PR ソーシャルレンディング OwnersBook
ロードスターインベストメンツ株式会社が運営する不動産特化型クラウドファンディング（ソーシャルレンディング）『OwnersBook』が「松濤レジデンシャル用地案件」の募集を3月18日18時に開始します。
東京都渋谷区の高級住宅街に所在する土地を担保とする「メザニンローン」への投資です。13ヶ月の運用で年利5.6％を予定。メリットとデメリットについて詳しく説明します。
松濤レジデンシャル用地案件
5億円の大型「メザニンローン」
| 募集金額 | 500,000,000円（5億円） |
| 予定利回り（年利） | 5.60% |
| 運用期間（投資実行 ～ 償還） | 13ヶ月（2024/03/29 ～ 2025/04/20） |
| 貸付条件：金利・期間 | 5.5％・12ヶ月（2024/03/29 ～ 2025/03/31） |
| 募集期間（先着式） | 2024/02/13 18:00 ～ 2024/02/27 23:59 |
| 申込最低・上限金額 | 1口10,000円・上限なし |
| 分配・償還予定日 | 2024/07/20、10/20 |
| 2025/01/20、04/20 |
東京都渋谷区松濤に所在するレジデンシャル用地を担保とする「メザニンローン」への投資です。この物件を取得する総合不動産会社に5億円の貸付を行います。
貸付先の総合不動産会社は上記の不動産を取得するにあたり、金融機関から15億円の借り入れをしていますが、それだけでは足りないため、『OwnersBook』を利用して5億円を追加調達する考えです。
なお、5億円のうち5,500万円はファンドの募集手数料としてロードスターインベストメンツ株式会社に支払われ、貸付け業務（貸付先企業への営業）を行うロードスターファンディング株式会社（後述）にも手数料として5,500万円が支払われます。
このため、貸付先の総合不動産会社が手にするのは4億8,900万円です。
「メザニンローン」のリスク
金融機関からの15億円の借入が「シニアローン」、『OwnersBook』からの5億円が「メザニンローン」です。「メザニンローン」も貸付の際に上記不動産に担保を設定しますが、返済順位は「シニアローン」に劣後します。
何らかの理由で仕払いや元本の返済に支障をきたすなどして担保不動産を売却した場合、20億円以上で売れると、『OwnersBook』を通して今回の案件に出資した投資家の元本は毀損することなく償還します。
しかし、売却額が15億円以上20万円未満だった場合、「シニアローン」を設定した金融機関は問題なく債権を回収できますが、『OwnersBook』を通して今回の案件に出資した投資家の元本は毀損します。
そして15億円未満にとどまると、「シニアローン」を設定した金融機関は債権の全額回収に支障をきたし、『OwnersBook』を通して今回の案件に出資した投資家の元本は全損となります。
株主優待枠あり
このファンドは、募集を行うロードスターインベストメンツ株式会社の親会社であり、東証プライム上場企業であるロードスターキャピタル株式会社（証券コード3482）の株主向けに優待枠が設定されています。
このため、一般募集は3月18日18時からですが、募集額5億円のうち5,000万円は株主優待枠として、3月18日正午12時から17時59分まで先行して募集が行われます。いずれも先着式です。
出資金の振込先は三菱UFJ銀行
『OwnersBook』のファンドは申し込みにあたって事前入金が必要です。事前入金がないと申し込むことができず、事前に入金した金額の範囲内で申し込むことができます。
出資金の振込先は三菱UFJ銀行です。詳しくはこちらのページへ。
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渋谷の高級住宅街「松濤」の宅地
敷地面積878.90m2（約266坪）
東京都渋谷区松濤1丁目に所在し、敷地面積は878.90m2（登記簿）。北側が幅員約7.17mの公道と、西側が幅員約6.21mの公道と接道しています。
第一種低層住居専用地域に指定され、建蔽率60%（指定建蔽率60%）。容積率150%（指定容積率150%）です。
企業経営者や著名人等から人気の高いエリア
東京都渋谷区松濤は、都内でも有数の高級住宅街です。最寄りの京王井の頭線「神泉駅」から徒歩5分程度（400～500m）。渋谷駅も徒歩圏にあります。
松濤エリアは区画の大きな邸宅や低層マンションが立ち並ぶ独特の格調高い景観から、企業経営者や各分野の著名人等から高い人気を誇ります。このため、邸宅・低層マンションの安定的な需要が期待できます。
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「松濤レジデンシャル用地案件」のメリットとデメリット
高い利回りと短い運用期間
メリットは『OwnersBook』のファンドとしては高い利回りである年利5.6％が期待できることです。現在運用中のファンドの想定利回りの平均は4.6％です。
しかも、『OwnersBook』のファンドとしては珍しい短期運用ファンドです。貸付期間が12ヶ月（ファンドの運用期間は13ヶ月）と短いので期間的なリスクが抑えられています。
加えて、企業経営者や著名人等から人気の高いエリアなので売却の不安も少ないと考えます。
やっぱり「メザニンローン」は怖い?
「メザニンローン」のリスクについては既に説明しましたが、万が一の時のことを考えると不安です。
ただ、『OwnersBook』は、2024年3月15日時点での不動産市況の動向及び外部専門家による査定額を参考に担保不動産を28億1,000万円と評価しています。
金融機関からの「シニアローン」15億円は評価額の約53.4％、『OwnersBook』からの「メザニンローン」5億円は約17.8％。「シニアローン」と「メザニンローン」の合計20億円は約71.2％です。
つまり、LTV（担保掛目）が約71.2％と抑えられていることがわかります。
もっとも、28億1,000万円は2024年3月15日時点での評価額であり、万が一の時にこの金額で売却できることを保証するものではありません。
貸付先の総合不動産会社は年商300億円超
貸付先の総合不動産会社は東京都中央区に所在し、不動産の売買・仲介事業と住宅分譲事業を主な事業としています。
過去３期にわたって安定して経常利益及び当期純利益を計上しており、直近の2023年9月期は売上高301億円、営業利益13億81百万円、経常利益10億2,000万円、当期純利益7億7百万円。財政状態は、 総資産88億27百万円、純資産21億29百万円。
『OwnersBook』の貸付けは過去9件あり、うち6件の返済実績があります。また、貸付中の他3件についても利払いの遅延等はありません（2024年3月15日現在）。
ファンドがお流れ（不成立）になる可能性
貸付先の総合不動産会社が取得予定の不動産（担保になる）は、2024年3月15日現在、現在の所有者と工事業者との間で工事請負契約が締結されています。
このため、この契約が解除されることが貸付先の総合不動産会社が不動産取得の前提条件です。
「投資実行予定日」の3月29日までに上記契約の解除が確認できない場合、投資（貸付け）は実行されず、投資実行予定日の延期またはキャンセル（案件不成立）となります。
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『OwnersBook』と運営会社
『OwnersBook』と運営会社についてはこちらをご覧ください。
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まとめ
『OwnersBook』のファンドで年利5.6％という高い利回りのファンドはお宝ファンドであり、通常、申し込みが殺到し、短時間で完売してしまいます。
しかし、今回のファンドは募集金額が5億円と大きいことに加え（運用中のファンドの平均は2億2,500百万円）、リスクの高い「メザニンローン」であることから、ある程度の募集期間を要する可能性があります。このため、出資のチャンスは大きいと考えます。
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