PS 障がい者グループホーム投資 みんなで福祉!!
低金利が続く中で年利12％の高利回り配当を行う『みんなで福祉』については、「怪しい」とか「うさん臭い」といった評判が少なくありません。
しかし、年利12％の高利回り配当は、これまでのグループホーム開発の実績と長年現場で働いてきたスタッフの経験を元にしたもので、きちんとした根拠があります。疑問や不安の解消に向け、『みんなで福祉』について詳しく説明します。
不動産事業のノウハウを活かした障がい者グループホーム事業
中古不動産の再生に強み
『みんなで福祉』の事業主体であり、障がい者グループホーム「らくてい」の運営事業者である株式会社フラクタル（FRACTAL）は不動産会社です。
主な事業は中古不動産の再生です。具体的には、中古不動産を取得して、リノベーションを施すことで、高利回りの収益物件に生まれ変わらせて個人の富裕層等に販売していました。
取得する中古不動産は、一戸建て住宅、アパート、店舗など様々ですが、その中で特に高い利回りが期待できるのが障がい者グループホームです。
つまり、株式会社フラクタルにとって、障がい者グループホームは祖業である不動産事業の延長線上にあるわけです。
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初期コスト・ランニングコストの抑制と公的支援で高利回りを実現
低金利が続く中で『みんなで福祉』が年利12％の高利回り配当を行うことができるのは、初期コストの抑制とランニングコストの抑制ができていることと、手厚い公的支援があるからです。
初期コストの抑制
アパート等を取得・改築して障がい者グループホームとして投資家に販売するわけです。築20年・築30年の古いアパートで最寄駅から遠い物件は安く取得することができるため、障がい者グループホームに改築しても初期投資を抑えることができます。
なお、障がい者グループホームはアパート等と異なり、通勤・通学に便利な駅チカである必要はありません。駅から遠くなると、物件価格も下がります。
ランニングコストの抑制と公的支援
運営面では、早くから経験者を積極的に採用し、その意見を反映させて効率運営を追求してきたためローコストの運営が可能です。このため、ランニングコストも抑えることができます。
障がい者グループホームは、現在、供給が足りない状態なので入居者確保の負担が相対的に軽くなっています。しかも、一旦入居すると長く入居してくれます。
手厚い公的支援
国からの手厚い公的支援（国からの給付金）がグループホーム経営を基盤になっています。
『みんなで福祉』の説明によると、3棟30名のグループホームの場合、公費収入（公的支援）が事業収入の約7割に達します。具体的には、年間事業収入8,400万円のうち5,440万円が公費収入です。
初期コストの抑制とランニングコストの抑制が進む中で、国からの手厚い給付金がある訳ですから利益が出ないはずがありません。その利益が出資者に還元されるわけです。
定期報告でしっかりチェック
メールによる運営状況の定期的な報告があります。
既に説明したように、初期コストとランニングコストの抑制に加え、公的支援もあるため『みんなで福祉』への投資には安心感があります。
加えて、『みんなで福祉』は手間のかからないほったらかし資産運用ですが、定期的報告には必ず目を通して運営状況を確認してください。
『みんなで福祉』に関する「なぜ？」に答える
1回目の配当が契約から1年半後なのはなぜ
契約から1年半後に1回目の配当があり、その後は年に1回（2年半後、3年半後、4年半後、5年半後）の配当を行い、5回目の配当時に元本の償還も行われます。
最初の配当をするまでに1年半もかかるのは、株式会社フラクタルが配当を出し渋っている訳ではなく、れっきとした理由があります。
なぜ1年半後か、というと、グループホームを運営するにあたって、建築期間を含め開業までにおよそ1年、入居者を確保し配当が可能になるまでに開業からおよそ半年が必要です。この合計期間が1年半だからです。
障がい者グループホーム「らくてぃ」の場合、入居率 70％～80％以上で年間 12％の配当が可能になります。
なお、障がい者グループホーム「らくてぃ」は1棟で入居者10名。これまでの中古グループホームの実例と長年現場で働いてきたスタッフの経験を元にシミュレーションした結果、満室になるまでの期間は開業から 8ヶ月とのことです。
投資するグループホームを確認することができますか？
実際に投資するグループホームを自分の目で見て確認することができます。
出資が決まった時点ではグループホームが完成していないので確認できませんが、完成した際は内覧の案内が届きます。ぜひ内覧に参加してください。
ただ、出資が決まってすぐに「グループホームとはどのような建物なのか」実際に確認したいという方のために、既存の物件を内覧できる体制が整っています。
