最大利回り12.7％！Amazonギフト特典付き！TSON FUNDINGのメリット・デメリット

PS 不動産投資クラウドファンディングTSON FUNDING（ティーソンファンディング）

株式会社TSON（ティーソン）が運営する不動産投資クラウドファンディング『TSON FUNDING』が「環境スマートファンドSONAE60号」の募集を3月28日11時に抽選式で開始しました。

岐阜県岐南町にある築浅のメゾネットタイプの賃貸住宅（1棟8戸）を投資対象とし、18ヶ月の運用で年利5.8％を予定する任意組合型ファンドです。過去に50万円以上の出資実績がある投資家は出資額に応じて最高4.0％（変更前3.5％）相当のAmazonギフトカード特典があります。利回り換算で最大12.7％になります。

環境スマートファンドSONAE60号（岐阜県岐南町＜2期＞）

Amazonギフトカード特典で最大利回り12.7％

投資対象不動産は岐阜県岐南町に所在する築浅（築2年9ヶ月）のメゾネットタイプの賃貸住宅（1棟8戸）です。株式会社TSON自慢の不動産AIを活用し選定した立地に建てた高品質賃貸住宅です。

この賃貸住宅は、大容量の太陽光発電「ビッグ太陽光発電」を搭載し、再生可能エネルギーを活用する環境に優しい投資商品でもあります。

年利5.8％を予定しており、運用期間は18ヶ月。『TSON FUNDING』のファンドに出資実績がある投資家が10万円以上出資すると、出資額に応じての2.3％～4.0％（変更前1.8％～3.5％）相当のAmazonギフトカード特典があります。実質最大利回りは12.7％（変更前12.2％）になります。

【特典内容】 出資額に応じたAmazonギフトカード（3/30変更）
・10万円以上出資した場合・・・ 出資額の1.8％→2.3％のギフト券をプレゼント
・50万円以上出資した場合・・・ 出資額の2％→2.5％のギフト券をプレゼント
・100万円以上出資した場合・・・出資額の2％→2.5％のギフト券をプレゼント
・300万円以上出資した場合・・・出資額の2.5％→3.0％のギフト券をプレゼント
・500万円以上出資した場合・・・出資額の3％→3.5％のギフト券をプレゼント
・800万円以上出資した場合・・・出資額の3.5％→4.0％のギフト券をプレゼント

こちらのページでも『TSON FUNDING』のファンドの紹介をしています。参考にしてください。
好利回りで出資もしやすい人気ファンド

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任意組合型ファンド

『TSON FUNDING』の運営会社である株式会社TSONを理事長として各組合員（ファンドへの出資者）と任意組合契約を締結して組合を組成します。

組合が取得した不動産を一括して賃貸等の不動産取引によって運用し、そこから得られた収益を出資者に分配します。

不動産投資クラウドファンディングで一般的な匿名組合型ファンドであれば、株式会社TSONが劣後出資を行いますが、今回の任意組合型ファンドでは同社は理事長として組合に参加するため優先劣後構造は採用されません。

任意組合型ファンドのメリットは主に遺産相続時に享受できます。具体的には、資産圧縮効果と手間の軽減です。

任意組合ファンドでは各出資者が出資割合に応じた物件の持ち分を所有します。これにより、同額の現預金を所有しているよりも贈与・相続時の資産として大幅な圧縮効果が期待できます。

また、一般的な不動産を複数の相続人が共有で相続する場合、分割には相続人間の協議、売却の手間や時間が必要となります。しかし、任意組合型ファンド「スマートファンドSONAE」の場合、1口単位で相続することが可能なため手間を軽減できます。

全期間空室保証付き

株式会社ブルーボックス（愛知県稲沢市 代表取締役 山内隆嗣）と、賃料保証契約（入居開始から3年、以降は２年毎に更新）を締結します。

このため、ファンドの運用期間中はテナントとの賃貸借契約に基づく賃料の金額にかかわらず、任意組合は一定の賃料保証額を受け取ります。

自然災害対策も万全

不動産投資クラウドファンディングのリスクの一つとして災害リスクを挙げることができます。このリスクに備えるため、万が一の災害時に建物の購入金額と同等価格を限度額とした補償を受けることができる「住まいの総合保険」に加入し、災害時のリスク低減も図ります。

具体的には、火災、落雷、破裂、爆発、風災、雹災（ひょうさい）、水濡れ、盗難、水災、破損、汚損については限度額までフルサポート。地震については限度額の50％まで補償します。

