年利6.0！大家.comの「FunFund＃3」のメリットとデメリット - 不動産投資クラウドファンディング研究所

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株式会社グローベルスが運営する不動産クラウドファンディングのプラットホーム『大家.com（大家どっとこむ）』が新ファンド「FunFund＃3」の募集を2月9日正午に抽選式で開始します。

神奈川県川崎市に所在する収益レジデンスを投資対象とし、4ヶ月の運用で年利6.0％を予定。メリットとデメリットについて考えてみました。

FunFund＃3
投資対象不動産は6階建の住居店舗ビル
1. 稼働率100％！安定した稼働率を維持する収益レジデンス
2. 総事業費2億8,006万円のプロジェクト
配当・元本償還共にローリスク
1. 配当リスクはローリスク　
2. 元本償還リスクもローリスク
「FunFund＃3」のメリットとデメリット
1. ハイリターン・ローリスク
2. 高い応募倍率
まとめ

FunFund＃3

安定したインカムゲインを原資に配当

募集金額	50,000,000円（5,000万円）
想定分配率（年利）	6.0%
予定運用期間	4ヶ月（2024/03/01 ～ 2024/06/30）
分配・払戻予定日	2024/07/19
募集期間	抽選式：2024/02/09 1200 ～ 2024/02/16 1200
募集単位	1口10,000円
出資金振込期日	2024/02/26 1800
出資総額	61,780,000円（6,178万円）
劣後出資額・比率	17,800円（1,780万円）・19.1％

投資対象不動産は神奈川県川崎市中原区に所在する収益レジデンス（店舗住宅ビル）「丸子ビル」です。

この物件を運用して運用期間中に得られるインカムゲイン（賃料）を原資として年利6.0％の高い利回りの配当を予定する短期運用ファンドとなります。

募集は2月9日正午から16日正午までです。抽選式で募集期間が1週間あるので慌てる必要はありません。

株式会社グローベルスは2号事業者

このファンドは『大家.com』を運営する株式会社グローベルスが資金の募集を行いますが、実際に不動産事業を行うのは（上記の物件を運用するのは）、東京証券取引所TOKYO PRO Marketに株式を上場している株式会社フロンティアハウス（証券コード 5528）です。

不動産投資クラウドファンディングの法的根拠である不動産特定共同事業法では、実際に不動産事業を行う株式会社フロンティアハウスを1号事業者、資金の募集を代行する株式会社グローベルスを2号事業者と言います。

株式会社フロンティアハウスは横浜市を中心に神奈川県・東京都内でアパート・マンション等の投資用不動産の開発・分譲等を行っており、土地仕入・建築・販売・リーシング・賃貸管理までのサービスをワンストップで提供できることが強みの不動産会社です。

株式会社フロンティアハウスについて詳しく知りたい方は公式サイトへ

出資金の振込先はＧＭＯあおぞらネット銀行

出資金の振込先はＧＭＯあおぞらネット銀行です。詳しくはこちらのページへ。

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投資対象不動産は6階建の住居店舗ビル

稼働率100％！安定した稼働率を維持する収益レジデンス

投資対象不動産は神奈川県川崎市中原区に所在し、東急東横線「新丸子駅」徒歩1分、JR南武線「武蔵小杉駅」徒歩6分の好立地物件。2018年3月に株式会社フロンティアハウスが取得し、運用しています。

土地面積は161.98m2。商業地域に指定され、建蔽率80％、容積率400％。建物は鉄筋コンクリート造陸屋根6階建、1987年3月竣工の築27年。築延床面積612.23m2、総戸数16戸です。

鑑定評価はありませんが、株式会社フロンティアハウスは原価法及び近隣取引事例等から2024年1月31日時点で2億8,006万円と評価しています。

総事業費2億8,006万円のプロジェクト

このファンドは優先劣後構造を採用し、株式会社フロンティアハウスが1,178万円の劣後出資を行います。募集する優先出資分5,000万円と合わせて出資総額は6,178万円になります。

この他に、株式会社フロンティアハウスは事業資金として金融機関から2億1,828万円の借入れ（シニアローン）を行っており、これを合わせたプロジェクトの総事業費は2億8,006万円（評価額と同額）となります。

つまり、金融機関からの借入で事業資金全額を賄いきれないため、不動産投資クラウドファンディングを利用して資金を調達するわけです。

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配当・元本償還共にローリスク

配当リスクはローリスク　

資料によると、投資対象不動産の賃貸可能面積525.05m2。月間の家賃収入は169.9万円（1,699,555円）、年間で2,039.4万円（20,394,660円）です。

設備管理委託報酬等の年間費用は245.9万円（2,459,550円）なので、差引利益は1,793.5万円（17,935,110円）になります。

「FunFund＃3」は募集金額（優先出資額）5,000万円を4ヶ月間の運用で年利6.0％を予定しています。このため、配当に必要な金額（配当総額）は100万円です。

運用期間4ヶ月の家賃収入による利益は597.8万円（5,978,370円）です。このため、配当に必要な100万円を余裕で賄うことができます。

利益597.8万円＞配当総額100万円

このため、配当リスクは低いと考えることができます。

元本償還リスクもローリスク

投資対象不動産の評価額（借入金を含めた総事業費）は2億8,006万円です。現在の年間家賃収入2,039.4万円を前提とする表面利回りは7.28％、利益ベースの利回りは6.41％です。

共に売却するにあたって、買い手が満足しうる高い利回りであると思います。このため、売却（元本償還）リスクも低いと考えることができます。

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「FunFund＃3」のメリットとデメリット

ハイリターン・ローリスク

メリットは年利6.0%という高い利回りが期待できる一方、配当リスク・元本償還リスク共にローリスクであることです。

高い応募倍率

デメリットは出資のハードルが高そうなことです。

株式会社フロンティアハウスを1号事業者とするファンドは今回で3本目です。過去の2本（FunFund＃1、FunFund＃2）は高い利回りが期待できるため人気が高く、募集倍率は「FunFund＃1」（想定年利10.0％、募集金額4,000万円）が8.5倍、「FunFund＃2」（同7.0％、同1,000万円）が18.0倍と高い倍率となりました。

ただ、「FunFund＃3」は想定年利が6.0％と過去の2本よりも低い一方で、募集金額が5,000万円と大きくなっています。募集倍率は「FunFund＃1」よりも低くなりそうです。

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