任意組合型ファンド1種類の計3種類です。

匿名組合型ファンドは、戸建住宅を投資対象とするキャピタルゲイン型の「森林再生シリーズ」、賃貸アパートを投資対象とするインカムゲイン重視型の「SMART FUNDシリーズ」、および戸建を投資対象に180日運用商品（キャピタル型）の「AI勝率一番180シリーズ」です。
運用期間が6～12ヵ月と短く（期間リスクを抑制）、想定年利は5.0％～6.0％程度が設定されています。

任意組合型ファンド（以下、ファンドを省略）は「スマートファンドSONAEシリーズ」（以下、「SONAEシリーズ」）として募集・運用を行っています。
運用期間が18～36ヶ月と長く、想定年利は5.4～6.0％。任意組合型は相続税や贈与税の節税効果が期待できる半面、匿名組合型よりもリスクは高めです。