出資金の振込先はGMOあおぞらネット銀行

募集は抽選式で3月28日11時 ～ 4月2日13時まで。申込みが完了したら、案内に従って出資契約を締結してください。出資契約を行うことで出資が確定します。

出資確定後に入金口座等がメールで連絡されます。出資金の入金期日は3月25日22時ですが、早めの入金（銀行振込）をおすすめします。

出資金の振込先はGMOあおぞらネット銀行です。口座名と口座番号については出資確定後のメールまたはマイページの「お知らせ」で確認してください。詳しくはこちらのページへ。

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投資対象不動産の特徴

最寄り駅まで徒歩11分。岐阜・名古屋へのアクセスが良好

投資対象不動産は岐阜県羽島郡岐南町徳田4丁目に所在し、名鉄名古屋本線「岐南駅」徒歩約11分（約880ｍ）の立地です。「岐南駅」は、「名鉄岐阜駅」まで直通で約6分、「名鉄名古屋駅」まで約27分です。

敷地面積は641.18m2。第一種住居地域に指定され、建蔽率60％、容積率160％。接道は、南側2.1～2.15m、東側2.1～2.4m、北側2.2～2.4m。

建物は木造2階建２×4工法（メゾネットタイプ）。2022年7月竣工の築2年9ヶ月。総戸数8戸。

地方都市では希少な人口増加エリア

岐阜県岐南町は愛知県と岐阜県の県境にあり、世帯数が８年連続で増加しています。

人口についてもコロナ禍の2022年は減少しましたが、それ以前は20年以上連続で増加。コロナ禍が収束した2023年には再び増加に転じており、地方都市では希少な成長エリアとなあっています。

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TSON FUNDINGとは

株式会社TSONが運営

愛知県名古屋市に本社を置く株式会社TSONが運営しています。

2008年8月、住宅関連に特化した広告代理店事業を目的とする（株）トス企画としてスタートし、2009年9月に土地所有者（土地オーナー）に対し、自社企画の賃貸住宅「メゾネットパーク」による資産活用などを提案するコンサルティング事業を開始しました。

広告代理店事業とコンサルティング事業を通して蓄積してきた、住宅関連の消費者動向、住宅販売データ、住宅購入者の購入動機などをAIに深層学習させ自社開発したシステムが不動産AI「勝率一番」です。

不動産AI「勝率一番」の開発で、競合物件データや消費者ウェブ調査などを基に、ターゲット層の絞り込み、市場の動向に沿った広告プロモーションや新商品の開発などが可能になりました。

2014年11月、不動産AI「勝率一番」の情報を活かして分譲住宅事業を開始。2013年9月に（株）TSONに社名を変更しました。2019年11月に不動産特定共同事業許可を取得し、2020年12月に不動産投資クラウドファンディング第1号案件の募集を開始しました。

自社開発の戸建てやアパートが投資対象

株式会社TSONが運営する『TSON FUNDING』の ファンドは、6ヶ月～12ヶ月運用の匿名組合型ファンド3種類、長期運用で相続税・贈与税の節税効果も期待できる任意組合型ファンド1種類の計3種類です。

2025年3月18日時点で、累計ファンド数は239ファンド（運用額213億円）、償還済ファンド数は146ファンド（償還額114億円）の実績。償還されたファンドは、すべてのファンドにおいて元本割れおよび償還遅延はありません。さらに、想定利回り以上での分配を実施しています。

匿名組合型ファンドは、戸建住宅を投資対象とするキャピタルゲイン型の「森林再生シリーズ」、賃貸アパートを投資対象とするインカムゲイン重視型の「SMART FUNDシリーズ」、および戸建を投資対象に180日運用商品（キャピタル型）の「AI勝率一番180シリーズ」です。
運用期間が6～12ヵ月と短く（期間リスクを抑制）、想定年利は5.0％～6.0％程度が設定されています。

任意組合型ファンド（以下、ファンドを省略）は「スマートファンドSONAEシリーズ」（以下、「SONAEシリーズ」）として募集・運用を行っています。
運用期間が18～36ヶ月と長く、想定年利は5.4～6.0％。任意組合型は相続税や贈与税の節税効果が期待できる半面、匿名組合型よりもリスクは高めです。

株式会社TSON　累計ファンド運用実績が200億円を突破（『TSON FUNDING』サイトへ）

メリットとデメリット

メリットは、リターンが5％～6％と高いことに加え、募集頻度が高く、募集金額も中規模以上のため応募倍率が低いため出資しやすいことです。

また、一度投資実績をつくると、その後、つまり2度目以降の投資の際、配当とは別に出資額の1％相当もしくはそれ以上のAmazonギフトカードをGetできるAmazonギフト特典を頻繁に提供しています。

デメリットは、中京圏の投資対象不動産が多いため、地域的な馴染みのない中京圏以外の投資家にはイメージしにくいことです。ただ、首都圏でもファミリー向けアパート投資案件での事業展開に力を入れており、首都圏のプロジェクトが増えています。