また、プロジェクトがスタートすると、メールにて運営状況の定期的な報告が届きます。
※ 配当は固定型のみ
『みんなで福祉』の配当は、当初、固定型と変動型の2つのパターンの配当があり、契約の際にどちらかを選択することができましたが、現在は固定型のみとなっています。配当については面談時に詳細な説明があります。
銀行から借り入れをせず、出資者を募るのはなぜ
銀行などの金融機関から借り入れをした方が低コストで資金を調達できます。その方が出資者に12％の配当を払うよりも有利な資金調達となりますが、1施設につき返済に5年半を要するため、事業を拡大させると借入金が膨れ上がってしまいます。
そうなると銀行も資金を貸してくれなくなり、事業の拡大が制約を受けます。
しかし、障がい者グループホームが成長期に入った今、つまり市場がブルーオーシャンの今こそが事業拡大のチャンスです。
株式会社フラクタルはこのチャンスを逃すことのないように、事業拡大のスピードを重視して、出資者を募って資金を調達し、障がい者グループホーム事業を拡大させています。
留意事項！途中解約は不可
『みんなで福祉』では、契約を基に5年半の資金計画が立てられプロジェクトが動き出します。このため、運用期間中の解約はできません。
途中解約ができないため、『みんなで福祉』への出資は余裕資金で行って下さい。
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「みんなで大家さん」との違い
「みんなで大家さん」が行政処分
投資対象は大規模不動産開発「GATEWAY NARITA」
「みんなで大家さん」はテレビCMでもお馴染みですね。「みんなで福祉」と同じ不動産小口化投資商品を販売（不動産の開発とファンドの組成を）しています。
その「みんなで大家さん」を運営する企業グループが2024年6月に行政処分を受けました。
この企業グループは成田空港近くで「GATEWAY NARITA（以下、ゲートウェイ成田）」という大規模な不動産開発プロジェクトを進めています。「みんなで大家さん」に出資（出資金1口あたり100万円）する投資家は、この不動産開発から得られる利益（売却益等）を原資に配当（年率7％）を受けることになります。
ちなみに「ゲートウェイ成田」は約45.5万m2の敷地に、客席数5,000席超のアリーナ、商業施設、ホテル、更には国際展示場などをつくるという夢のような巨大プロジェクトです。プロジェクトを成功させるには、大規模開発に必要な財務力、不動産開発のノウハウ、そして需要を開拓するような強力な販売力等が必要となります。
このプロジェクトを投資対象とするファンドとして、2020年11月に第1号ファンド「シリーズ成田1号」が組成され、2024年2月時点で第18号まで計18本のファンドが組成されたそうです。金額にして、約1,973億円という大規模な資金調達です。
行政処分の理由は不動産特定共同事業法違反
しかし、「シリーズ成田16号」について企業グループの一部が、2024年6月17日に大阪府と東京都から不動産特定共同事業法違反で行政処分を受けました。
建設計画の大幅な変更に伴う資産価値や収益性への影響について十分な説明がなされなかったことや、開発許可の対象ではない土地を募集時の書類に誤って記載したこと等が問題になったようです。
リスクが低い「みんなで福祉」
「みんなで大家さん」の投資対象が非常にリスクの高い大規模な不動産開発であることは誰の目にも明らかですね。東京証券取引所に株式を上場する大手不動産会社でなければ難しいような大規模プロジェクトです。
これに対して「みんなで福祉」が投資対象としているのは、建築費が1棟1億円、あるいはそれ以下と思われる規模の小さい（投資リスクの低い）障がい者向けグループホームです。
しかも、障がい者向けグループホームは供給が需要に追い付いていないブルーオーシャン市場（過当競争ではない市場）です。
加えて、障がい者向けグループホームの運営は、手厚い公的支援により収益が安定しており、利益を確保しやすい事業です。
このため、「みんなで大家さん」のファンドと「みんなで福祉」のファンドは同じ不動産小口化投資商品ではありますが、リスクに大きな差があるわけです。
まとめ
年利12％の配当や5年半の運用期間は、株式会社フラクタルがこれまでの中古グループホームの実例と長年現場で働いてきたスタッフの経験を元にしたものです。
つまり年利12％の高利回り配当にはきちんとした根拠があるわけで、怪しいものではありません。投資にはリスクがつきものです。このため、『みんなで福祉』もリスクゼロではありませんが、投資商品として安心感があります。
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