年利7.5％！リニア開発残土受入ファンドのメリット・デメリット - 不動産投資クラウドファンディング研究所

PR 不動産投資クラウドファンディング COZUCHI

LAETOLI株式会社が運営する不動産投資クラウドファンディングのプラットフォーム『COZUCHI』が「相模原リニア開発残土受入れプロジェクトフェーズ３」の一般募集を1月4日19時に開始します。

リニアトンネル工事で排出される残土の受け入れプロジェクトへの投資です。12ヶ月間の運用で想定年利7.5％を予定。メリットとデメリットについて考えてみました。

fund No.86　相模原リニア開発残土受入れプロジェクトフェーズ３
プロジェクトの概要
1. 子会社が土地を一括借り上げ
2. 投資対象物件の優位性　:　残土排出場所から徒歩1分
ファンドのメリットとデメリット
1. 安定した残土受入収入と高い利回り
2. 新規の投資は狭き門
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まとめ

fund No.86　相模原リニア開発残土受入れプロジェクトフェーズ３

過去2年の実績を基にプロジェクトが3年目に突入

募集金額	900,000,000円（9億円）
想定利回り（年利）	7.5%（キャピタルゲイン0.0%＋インカムゲイン7.5%）
運用期間	12ヶ月（2024/01/31 ～ 2025/01/30）
配当（2回）＆償還日	2025/02/28
募集期間（優先・一般同時募集）	2023/12/11 1900 ～ 12/15 1300
最小投資額・最大投資額	10,000円・30,000,000円（3,000万円）
出資者確定日・入金期日	2024/01/10・01/18
キャンセル待期限・入金期日	2023/01/23・出資者確定日から4日後
出資総額	1,000,000,000円（10億円）
劣後出資額・比率	100,000,000円（1億円）・10.0％

投資対象は、リニア中央新幹線のトンネル工事で排出される残土の受け入れ地。神奈川県相模原市に位置し、採石場として使われていました。

現在相模原市内でリニア中央新幹線の「藤野トンネル開通工事」が行われています。この工事に伴い発生する残土を受け入れることで、トンネル事業施工会社から残土受入対価を受け取ります。

なお、このファンドは2024年1月30日に運用が終了する「相模原リニア開発プロジェクトフェーズ2」（No.64ファンド）のフェーズ移行による継続ファンドです。残土の受け入れが3年目に入ります。

フェーズ２の出資者に優先枠

前回のフェーズ2（No.64ファンド）に出資している投資家には「スイッチ申込」といって、前回の出資額を上限として優先的に出資ができる優先枠が設けられています。

ただし、前回ファンド出資額を超える金額を申し込む場合は、「スイッチ申込」（優先枠）が適用されず、一般申込扱いとなり、抽選となります。

出資金の振込先は三井住友銀行

出資金の振込先は三井住友銀行です。詳しくはこちらのページへ。

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プロジェクトの概要

子会社が土地を一括借り上げ

2014年、今回のプロジェクトの1号事業者である株式会社TRIAD社は、かつて採石場として事業が行われ、大きな窪地（くぼち）だった今回の物件を取得しました。

翌2015年、子会社として株式会社フジノロックを設立し、トンネル工事等で搬出された残土を受け入れる事業を開始しました。

2021年10月、株式会社フジノロックは残土受入れに関する許認可を取得し、リニア中央新幹線の藤野トンネル開通工事に伴い発生する残土の受け入れを開始しました。

2022年には、「相模原リニア開発残土受入れプロジェクトフェーズ１」がスタート。ファンド組成にあたり、株式会社TRIADは株式会社フジノロックと土地賃貸借契約を締結し、賃借人である株式会社フジノロックから毎月固定の賃料を受け取っています。

この賃料がファンドの配当原資となります。受け入れた残土によって窪地を埋め立て、その後、植林を施し復元させる予定です。

なお、残土受入れ事業を開始するため、採石事業を行いながら、採石場の土砂災害等を防ぐために森林法や行政の指導のもと2億円以上の費用をかけて防災工事を行い、残土受け入れ地として必要となる各種許認可の取得準備を進めました。

COZUCHI Webサイトより

投資対象物件の優位性　:　残土排出場所から徒歩1分

投資対象となる神奈川県相模原市の残土の受け入れ地（以下、残土受入地）は、リニア開発事業における神奈川県～山梨県間を繋ぐ藤野トンネルの非常口である「大洞非常口」（残土排出場所でもある）から徒歩1分の場所に位置しています。

つまり、残土の運搬コストを抑えることができるわけです。残土の運搬にコストは採掘場所からの距離に比例するため、採掘場所からの距離は受入れ地の選定上の重要なポイントとなります。

また、残土受け入れ地は、残土を受け入れることで土砂災害リスクが高まらないかなど環境及び安全性への配慮が不可欠ですが、投資対象物件はこの点でも優位性があります。

具体的には、投資対象物件はかつて採石場として利用されていたため、周辺立地と比較して大きく窪みのある地形であり、大量の残土受入れに適しています。

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ファンドのメリットとデメリット

安定した残土受入収入と高い利回り

安定したインカムゲインでありながら、年利7.5％という高い利回りが期待できることがメリットです。

配当原資は安定した賃料収入であり、その源泉はリニア工事に伴い発生する残土受入対価です。このため、安心して投資できます。

新規の投資は狭き門

フェーズ３からの投資を考えている方には狭き門です。

募集金額がフェーズ２と同じ9億円のため、フェーズ２に出資した人全員がフェーズ２と同じ金額の出資を希望した場合、優先枠だけで募集額が埋まってしまいます。

そうなると、一般募集枠はゼロになってしまい、フェーズ３からの投資を考えている方の投資余地がなくなってしまいます。

しかし、過去にも同様の募集方式がありましたが、一般募集枠がゼロになることはありませんでした。チャレンジあるのみです。

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