年利6.0％！COZUCHI「高円寺プロジェクト」のメリットとデメリット - 不動産投資クラウドファンディング研究所

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LAETOLI株式会社が運営する不動産投資クラウドファンディングのプラットフォーム『COZUCHI』が新ファンド「高円寺プロジェクト」の募集を4月7日19時に開始します。

杉並区高円寺南に所在する複数の土地建物を投資対象とするプロジェクトへの投資です。借地権等の権利調整を行い付加価値を高めて売却しキャピタルゲインを狙います。8ヶ月間の運用で年利6.0％を予定。メリットとデメリットを詳しく説明します。

fund No.94 「高円寺プロジェクト」
1. 短期運用＆ローリスクファンド
2. 出資金の振込先は三井住友銀行
投資対象不動産の概要と出口戦略
「高円寺プロジェクト」ファンドのメリットとデメリット
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まとめ

fund No.94 「高円寺プロジェクト」

短期運用＆ローリスクファンド

募集金額	490,000,000円（4億9,000万円）
想定利回り（年利）	6.0%（キャピタルゲイン4.0％＋インカムゲイン2.0％）
運用期間	8ヶ月（2024/04/26 ～ 2024/12/25）
配当＆償還日	2025/01/24
募集期間（先着式）	2024/04/07 1900 ～ 04/09 1300
最小投資額・最大投資額	10,000円・30,000,000円（3,000万円）
出資者確定日・入金期日	2024/04/09・2024/04/16
キャンセル待期限・入金期日	2024/04/20・出資者確定日から3日後
出資総額	515,000,000円（5億1,500万円）
劣後出資額・比率	25,000,000円（2,500万円）・4.9％

投資対象は杉並区高円寺南4丁目に所在し、JR中央線「高円寺駅」から徒歩約5分に位置する、複数の土地建物です。

土地は全体で約188坪と広く、かつ大通り（エトアール通り商店街）に面していますが、そのうち約55坪が借地（建物を建てるために底地権者から借りた土地）であることが問題です。

注：『COZUCHI』では、土地全体の面積を上記の通り約188坪と説明していますが、資料にある土地面積を計算すると借地権の土地を含めて約251坪ではないかと思われます。

加えて、土地上に築年数が経過している建物5棟が建っており、そのうちの建物1棟は空室ですが、4棟は店舗、住居、また倉庫として賃貸されています。

この土地建物を売却してキャピタルゲインを狙うわけですが、キャピタルゲインを最大化するためには底地権の所有者や4棟の建物の賃借人との権利関係を調整する必要があり、この複雑な権利関係の調整が付加価値となります。

出資金の振込先は三井住友銀行

出資金の振込先は三井住友銀行です。詳しくはこちらのページへ。

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投資対象不動産の概要と出口戦略

133.3万円の月額賃料収入あり

投資対象は杉並区高円寺南4丁目に所在し、JR中央線「高円寺駅」から徒歩約5分の駅チカ物件です。

土地面積は860.57m2（約251坪）。このうち182m2（約55坪）が借地権です。

建物は、木造瓦葺2階建3棟、木造亜鉛メッキ鋼板葺2階建1棟、及び未登記のため詳細が不明な建物1棟。つまり、各建物はいずれも低層。築年は50年を超えているそうです。

現在、14件のテナントがあり、月額賃料1,333,000円、年間で15,966,000円の賃料収入がある計算です。

賃貸されている面積は472.00m2ですが、賃貸可能面積全体では1,018.70m2もあります。駅チカであることに加えて、賃貸可能面積の大きさが周辺賃貸ニーズにマッチしていることが投資対象不動産の強みです。

投資対象不動産の課題とポテンシャル

土地は一部借地となっており、建物はいずれも築年数が経過していますが賃借人がいる状態。つまり、土地も建物も権利関係が複雑、しかも建物は老朽化しています。

このため、収益性は低く、不動産としての流動性も限定的。結果として、投資対象不動産は現状では割安な状態です。

しかし、大通りに面し、まとまった面積の土地であるため、将来的な開発用地としてのポテンシャルは良好。複雑な権利の調整やテナント条件の調整等によりポテンシャルを顕在化できる目途が立てば、不動産価値の改善が期待できます。

キャピタルゲインを得るための出口戦略

以上のことを踏まえ、キャピタルゲイン獲得するための出口戦略として、リースアップ（リース期間満了）により収益性を高めて外部売却する、あるいは将来的な開発用地としての外部売却する、の2案を考えています。

リースアップ（リース期間満了）により収益性を高めて外部売却
将来的な開発用地としての外部売却

また、状況次第では、投資対象不動産を完全所有分の土地建物と借地部分の土地建物の2つに分けて売却する可能性もあります。

資対象不動産を完全所有分の土地建物と借地部分の土地建物の2つに分けて売却

売却先としては、ディベロッパーや投資家を想定しています。

PR　年利6.0%ファンド「高円寺プロジェクト」　COZUCHI

「高円寺プロジェクト」ファンドのメリットとデメリット

プロジェクトのリスクが低い

メリットは投資対象となるプロジェクトのリスクが低いことです。

今回のファンドの運用期間は8ヶ月ですが、これまでの『COZUCHI』のプロジェクトの運用期間を考えると、12ヶ月から14ヶ月の運用期間が設定されてもおかしくないプロジェクトです。

それが8カ月の短い運用期間ということは、ファンド募集前の現時点で、底地権者（借地権が付いている土地の持主）やテナントとかなり話し合いが進んでいるものと思われます。

このため現時点ではプロジェクトのリスクが低い　⇒　ファンドの配当支払いや元本償還のリスクが低い、と考えていいと思います。

想定年利6.0％

今回のファンドの想定年利は6.0％です。他社のファンドと比べると高い利回りですが、『COZUCHI』のファンドとしては特別高いわけではありません。

しかし、上記のリスクの低さを考えると、十分に高いリターン（利回り）のファンドと考えることができます。

加えて、想定以上の利益を得られた場合の配当の上乗せ期待もあります。

配当の上乗せ期待の根拠となる『COZUCHI』の配当ポリシー

『COZUCHI』では、ファンドの終了時に組成時の想定を大きく上回る利益を獲得できた場合、当初想定していた運用利回りを超える配当を実施する独自の方針を定めています。

実際、2024年2月末までに運用終了した72ファンドのうち、31ファンドで実績年利回りが想定より上振れしています。

権利関係の調整の長期化、あるいは不調に終わる等の可能性

『COZUCHI』では、今回のプロジェクトのリスクとして、「リースアップの賃貸条件および時間を要するリスク」を挙げています。

具体的には、「テナントのリースアップおよび現行テナントとは市場賃料・当初予定の事業収支に見合う収益性の確保に向け、権利関係に関する調整を検討していきますが、各テナントとの条件調整や空室部分のリーシング状況によっては、当初予定していた事業収支も影響を受ける可能性があります」としています。

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