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まずは会員登録

『TSON FUNDING 』のファンドに出資するためには先ず会員登録する必要があります。その後、出資者登録（投資家登録）を行うとファンドへの出資申込が可能になります。

流れは次のようになります。

会員登録　⇒　出資者登録　⇒ プロジェクトの選択　⇒　プロジェクトへの応募　⇒　抽選　⇒　出資確定　⇒　出資金の振込み（指定された口座への入金）

その後、運用開始が始まり、運用終了後に登録した銀行口座に配当が入金されます。

以下、順を追って説明します。

会員登録（無料）

会員登録ページ「不動産投資クラウドファンディングTSON FUNDING（ティーソンファンディング） 」にてメールアドレスを入力し会員登録（無料）を行います。

直後に入力したメールアドレス宛に認証用メールが届くので、記載の認証用URLをクリックし会員登録を完了させてください。

出資者登録（無料）

会員登録が完了すると「マイページ」が設定されるので、「マイページ」に進み出資者情報登録（無料）を行います。出資者情報登録するためには、本人確認の審査があります。

本人確認の審査には身分証明書（マイナンバーカードや運転免許証等）が必要となるので、用意してください。本人確認は、「オンラインでの本人確認」と「ハガキでの本人確認」があります。

スマートフォンで行う「オンラインでの本人確認」であれば即日～１営業日で審査が完了しますが、短時間で本人人確認が終わりますが、うまくいかない場合は「ハガキでの本人確認」を利用してください。

オンラインでの本人確認

スマートフォンと身分証明書を使って行います。即日～１営業日で審査が完了し、出資応募が可能になります。

ハガキでの本人確認

サイトの案内に従い身分証明書をアップロードし、後日届いた本人確認ハガキに記載されている「本人確認ID」をサイト上で入力すると、出資応募が可能になります。

ハガキの郵送には１週間ほどかかる場合があります。

「オンラインでの本人確認」・「ハガキでの本人確認」共に、審査内容に不備があった場合、登録から2～5営業日以内に、『TSON FUNDING』から登録したメールアドレス宛に連絡が届きます。必ずメールの内容を確認して、登録した情報を修正してください。

ファンドへの出資（プロジェクトの選択と応募）

出資者情報登録完了すると、プロジェクト（ファンド）への出資が可能になります。プロジェクト一覧から投資するプロジェクトを選択してください。

出資するプロジェクトが決まったら、応募口数を選択します。1口10万円から1万円単位で選択できます。

その後、「契約成立前書面」と「電子取引に係る重要事項等説明書」の2点を必ず確認してください。確認すると、応募（出資申込）ボタンがクリックできるようになります。

出資確定

募集方式が先着式であれば、その場で出資の可否（出資の権利を得たか否か）がわかります。

抽選式であれば、募集期間終了後に抽選が行われます。結果についてはメールに連絡があります。また、マイページの「お知らせ」で確認することもできます。

ただ、この段階では出資の権利を得ただけで、出資が確定したわけではありません。

先着式であれば、応募したプロジェクトの詳細から「契約成立時書面」を確認した上で「出資確定」ボタンをクリックします。これで出資が確定します。

抽選式で当選した場合は、メールの案内にい従い、応募したプロジェクトの詳細から「契約成立時書面」を確認した上で「出資確定」ボタンをクリックしてください。これで出資が確定します。

出資金の振込み（指定された入金口座への入金）

出資確定後に入金口座等がメールで連絡されます。マイページの「お知らせ」でも確認できます。

記載されている「入金口座」に、入金期日までに出資金を振り込んでください。その際の振込手数料は出資者の負担になります。

運用開始～運用終了・配当金及び出資金の振込み

運用開始日になると、出資した資金を元にプロジェクト（ファンド）の運用が始まります。「ほったらかし不動産投資」のスタートです。

そして運用が終了すると、通常、運用終了月の翌々月までに登録した銀行口座いに配当金と出資金が振り込まれます。振込が完了すると、その旨のメールが届きます。マイページの「お知らせ」でも確認できます。

なお、配当金の振込条件に付いては、プロジェクトにより異なる場合があります。

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まとめ

『TSON FUNDING』は1度でも投資実績をつくれば、次回以降の出資に際して、ほとんどのファンドでAmazonギフト特典による実質1％以上の上乗せ利回りが期待できますが、今回は大サービスの2.5％です。

各ファンドは想定年利は5.5％～6.0％という高い利回りが設定されますが、プラスアルファが期待できるわけです。出資者登録（無料）を済ませて、出資準備を整えておきましょう。

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